如果房价跌四成……

　　○银监会称银行风险依然可控

　　○可我们的生活将是什么景象

　　银监会主席刘明康18日在参加CEO组织峰会时透露，最新房价压力测试显示，即使房价下跌40%，银行业仍风险可控。银行与房地产“关系暧昧”，对房地产市场的风吹草动反应最为灵敏。最近房地产拐点论甚嚣尘上，这是不是又一次信号释放？

　　无论如何，如果房价真的跌了四成，那我们的生活将是怎样的一番景象？

　　□东方今报首席记者 李凌

　　【言论】 房地产贷款总体风险可控

　　在18日的CEO组织峰会上，刘明康表示，即使房地产价格下跌40%，我国银行业的风险覆盖率仍然高于国际通行水平，中国的房地产贷款风险总体可控。

　　刘明康表示，近年来，银监会通过各种手段努力降低中国房地产贷款的总体风险水平。目前我国银行体系房地产信贷资产占各项贷款的比重为19.8%，这与许多欧美银行房地产及相关资产动辄占半壁江山的情况有很大不同。同时，我国对银行业房地产金融衍生产品控制有效，证券化产品数量极少，其他创新如集合信托与房地产贷款余额之比仅为4%左右，风险特征相对简单。

　　从房地产贷款具体结构看，目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比(LTV)”低于80%，按揭贷款平均“偿债收入比”为33%，超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的，开发贷款的平均押品比例也达到 189%，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%的标准。这些都表明我国房地产贷款总体风险可控。

　　【狂想】 房奴：房产成“负资产”

　　省金融学会秘书长张树忠介绍，今年多次加息后，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况，房贷利率已升至最近10年来的最高水平。多次加息逐渐将出现叠加效应，利率的上调效果将显现。“以20年期百万贷款额计算，首套房增加的月供为149.63元，二套房贷增加的月供为168.86元。”

　　据业内人士介绍，房价下跌影响最大的首先是投资者，且不说那些为了盈利而炒房的人，就是购买房屋出租的人也会因房价下跌而得到负收益。

　　最近，在郑州一家房产中介公司工作的张女士就很纠结。2009年底，她以每平方米5000元的价格在郑州市航海东路上购买了两套小户型，对外出租。买房首付了20万元，贷款30万元，每个月还房贷2100元，租金每月才1000元。她非常苦恼，“如果房价下跌了，我就更不划算了。这房子到底该咋办啊”？

　　房价下跌，即使对自住房者来说，从还贷上也有一定的影响。“住房将成为购房者的负资产。”河南王牌企划有限公司董事长上官同君介绍，假设一套房子价值50万元，首付10万，贷款40万， 还贷期20年，如果房价真的跌了，这套房子必然会贬值，“假设贬值到20万的话，业主不还贷的可能性很大，因为交罚款也比付20年的40万还有利息划算。”

　　“目前，我国大多数人的房子是贷款买的，这样一来，如果房屋贬值，资产下降，但仍要按当年的利率还贷，这些人将拥有‘负资产’。”他说，假如有一天房价真的跌了“几潘”(一潘=1000元/平方米)，但房贷利率却翻了一番，购房者会因为房贷的高企，成了永无翻身之日的“房奴”。

　　【无房户】 迎来购房良机

　　房价下跌，对于无住房户而言，无疑是一个福音。

　　在郑州某高校学生食堂工作的刘东夫妇，最近有在郑州购房的冲动。国庆节时，郑州举办房展会，他就和妻子一起去看看，收集一些房产信息。

　　刘东夫妇来自南阳市新野县，在郑州打拼多年，家里还种着几亩土地，学校放假期间，他们就在学校附近的街道上摆摊，卖些日常用品。几年时间下来，两人省吃俭用，手里有了十几万元的存款，“2008年房价大跌时，我们错过去了，提起来就后悔。这次，如果降的话，就买一套小户型”。

　　郑州大学房地产研究中心主任杜书云教授表示，房价下跌对于购买房子自住者来说，其影响很小。对于没有进入房地产的人来说，房价下跌对他们是最有利的。

　　她说，房地产市场常识早就让绝大多数消费者十分明白，如果房价下跌，对于购房消费或自住的民众，房子购买后，其价格的高低对其使用的效用不会增加也不会减少。而对于没有购买的绝大多数民众来说，不会有人不愿意出低价购买。因为，任何消费者，购买物品时，在同一质量上，肯定是价格越低越好。

