政策密集施压，成交量明显下降 房地产业“拐点”信号渐强

　　本报记者 陈青松

　　近一段时间以来，陈军感觉有点“被骚扰”。几乎每隔三五天，他都接到一家楼盘销售员的电话，问他还买不买房，并且每次来电话的销售员都不一样，但对他“轮番攻击”的中心离不开三个字：“先看房”。但陈军认为，过不了多久，房价应该开始下降了。于是他选择持币等待。

　　其实，在半年多的看房过程中，陈军发现周围像自己一样“只看房不买房”的持币观望者大有人在，这些人都想“等等看”。

　　链家地产首席分析师张月一针见血地指出，成交量持续下降，说明房价小幅下降难以被消费者接受，多数购房者仍在期待房价的进一步下降，市场已进入深度观望期，这种观望心理或推动四季度房价迎来深度回落。

　　房价破冰

　　陈军是千千万万北京市民中“限购”后心动的刚需一族，他一心想等房价下降后，购买一套位置和价格都合适自己的新房。

　　“其实我家去年就决定买房，三环以内的不敢问，可是一到北京郊区各个楼盘转了一圈，我发现连五环外的楼盘都涨到2万元！”陈军感慨地对《中国企业报》记者说，动辄近200万元的楼价对我这个工薪族家庭来说，实在是个天文数字，于是决定等等再说。

　　“我在搜房网上查了我中意的这家楼盘，自8月14日卖了一套房子，至今两个月了销售记录为零，可就是不见他们降价。”陈军告诉《中国企业报》记者，他倒是很中意这个楼盘，可是价格高得实在让他难以接受。

　　其实陈军一直在关注这个楼盘，这个楼盘的销售员经常到陈军所居住的小区去散发宣传单。

　　国庆节前，他接到另一家房地产公司发来的看房短信，“只要您报个名登个记，并坐我公司安排的大客去北京昌平看一下房，您就可以得到50元的充值卡。”

　　看到这个短信，陈军苦笑道：“这家房地产公司真会想，这哪里是买房，简直是花钱买客源、买热闹嘛！”

　　此后，陈军又经历了一件买房的事。通州区的一家楼盘，8月末第一次开盘，开发商表示一两个月后还会有第二、三次开盘，价格肯定会涨，告诉陈军要买趁早。

　　但是过了一个月，这家开发商就加紧推盘，且二次开盘价格维持不变。让陈军无法理解的是，仅仅一周后，售楼人员就打来电话告诉陈军，楼盘根据不同户型推出优惠，“最高优惠相当于降价8%”。

　　陈军算了一笔账，如果按一套房150万元总价算，8%就是12万元，相当于他辛辛苦苦一二年的收入！但售楼人员坚持不肯承认这是在降价，表示这只是一种销售形式。

　　交易惨淡

　　“十一”黄金周历来是房地产商难得的销售旺季，但刚刚过去的“十一”，“惨淡”成为房地产业最主要的关键词。从一线大城市到二、三线省城，中国楼市遭遇“最冷”黄金周。

　　《中国企业报》记者综合各方统计数据显示，国庆长假期间，我国一线城市中，北京商品房住宅签约套数为908套，二手房住宅签约套数为131套。合计仅为1039套，同比去年国庆期间的1346套下调了22.8%，比9月同期跌62%。且签约主要集中在低价项目。

　　2011上海房地产秋季展示会也特意选在“十一”期间举行。会上参观总人数逾13万人次，但成交仅203套，更加衬托出销售的尴尬。

　　而期间广州一手住宅网签仅584套，同比去年大跌66.6%。深圳网签仅155套，不及去年同期的1/10。

　　中国指数研究院最新发布的统计数据显示，10月1日至10月7日监测的20个城市，其中16城市楼市成交量同比下跌，8城市成交量跌幅在50%以上。而其它二三线城市也十分低迷，例如合肥310多套，是去年的6成。南京成交不足200套。

