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常州模式:养老产业化蹒跚起步

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-10-11 23:28 来源: 21世纪经济报道

李芃

  “常州模式被民政部等部门关注。”一位熟悉情况人士对记者说,养老产业化问题已经在主管部门讨论了很久,而真正付诸实践,却是从常州开始。

  上述人士表示,养老产业项目健康运作,还需要政府在税收、贷款等方面的扶持政策。事实上,面对国内庞大和多层次的养老需求,政府和市场的合作势在必行。

  本报记者另外获悉,民政部门起草的支持养老产业发展的政策文件,已递交国家发改委。

  常州模式

  10月5日,江苏省首个养老示范工程——常州金东方颐养园开始会员预约登记。不同于近年来兴起的“养老地产”,该项目定位于专业性、公益性的机构养老,设想通过相关的高端商业化开发来支撑其运营,实现养老产业的可持续发展。

  早在2002年起步的昆明卧云仙居养老项目就采用了类似的商业模式,但终因资不抵债而失败。

  “我们进行了模式创新”,金东方颐养园的运营方、常州金东方颐养中心主任金建勇告诉记者,项目的投资建设和运营管理分属两个独立经营的主体,颐养中心从一开始就剥离了高昂的建设成本,“轻装上阵”。

  金东方颐养园项目位于常州市南翼,占地265亩,共有1680套老年养生住宅,7万平方米公共配套服务中心,是目前全国规模最大的高端养老社区。

  据悉,该项目总投资27亿元,由江苏九洲集团和江苏亚邦集团按7:3的比例出资,成立江苏金东方颐养园置业有限公司来进行建设,其运营则交给专门成立的金东方颐养中心。

  九洲集团董事长刘灿放告诉记者,项目建成后将采用国际通行的会员制,按市场化标准收取会员费,用于回笼建设资金。据了解,目前该项目周边的房价约为9000-10000元/平方米,以之作为参考价,按套型面积一次性收取会员费。“差不多能够弥补建设成本”,刘说。

  金东方颐养中心则是微利运作的民营非企业机构,其收入来源一是会员另外按月缴纳的管理服务费,二是项目配套的医疗护理中心、商业服务中心等设施市场化运作的收入。

  金东方颐养园置业公司的财务总监透露,如果入住率达到70%以上,项目本身的运营就可以做到收支平衡,商业开发将主要用于支付配套设施的维修养护成本。

  由于建设成本是一个很沉重的包袱,资金难题一直困扰着养老项目的后期运营,上述常州的创新模式则解决了这个难题。

  “养老不能盈利”

  金东方颐养园预计2014年开始迎接会员入住。据介绍,其初步的运营设想是:在养老领域移植台湾以制造业产业支撑民营医院的“长庚模式”。项目的建设方和运营方都表示,希望能得到更多的政府支持。

  金东方颐养园置业公司的财务总监告诉记者,由于养老住宅的特殊性质,不能用于抵押,项目的融资是个大问题。

  据介绍,国外有专门针对这类项目的政策贷款,最高可提供项目总额80%的贷款,而国内这一块还是缺失的。

  在会员费的税收优惠,以及养老项目的土地取得上,也还没有正式的政策法规依据。据了解,金东方颐养园项目的土地价格,比周边地区的平均拍卖价格低30%-50%,这是常州市有关政府部门为了支持养老事业,破例进行的特殊操作。

  即便如此,由于养老项目中规定的土地容积率较低,开发商很难在其中获利。刘灿放提出,“能否考虑土地的成本价出让?”

  南京市建委研究室主任陆玉龙认为,涉及到养老项目的有关土地政策要特别谨慎,既要给予一定的扶持以鼓励开发商进入这个领域,也要防止开发商以养老项目的名义,低价拿地谋取额外利润。

  陆玉龙提出,政府在批地时应该明确土地用途不得变更,同时对养老项目房屋的空间结构、特殊功能等作出规定。

  “养老项目不能从土地上取得营利”,陆玉龙如是说。

  “我国老年化比全世界任何一个国家都快。”民政部社会福利和慈善事业促进司原司长王振耀说。

  根据民政部正式发布的社会养老服务体系建设“十二五”规划,中国政府的养老行政行为将出现重大转型,配合从家庭赡养走向社会养老的趋势变化,政府将开始承担起社会养老服务的社会责任。

  “其后将是组织实施、行政资源配置等一系列动作,这将为社会带来大量的资金机遇,规划、规范、标准方面的管理提升机遇和土地税费优惠机遇。”王振耀如是说。

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