银行试水“倒按揭”以房养老

　　

　　晶报记者 余彦君

　　深圳一家银行借鉴欧美盛行的“倒按揭”的思路，在深圳推出“养老按揭”业务，老人或其赡养人将房产抵押给银行，银行每月向养老人的账户发放养老用途的贷款，贷款人按月付息到期还本。对有房的老人来说，养老增加了一个新的选择。

　　“养老按揭”门槛不低

　　如果退休前未做好足够的养老规划，从某种程度上看，人活得越长，风险越大，因为你不知道自己能活多久，退休后再活20年还是30年？你不知道货币会贬值到什么程度，需要多少钱才足够养老，100万元还是200万元？

　　上世纪80年代中期，美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立“倒按揭”业务，将房产抵押给银行或保险公司等机构，然后每月从这些机构领取一笔养老金，老人过世后，房产便由这些机构来自由处置。这种以房养老模式在欧美国家盛行30多年。

　　如今，这种模式在深圳正悄然试水。记者昨日获悉，深圳一银行借鉴“倒按揭”思路在深推出“养老按揭”贷款业务。“目前，银行系统以及贷款合同均已准备好了，马上就要在银行网点进行业务推广了。”该行关人士称。

　　据介绍，养老按揭是指老年人本人或法定赡养人，以其房产作为抵押向银行申请贷款，用于养老用途，包括各类日常消费、生活费用支出、医疗保障支出等。老人年满55岁或其年满18周岁的法定赡养人可申请该项业务。

　　为控制风险，银行要求申请养老按揭的老人最好有两套或以上的住房，而且抵押给银行房产不能是其惟一的自住房；如果老人只有一套房子，那么其赡养人就必须要有自有住房，且老人和其法定赡养人将成为养老按揭的共同借款人。从此规定看，申请该业务的门槛不低。

　　120万贷款10年利息41.9万

　　从昨日咨询的结果来看，养老按揭的贷款累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限则按需确定，最长不超过10年。“贷款利率按央行公布的同档次基准利率或者上浮，如果老人自有房产抵押，目前可按基准利率来执行，如果是以赡养人的房产做抵押，利率则会上浮20%。”该行有关人士称。

　　在还款方式上，有按月偿还息或约定部分本金两种方式，贷款到期后一次性偿还剩余本金。如到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。以一套评估价为200万元的房产，目前申请养老按揭贷款最高可贷款120万元。养老贷款的120万元按月等额发放，如贷款期限10年，那么银行每月将向申请人发放1万元。

　　如果选按月还息方式还款，利率为同档基准利率，养老人第一个月可拿到1万元的贷款，第2个月由于要1万元的利息58.75元，实际到账金额9941.25元，第3个月则需缴纳前2个月2万元贷款利息117.5元，实际到账金额9882.5元，以此类推，10年的养老按揭最后一个月实际发放金额仅3008.75元，而10年累计支付利息41.95万元，实际到账贷款为78.05万元。

　　对与手头有房子的老人来说，养老按揭自然是其养老的一种新选择，不过，对养老按揭的成本还需仔细计算。

　　无法照搬国外的倒按揭模式

　　不过，在国外盛行的养老模式，目前还只是尝试阶段，还不具备全面启动的条件。

　　一位银行业内人士称，国内住房的房产只有70年期限，产权到期后如何处置依然存在政策盲点；其次，未来房价大幅波动的风险大，银行只能是谨慎地开展这项业务。

　　从“养老按揭”的风险控制手段来看，除贷前审查外，贷款发放后，银行客户经理还要回访检查抵押物的情况。如抵押房产处于拆迁范围或即将拆迁，那么就要借款人提供新担保物或增加其他担保条件，如借款人不能提供新的担保，就停止发放剩余贷款。

　　另外，该行还将每两年对抵押房产进行一次行内评估，如发现抵押物价值大幅度下降，不能覆盖预计累计放款总额，则要求借款人补充提供其他担保或协商降低累计贷款总额。