房企纠结：战略性拿地？

　　荆宝洁

　　拿地还是不拿，这是个问题。

　　根据万科（000002.SZ）10月11日公告，9月新增8个项目，权益建筑面积共191.7万平方米。比去年同期的7个项目略有增加。

　　万科一位高层向本报记者解释拿地的初衷，“如果不拿，就没办法保持增长速度，规模就会萎缩。”

　　土地，是房地产企业最基本的生产资料。安信证券报告指出，随着年底前土地供应高峰到来，房企拿地整体上会较上半年明显增加，但目前拿地既不代表房企认为抄底时机到来，也不代表房企对市场的预期已转为乐观。

　　谁在伺机抄底？

　　来自中原证券的数据显示：8月，底价成交主宰了整个土地市场，成交价较上月有所回落。全国133个城市成交楼面均价为1204元/平方米，环比下降7%，同比上涨12%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1602元/平方米，环比下降10%，同比上涨5%。同期全国133个城市土地平均溢价率维持在低位水平。

　　万科董秘谭华杰认为，由于土地出让底价尚未出现明显下调，还不能说土地市场的调整已经非常充分，万科目前的资金虽较为充裕，但对获取新项目仍将保持审慎态度。

　　9月和万科一样大手笔拿地的还有保利地产。保利地产（600048.SH）总共斥资49.5亿元分别在重庆、东莞、天津三地获得了超过53万平方米的商住用地。

　　以上二者的共性在于，均有良好的销售业绩支撑，且坚持快周转战略。1至9月，保利实现签约面积499.28 万平方米，实现签约金额572.75 亿元。而万科前9月销售业绩已经接近千亿。

　　疯狂拿地的还有碧桂园（2007.HK）。据本报记者了解，目前为止，碧桂园受到限购的项目占比不足4%。今年前9个月，碧桂园共实现合同销售金额约325亿元。其总裁莫斌表示，“如果有适合的机会，碧桂园也会进入一些更好的城市，为我们将来的发展奠定更好的基础。”

　　主动减速

　　即使是被业内认为资金较为紧张的绿城上半年也在拿地。今年6月，杭州绿城（3900.HK）携手上海华彬投资有限公司，以24.3亿元拿下上海长风10号北商办地，成交楼面价每平方米10768元，溢价率7.9%，创下今年上海已推土地总价最高纪录。今年5月，绿城还在宁波和沈阳各购入一幅地块。

　　绿城集团执行总经理曹舟南近日透露，绿城今年540亿元的销售计划，到现在为止完成了一半多。在此后一段时间里，将会缩减拿地的量，加大现有存量房的销售进度。今年拿地所需大部分土地款，有些是按股权出资，有些是绿城只出资本注册金，合作方出拿地资金。曹舟南表示，未来一段时间内，绿城将坚持少拿地、多卖房的策略。

　　不唯绿城，坚持以高利润为导向的公司，纷纷主动放缓拿地的节奏。截至2010年年底，合生创展（00754.HK）土地储备达3020万平方米。最近几年，合生表现十分审慎。2011年上半年合生创展仅在天津宝坻摘得一地块。

　　同样放缓拿地节奏的还有龙湖地产（0960.HK）。虽然今年1-9月龙湖累计实现合同销售金额282.5亿元，同比增长50.9%，但龙湖的拿地策略已由此前的“适度吸纳”转化为“暂缓拿地”。龙湖的解释是，目前国内土地市场仍处于低迷状态，且这一状态时间将会拉长。由于地方政府对地价的保护，地价不会大跌，但也没有上升空间，龙湖目前土储足够，故第一要务是“保证现金流安全”。1个月前的中期业绩会上，龙湖高层曾披露，公司用于土地投资的资金额度为170亿-175亿。而龙湖今年用于拿地的资金仅为68.94亿元，尚不足170亿预算额度的零头。

　　战略性布局

　　不同的拿地表现背后，有不同的战略支撑。

　　金地（600383.SH）总裁黄俊灿不久前公开表示，“我们认为未来一段时间会是一个比较合适的投资机会。”8月，金地在烟台拿下了一个旧城改造项目，9月2日，又在扬州取得了住宅用地。黄俊灿表示，华北区仍是金地要加大投入的区域，首次置业和首次改善型住宅土地是未来投资的重点。

　　在土地市场一向谨慎的招商地产（000024.SZ）也在寻找机会。今年上半年，招商地产实际获取5幅土地，新增权益土地储备84万平方米，同比增长229%。此前招商地产所设计的标准周转率是0.5，这就意味着从拿地到干完需要两年时间，招商地产董事长林少斌要求周转提速超过100天。今年上半年，招商地产开始推行大规模放权，项目操作的相关权责直接下放给城市公司。

　　一些由区域性向全国性公司转型的开发商，如华发股份（600325.SH）、首开股份（600376.SH），除了在本区域、有传统优势的市场拿地以外，还转向一些热度并不是很高的城市。亦有一些中小房企、民营房企伺机底价拿地。

　　一个值得关注的现象是，开发商们正大幅缩减在建项目，小型开发商甚至准备“冬眠”，即较大幅度暂停建设以等待下一个周期。高华证券近日在深圳、惠州等地的调研结果显示，小开发商开工建设可能将进入冬眠期。海通证券分析师李宁向本报记者指出，开工受现金流、房价因素影响较大，当前大多数企业会选择放缓开工。