　　在国庆期间的走访调查中，《中国企业报》记者发现，因为持续大半年的销售冷清，各开发商急于抓住这个小长假打一下“翻身仗”，很多楼盘都安排售楼人员加班接待客房。然而一周下来，大部分售楼处依旧冷清。

　　调查中记者发现，面对楼市低迷持续，各家开发商使出浑身解数加强销售。不少楼盘除了送物业费、送装修这些常见手段外，有的为了积聚人气想出幸运抽奖、送精美礼物等新招。

　　楼市的惨淡不仅表现在成交量的下滑，价格也出现了变化。

　　中国指数研究院公布的9月百城价格指数也显示，9月100个城市的住宅平均价格今年首次出现下降，楼市降价趋势正悄然蔓延。

　　记者了解到，半年来，素有北京楼市晴雨表之称的通州楼市俨然已成“特价房”的战场。近期北京通州项目珠江拉维小镇、华业东方玫瑰的降幅都在3000元以上。朝阳区远洋一方，均价从最高时的25000元降到17000元。10月9日，《中国企业报》记者在房地产门户搜房网发现：京贸国际城均价19800元/平方米。而该项目2010年最高价为26000元/平方米。

　　拐点来临？

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉《中国企业报》记者，楼市的假象平衡关键因素是调控政策的逐渐深化，从一线城市的限购令到二三线城市的限价、限购令，导致房地产企业在销售市场大幅缩水；而银行信贷系统、证券系统也对房地产企业融资渠道进行了封闭，两方面因素共同作用致使楼市供给及销售实现了短期平衡。

　　“如果限购、限价政策长期不松动，甚至出台更加严格的措施，房价出现10%—20%下跌是正常的。”韩长吉说。

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，供应量到了顶峰之后就开始出现下调拐点，大概1—2个月之后，拐点就会明显出现。

　　中国房地产学会副会长陈国强也表达了同一观点，他认为传统的“金九银十”楼市成交低迷，必将加速拐点的到来。但拐点的最终确立则有赖于政策的持续和深入。陈国强预计，在开发商普遍负债增加、供应量增大及购买力不足的情况下，必然更期望采取以价换量的销售模式，房价下跌的步伐有望加快，价格“拐点”有望加速确立。

　　在资本市场上，有关楼市将现拐点的消息也不断出现：市场在欧债危机、PMI数据、货币政策预期等冲击下接连下挫。58.06%私募认为未来市场资金面偏紧，楼市拐点将现。

　　而10月11日中行发布的《中国经济金融展望季报》认为，无论从经济形势，还是房地产市场形势来看，预计房地产调控政策都不会放松，房价回调压力还将进一步增大。商品住宅价格调整的拐点可能会在2012年春节前后到来。

　　随着国家货币政策的收紧，房地产公司融资日益艰难。作为资金密集型行业，资金链的安全对房地产企业至关重要。现实情况是，不断加大的债务压力、销售回款缓慢等，都如一把把利剑威胁着房企资金链的安全。

　　根据已披露的106家上市房地产企业半年报，上市房企整体资产负债率达到了72%，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。流动负债已经占到负债总额的70.6%，同比上涨54%。绿城中国的净资本负债率甚至达到了163.2%，一度登上各大媒体的财经头条。

　　一面是购房者预期未来房价将步入下降通道，另一面是房地产企业面临巨大资金压力。这股力量持续胶着，严峻的现实逼得房地产企业节节后退。“再往下扛，就真的扛不住了。”广东一家不愿透露姓名的房地产企业主在接受《中国企业报》记者采访时诉苦道。

　　“工程建设到一半资金不够跟不上，而银行又不给贷款。只有借高利贷赌一把或许有生存的机会。”温州一位曾通过民间借贷融资的开发商对《中国企业报》记者说。

　　“我家里人说了，现在房价不再飞涨，而且新房子越来越多，听说北京商品房可能高达15万套！”陈军告诉《中国企业报》记者，“现在看来降价的趋势愈发明显，等降到我能承受时，再出手也不迟。”