还要去香港买房吗

　　对于大多数习惯了房价单行线的内地人而言，曾经几经涨落危机的香港楼市还是个新战场。

　　采写|《小康·财智》记者 刘彦华

　　最近一段时间，香港楼市冷风阵阵。8、9月份成交连创新低，各种看空香港楼市的言论层出不穷，就连香港地产教父、中原地产创办人施永青近日也改了口，放宽了房价下跌幅度预测。

　　人们不紧要问，因限购政策被迫离场的内地富豪们还要去香港买房吗？香港楼市还撑得住吗？ 

　　魅力香港

　　很多内地人或多或少都有些“香港情结”，没钱的，购物；有钱的，买房。其中，有一群人尤其惹人注目，那就是以财大气粗闻名的在香港买楼的内地富豪，他们不断刷新着香港豪宅成交价的纪录。

　　对于内地人来说，香港就像一块大磁石，令人趋之若鹜。但是究竟它的魅力何在呢？

　　香港资深房产投资专家钟远彬介绍，香港拥有全球最简单的低税制，个人利得税只是纯利的15%，并且如果不是频繁买卖，更加是免税的，再加上经济自由度全球第一，做生意手续简单，吸引了很多内地人来香港投资移民。

　　虽然现在投资移民门槛提高到了1000万港币，并且暂时剔除了房地产项目，但是很多业内人士分析，此举对内地购房者影响并不是很大。因为一方面他们一般实力雄厚，另一方面很多人是因为先投资，后来看条件符合顺便办的移民。

　　“香港始终是最接近内地的国际金融中心，加上语言文化接近，在香港买房，在管理房产方面，总比在其他发达地区如美国、英国等地买房来得容易。”钟远彬称，“而且香港的养房费用极低，每年最高成本也不会超过房价的千分之五。”

　　另外，据了解，在香港买新房无需佣金，买二手房也只要支付总房款1%的佣金，与内地中介相比成本优势明显。而且目前香港房贷利率水平较低，加上通货膨胀率，回报也要比内地高出一些。

　　看好中长期

　　香港高房价，世界闻名。自去年开始，香港政府不断推出调控政策，包括两年内转手得交额外印花税、调低按揭比例等，导致最近香港楼市成交量大减。

　　然而，这并没有影响人们看涨香港房价的信心。“政府的目标是希望房价不要上涨过快，市场投机不要过多，而不是房价下跌。”钟远彬对政策效果的预测也仅是“最多会带来5%的调整”。

　　但是，近一两个月，美国经济走势不明，欧债危机持续加剧，全球股市大幅震荡。在外围的低气压下，施永青已经修正原先认为楼市调整会在9月完成的看法，称，“香港楼价的跌幅可能会进一步扩大，幅度会接近10%，而调整的时间也会延至明年春。”

　　不过，施永青并未改变对香港楼市中长期的看好，“目前市场只是短暂情绪波动，整体楼市上升的大趋势并没有改变。” 

　　在施永青看来，除了急等钱用的业主外，市场上真正肯降价销售的人并不多，要想改变卖方这种态度，需要几个条件：1.利息趋势开始上升，令持有物业的成本上升，租金回报率下降；2.经济增长明显加快，实体经济值得投资，并有可观的回报，资金有动力从楼市回流实体经济；3.出现通货紧缩，市场上资金短缺，迫使大家降价卖房。“然而，以上的情况都不似会很快出现。”

　　钟远彬对香港楼市的中长期发展也是信心满满。他提醒投资者，现在大家说的香港房价水平已回到1997年的高峰水平，这里的房价是指名义价格，并不是真实价格，就是说现在所说的房价已回到1997年高位是还没有考虑香港过去14年的通胀因素。如果算进了这个因素，现在的香港房价应该只是1997年房价水平的70%左右。而且所有的资产价格周期循环都是以一浪高于一浪的形态去走的，那代表了香港房产的这一个周期的高位必须比1997年的高位更高。

