各地秋季房交会成交量下滑 房企告危

　　刘彦昆

　　惨淡，已经不可避免地成为了2011年中国房地产业的关键词。

　　为期5天，堪称东北地区最大房屋交易展会的大连秋季房交会于10月17日落幕。主办方提供的数据显示，本次展会共有61家地产商、78个楼盘参展，迎客23万人次，展会成交及意向成交房屋5639套，其中，商品房成交及意向总计4067套、建筑面积35.2万平方米，二手房成交及意向总计1572套、建筑面积11.1万平方米。与去年限购政策出台之前的同期房交会相比，成交及意向共减少2598套，其中商品房减少1911套。

　　但有业内人士向记者表示，5639套的成交量恐怕“有水分”，“平均每个楼盘也就卖出15套”。一位旺销楼盘的销售总监也在现场对《第一财经日报(微博)》表示，4天时间卖出100套房子是他们的理想成交量。

　　大连秋季房交会特刊《大连地产》“金九银十购房意愿调查”显示，在今年房地产调控严厉、房价走势不明朗的情况下，近60%购房者表示不打算买房，认为不是买房的好时机；24%的人认为房价有所调整，考虑近期买房，另有17%的人表示看情况再定。

　　市场观望情绪浓厚。与大连秋季房交会同期，武汉和上海的房展会也惨淡收场。被称为武汉史上最大规模房交会的2011年武汉秋季房产交易展示会，4天仅成交785套，意向成交863套。上海“黄金周”期间的房展会，成交203套，整个国庆长假期间全市一手住宅成交不到400套。另据《东方早报(微博)》报道，包括万科、远洋、中海、金地(微博)、朗诗、雅戈尔(微博)等房产大鳄在杭州的公司在内，超过20家知名房企已明确放弃参加即将于本月21日至24日在杭州举办的第18届浙江省房地产博览会(微博)。

　　高利贷盛行

　　业内人士分析，在全国楼市成交量普遍下降五成的大背景下，像大连这样超过50%房子出售给异地客的城市，成交量下滑情况更严重。另一个值得关注的数据是：2010全国卖地城市数据，大连售地总计1157.75亿元，位列上海、北京之后进入千亿俱乐部，同比2009年增长320.6%，增幅全国第一。2011年9月数据显示，土地出让金达454.17亿元，同比增长8.02%，列全国第五。“未来三年大连还要吞下土地过度放量的苦果”，地产评论员辣姜说。

　　有了成交量，如同“一俊遮百丑”；成交量下滑，房企的忧患也逐渐暴露出来。

　　据央视报道，由于成交持续低迷，大连很多中小房地产商资金链越绷越紧，不少房地产商正在通过借高利贷以解燃眉之急，年利率竟高达122%。本报记者了解到，这一说法并非空穴来风。有熟悉内情的人士估计：目前大连地区的房地产商资金来源90%为非贷款渠道，其中民间借贷利息平均在40%~60%，高的可以达到80%~100%，信托融资的利息也大致在40%~60%，此外还有大量金融机构直接参股房地产公司运作。由于资金成本高昂，如果房价不能够保证40%以上的增长，这些房企就要面临赔钱的境地。

　　地产评论员辣姜分析：中小开发商即将面临生死考验，有必要提醒相关部门加强金融监管和行政监督，否则此前上演的温州老板“逃亡潮”也可能在房产商中间上演。

　　正源风波

　　今年9月9日，香港《南华早报》报道称：大连正源房地产开发公司因拖欠巨额贷款4.47亿美元未偿而面临重组。正源地产(微博)随后在其官网上否认了破产重组传言，并表示公司资产质量优良、负债率低、现金流稳定且与外资股东合作良好。有知情人士向记者透露，这次事件实际上是由于市场投资情绪转冷，股东意图退股导致的，暴露了正源地产在房地产调控及成交量低迷态势下资金链紧张的状况。分析人士称，面对资金链紧绷的形势，中小型开发商通过高成本的融资渠道寻找出路，而大型开发商则通过资本市场募集资金。而大型开发商由于杠杆化程度高、负债率高、大量囤地等多方压力影响，一旦资本市场动荡，将暴露更大的危机。