温州房地产接演泡沫现形记 民间金融刹车失灵

　　嵇晨

　　温州的多事之秋，似乎还没结束。

　　尽管在中央和当地政府的齐心救助下，温州的“跑路”老板们陆陆续续返回，银行业纷纷表态将定向给予中小微企业扶持，高息民间借贷的疯狂得到遏制，但已造成的企业、民间借贷人的现有资金链断裂之痛，依然在传导。

　　跑路“老高”炒房者

　　殃及地产开发商

　　2011年9月28日，温州市鹿城区人民法院公告(2011)温鹿商初字第2141号显示，该院受理原告招商银行股份有限公司温州分行诉被告(两位戴姓人士)、温州绿城房地产开发有限公司金融借贷合同纠纷一案。

　　公告内容显示，原告(即招商银行股份有限公司温州分行)要求法院判令被告(其中一位戴姓人士)立即偿还借款本金10696999.96元、利息及实现债权支出的律师费85600元，否则原告有权对处理抵押房产所得价款优先受偿。被告温州绿城房地产开发有限公司以及另一位戴姓人士为上述债务承担连带保证责任。该案将于2012年1月10日公开开庭审理。

　　根据记者在当地了解，这起银行起诉业主和开发商的金融借贷合同纠纷案，缘起业主在购买期房时办理按揭贷款，但由于之后资金链断裂，无法偿还银行按揭贷款，银行方面催讨无果，所以才起诉。

　　之所以温州绿城房地产开发有限公司也被列为被告，是因为根据温州当地规矩，购买期房时，房地产开发商需为购房者的“期房按揭贷款”提供阶段性担保，属于连带责任方。

　　作为温州全城最高档的住宅之一，位于鹿城区车站大道北端的绿城鹿城广场，外墙设计是金属色玻璃幕墙，在温州市内金光闪闪，颇有地标色彩，曾经在今年六七月份的时候，在当地二手房市场创下每平方米近10万元的天价——显然，这也绝非普通温州老百姓能够承受得起的价位。

　　温州朗兆房产营销有限公司董事长叶维坚对《第一财经日报(微博)》表示，绿城鹿城广场这样的楼盘，属于温州的高档物业，购房行为也大多具有投资性质，前期“老高”(民间放贷人)的大量资金涌入，使得价格严重虚高，现在资金紧张了，加上集中爆发的民间借贷风险，“炒房者”人心惶惶，出现大量的房产退购、抛盘，甚至不惜降价，但现实是，现在肯接手的买家寥寥。

　　地产开发的“温州模式” 或将破裂

　　资金链向来是地产开发商的命脉。从举债的实业老板“跑路”，到担保公司、“老高”的本金损失和业务停歇，资金链断裂以及大量资本流向严重不均衡，已经使当前的温州房地产行业感受到秋意渐浓的冷峭。

　　温州中小企业发展促进会会长周德文(微博)对本报记者表示，温州房地产行业的特色在于民间集资开发，股东数量巨大，资金链庞大冗长，资本来源结构复杂，和当年一窝蜂投资山西煤矿如出一辙，堪称独有的“温州模式”，一旦项目资金链断裂导致失败，后果堪忧。

　　早在今年1月，周德文曾经预测，如果当前宏观调控政策从紧没有改变，民间借贷规模和风险继续加大，造成金融市场信心崩溃，在2012年春节或上半年，温州将有大量中小房地产倒闭或兼并。

　　除此之外，许多温州地区的中小企业家普遍参与房地产开发，在中央颁布“限购令”之前，大多数这类小型的地产开发项目都还能实现现金流健康运转，而现在，随着“限购令”效应逐步显现，销售一落千丈导致无法回笼资金，也使得这类温州的小型地产开发商不得不忍受资金紧张的“煎熬”。

　　一位不愿意透露姓名的温州企业家对本报记者表示，2003年看到房地产项目好赚钱，斥资上亿在江苏省拿地开发别墅，数年来倾心设计开发，前两年别墅销售情况火爆，资金回流状况非常良好，一直是自有资金开发。而自从政府实行“限购令”之后，别墅销量跟不上，投资客也因为高利润转把资金投向民间借贷市场，加上银根收紧对房地产开发商一律拒绝，眼看着过年前要支付2000万工程款，就是拿不出。如今这位企业家告诉记者：“高利贷根本不敢借，本想熬一熬，现在就怕温州金融市场不稳定，挺不过去。”

　　在温州，这绝不是个案。据公开媒体报道，“跑路明星老总”温州信泰集团董事长胡福林也在前几年涉足开发房地产；甚至有些温州的小微地产开发商，最近资金紧张到连申办销售许可证的50万元都筹措不到。

　　如果说中央宏观经济政策打压房地产是硬性的外部力量，那么民间金融市场不稳定导致的信心涣散，则从内部严重打击温州，乃至全国的房地产开发商。

　　据记者从当地获知，在国务院总理温家宝10月4日紧急赴温州调研，控制温州民间借贷危机爆发的时候，北京SOHO中国董事长潘石屹(微博)也悄然抵达温州，和当地企业家、商会会长进行接触沟通，了解情况。

　　房价下跌明显 泡沫挤出明显

　　回看当前温州房地产销售情况，温州市房管局网站系统显示，截至10月12日，温州市商品房总成交合计仅5套，而登记退购房源超过170套，其中不乏鹿城区、龙湾区等当地较好地段的房产。

　　“交易量直线下滑，抛售楼盘的现象也逐渐疯狂，以前一个楼盘开盘都很热闹，售楼门口停满豪华车辆，为一套房子可以打破头，现在几乎不太可能了。”鹿城市金顺房产中介一位销售对记者表示。

　　10月12日，恰逢温州市某明星楼盘“中梁橡树湾”开盘，温州房管局信息显示，拟售均价每平方米41000元。

　　有温州市民对记者表示，“除了价格依然太高，看起来地理上该楼盘依托铂金府邸、中梁香缇半岛和金都城三大楼盘，但由于该三大楼盘的买主多是温州龙湾地区的高利贷炒客，现在民间借贷出现部分崩盘，势必会影响到销售；此外，现在开始担心购买期房会有烂尾楼的风险”。

　　记者致电“中梁橡树湾”售楼处，电话一直无人接听。

　　“经过这轮调整，包括温州和全国房地产市场肯定要去泡沫化，挤掉虚高的房价利润，对温州来说尤其致命，过去十几年里习惯了较为充裕的现金，如今却碰到资金链困难的尴尬。”叶维坚向本报记者指出，在这样的情况下，这两年温州市政府又开始加大土地供给，更是有助于打压温州房价。

　　《温州市2011年度国有建设用地供应计划》显示，2011年，温州市区将推出建设用地共计26887亩，其中住宅用地中，商品房用地的合计面积达到1746亩，超过了温州市区前三年商品房用地成交量的总和。