　　“风险在增加，但并不危险。”钟远彬总结道，“所有投资都有风险，但香港楼市总比内地楼市安全。”施永青对投资者的建议也是，现在手上持有现金的投资者仍然可以买楼。

　　热点区域

　　虽然楼市成交低迷，但是内地富豪赴港买楼的热情并未大减。

　　“内地富人到香港买房的需求一直比较旺盛。”钟远彬称，“而且，这种需求已有从亿万富豪蔓延到中高端人士的趋势。”

　　钟远彬告诉记者，在香港买房的内地客人有一个共同特征，就是更喜欢新房和交通便利和购物方便的地段，而且更愿意花钱在这些条件之上。因为这些地方往往出租回报率比较高，如中环、湾仔和铜锣湾等区域。

　　中环位于香港的中西区，是香港的政治及商业中心，很多银行、跨国金融机构及外国领事馆都设在中环。香港的政府总部、立法会大楼，以及前港督府(现称礼宾府)也都位于中环。在这里还有各种各样的餐饮食肆和品牌时装专卖店，是游客和香港当地人最喜欢逛的地方。

　　湾仔位于香港岛北岸中央位置，是一个新旧并存的独特社区，糅合旧传统与新发展的精萃，亦是香港历史最悠久和最富传统文化特色的地区之一。而铜锣湾位于香港岛的中心北岸之西，区内有多家大型日资百货公司及大型商场，很多人会将之比作日本的新宿。

　　另外，西九龙的九龙站、奥运站和新界的元朗、上水等地，也是内地人买房比较集中的区域，据钟远彬分析，这些区域的共同点就是——新，有会所设施、地铁线附近或靠近深圳，容易回内地。

　　“嫩草”必看

　　虽然很多投资客在内地楼市已是“熟手”，但投资香港楼市可能还是一棵“嫩草”，需要补充一下香港买房的基本知识。

　　摸货：对买家在签订买卖合同后、拥有楼契之前，即尚未完成全部交易时就转售的物业。

　　睇楼纸：也就是香港的中介在看房前必须与买家签订的地产代理协议。这张协议上，包括买家的预算、理想房型、对小区及周边环境的要求、房屋装修的要求、房屋入手后的用途、理想出租收益以及一些个人信息资料。这种委托代理关系有效期一般为3个月。买家可同时委托多家中介代理，但不能看同一间房，否则万一成交就要多付一份佣金。

　　细订：临时订金，一般为楼价之3%-5%，具体可议。

　　【香港楼市新政】额外印花税：自2010年11月20日起买入的住宅物业，除非有关交易获豁免，将按照持有物业期限的长短缴交。住宅物业在半年内转手，税率为15%；半年至一年内转手，税率为10%；一年至两年之内转手，则要交5%。

　　购房按揭贷款：2011年6月10日，香港金融管理局向银行发出新指引，所有价值1000万至1200万港元的住宅，最高按揭成数调至五成；价值700万至1000万港元住宅物业的最高按揭成数调至六成，且贷款额不能超过500万港元；价值在700万港元以下的住宅物业最高可以做七成按揭，且贷款额不能超过420万港元。此外，如果按揭贷款的申请人的主要收入并非来自香港，贷款的最高按揭成数，不论物业的种类和价值，也需要按照所适用的标准下降至少一成。

　　【业内观点】中原地产创办人施永青：除非本港经济步向衰退，否则，我仍认为这只是一次调整，而不是转势，楼市的主方向仍是向上。

　　香港世邦魏理仕估值和咨询服务执行董事余锦雄：未来18个月，香港房价将下跌10%至20%。如果未来一年港元下跌10%，内地购房者的需求将再度出现。

　　巴克莱资本的区域物业研究负责人安德鲁·劳伦斯：由于借款利率将升高，香港的物业价格明年将下降25%到30%。

　　里昂中国研究部董事总经理张耀昌：因为美国未来两年实行低利率，到2013年时，美国利率可能转势，香港楼市或会踏入危险期，但相信不会大跌，股票市场波动甚大，金价过高，相信会对香港楼市有所支持。