北京土地财政收入预期持平

　　李乐

　　开发商还穿着棉袄，但地方政府已经只剩单衣了——当潘石屹以这样一句形象的比喻说明地方财政在楼市调控当下的处境之时，也让开始过冬的开发商燃起了“调控松绑”的期望。

　　《中国经营报》记者了解到，通过增加土地供应量等手段，截至9月底，北京市土地出让金收入总额为803亿元，同比下跌幅度在10%以内，并未出现外界预计的土地财政收入大幅缩水的局面。也正因如此，开发商期待的“松绑”在短期之内并不具备足够的利益动因。

　　收入略低

　　“中央出台本轮房地产调控政策以来，外界都认为北京市的土地出让金收入会出现大幅度的下跌。但事实并非如此。总体而言还是保持稳定的，只是有小幅度的下跌。”10月11日，北京市国土资源局的一位内部人士告诉本报记者。

　　目前，北京市国土资源局、财政局已经开始着手统计、总结当年度的土地出让金收入情况。数据显示，截至2011年9月，北京市土地出让金收入总额为803亿元，而2010年同期，土地出让金财政收入总额为867亿元，因此，同比跌幅仍控制在10%以内。

　　9月通常是土地成交的旺季。2010年是北京市土地出让金收入的创纪录年景，当年9月，北京全市土地出让金收入总额为190亿元。“以此数据进行对比，收入下跌当月约20亿元。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。

　　相比8月，北京土地出让金的收入已经止住环比下降的态势。北京市国土资源局的数据显示，9月份各类土地总成交金额达115.3亿元，环比8月份上涨22.9％，9月份土地成交金额比上月增加了近21.55亿元。其中住宅类地块成交106.57亿元、商业地块6.16亿元、工业地块2.5亿元。其中住宅地块成交金额较8月份增加了63.52亿元，环比上涨了147.5％。

　　而土地出让金中主要的贡献者“住宅品类”也在9月当中有所回升，9月份土地总成交金额131.33亿元，其中住宅类成交120.19亿元，占全部金额的九成，商业和工业总成交11.14亿元，占全部金额的一成。

　　空间腾挪

　　2010年获得北京楼市“销售冠军”的万科北京公司也开始在土地市场上连续出手，连续斩获四块土地。“四块土地当中，只有一块旧宫的住宅用地是不带保障性住房配建的，剩余三块土地都有不同比例的保障性住房配建。”万科执行副总裁毛大庆告诉记者。

　　21世纪不动产的市场监测显示，从2011年6月以后，北京住宅用地市场中超过67%的住宅用地带有配建的保障性住房，其中超过40%的住宅用地中配建保障性住房的规划建筑面积超过1/3。

　　“如果是单独的保障性住房地块，政府可能就任何土地收入都拿不到了，比如公租房、经济适用房用地，都应该是免除土地出让金的。”北京市属房地产开发企业负责前期业务的副总经理告诉记者，用配建的方式将这些保障房用地“搭售”进去，实际上是在一定程度上获得了这部分土地的收入。

　　2011年初，北京确定了新开工建设和收购20万套各类保障房的目标。目前，今年保障房开工数量已经超过18万套，达到预定全年任务的90%以上。这其中，超过六成的保障性住房通过配建的方式完成。

　　“配建的公租房、廉租住房、经济适用房政府将设定回购的期限，先由开发企业进行开发、建设。”北京市住建委的官员告诉记者。清华大学房地产金融中心主任冯科告诉记者，这实际上是地方政府做了一个财务账期的安排，即把原本不能实现现金收入的土地先换出现金，然后再由政府财政分期、分批把这些现金逐步地偿还回去。

　　冯科强调，这样的做法实际上在当年度的财务账期充盈了土地财政的收入，而后的分期回购，则缓释了政府集中的财务偿还负担。对于这样的说法，前述国土资源局的官员表示不便评价。

　　松绑动因不再

　　楼市调控政策对地方财政收入可能的影响，令北京开发商一度对政府松绑存在期望。然而，北京中原房地产机构预计，今年全年，北京市土地出让金总收入仍能达到1000亿～1100亿元的水平，相比于2010年全年1600亿元的土地出让金总收入，减少幅度在500亿～600亿元之间，属于北京市财政可以承受的水平。

　　北京市土地储备中心的数据显示，10月份挂牌的有3宗土地，连同9月现在正在交易的经营性土地总计有16宗，土地面积154万平方米，总规划建筑面积190万平方米，土地供应充足。下半年中央政府对房地产市场的调控力度不会放松，北京市政府将继续加大对土地的供应。

　　北京市房地产协会副秘书长陈志认为，交易量的增减与有效需求和价格相关，从目前的可上市供应量增加不明显和僵化的需求量看，交易量环比呈明显下降趋势，在未来的数月内缺乏推升交易量的有效动力，“以价换量”等吸引需求的一切手段，都将是开发商的“必答题”。“顺应形势降价项目的热销，也形成了良好的示范效应和挤出效应，使其他企业看到，如果还坚持原定价格不放则客户将不断流失，因此，预计降价换量项目有望进一步增加。”

　　北京市今年的房价调控目标是新建普通住宅销售价格比去年稳中有降，从目前来看，北京市实现这一目标的可能性在增大。