　　■ 新闻背景

　　“拐点论”动向

　　9月1日，中国指数研究院发布报告称，其监测的全国100个城市8月份住宅均价与7月基本持平，上海、深圳、天津、成都、杭州、南京等10大城市住宅均价环比下降0.41%，为去年9月以来首次下降。

　　9月18日，国家统计局数据显示，环比7月份，全国70个大中城市8月份新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有16个，持平的城市有30个。2009年以来，房价环比停涨城市数量首次过半。房价上涨的城市涨幅也趋缓，环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%。其中，长沙8月新建商品住宅价格指数仍在上涨，90平方米以下价格环比上涨0.4%，同比上涨11.4%。为此，新华社撰文分析，全国房价下降的拐点正在形成。

　　10月18日，国家统计局公布了三季度经济数据：9月份，70个大中城市新建商品住宅价格，环比上涨城市为24个，下跌城市17个，看起来仍是涨多跌少，但下跌城市的平均跌幅超过上涨城市，总体计算可知，整体增幅由8月的0.02%回落至0.003%，基本上止涨。二手房市场的变化更及时，9月份二手房价，环比下跌城市为25个，上涨城市为24个，这是2009年二季度以来，下跌数量首次超过上涨数量。统计局新闻发言人盛来运表示，这表明房地产价格过快上涨的势头得到了明显遏制，房地产价格出现了松动，房地产调控取得积极成效。

　　【开发商】谁知能撑到哪天

　　楼市从火爆到萧条的快速转换，让销售员们感受到了深深寒意。

　　郑州市花园路上一家房产开发公司，一名做了5年多售楼工作的张先生介绍，现在是他售楼生涯最艰难的时刻，因为卖房子实在太难了，“主要是房价太高了，现在很多购房者都持观望的态度，等着降价呢”。

　　房子不好卖，售楼员一下子从都市白领变成了低收入者。他说，售楼员的工资结构是底薪加提成，底薪在1000元左右，提成则通常是房价的千分之一到千分之三，过去楼市火爆的时候，他们一个月能拿上万甚至好几万的提成，“现在几个月没有卖出一套房，每月只能拿1000元的底薪，生活压力骤增”。

　　他已经打算转行，“公司里已经走了1/3的销售员，没有走的也感觉朝不保夕”。

　　虽然现在郑州还几乎没有公开宣传房价下降的开发公司，但采取打折、优惠、赠送等促销措施的楼盘不在少数，价格下降已经成了不争的事实。开发商已经感觉到了冬天的来临。

　　“现在，几乎没有一个开发商敢说，我的楼盘不优惠，因为那样的话，他的房子根本卖不动。”省房地产业商会一家副会长单位的负责人介绍，“但让开发商公开降价，他们既不愿意也不敢。”

　　“信贷收紧，房贷首付提高，利息提高，让开发商的资金捉襟见肘。开发商现在遇到的危机甚至比2008年的金融危机更严重。”他说，从今年开始，虽然大家都感觉到房价一直在降，但没有人敢面对，敢于直接说出降价的话，“因为你的房子降价了，说明你的资金链已经断了，会被人来追要贷款，被垫付资金的建筑商来讨债”。

　　其实，还有更严重的后果：外地的一些楼盘降价了，签过协议的购房者要退房，那些买过房子的房主要求赔偿经济损失，“这样的例子很多，让开发商应接不暇。”他感叹道，现在，不少开发商都是在强撑，但能撑到哪一天，谁也不知道。

　　【银行】下跌50%才可能有风险

　　虽然不少专家和房产开发商说，房价下跌，会增加银行风险，最为担心的人可能是银行。但其实，银行最淡定，因为他们手里有抵押品，抗压能力最强。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容表示：“就算个人按揭贷款首付是四成，那么，房地产市场已经发展多年，这些按揭的商品房，已经由个人支付房价的平均数在50%左右，如果以一个平均数计算银行住房价格下跌的风险，那么只有房价下跌50%以上，银行才面临风险，而房价下跌小于50%，银行根本就不存在风险。”

　　郑州一家商业银行的信贷部负责人也说，在所有的客户中，银行最愿意给房产公司和个人购房贷款，谁都知道开发利润高，又保险；对于房贷来说也是如此，从贷款的那一刻起，他的房产证就在我们这里抵押着。“郑州几乎没有发生过房贷还不上的案例，说我们有风险才是胡扯呢？”

　　“说这话（指房价下跌银行有风险）的人大多是开发商，是他们生怕房价下跌才把账算到银行头上，以期引起国家的重视，放宽调控政策。”昨天，易宪容在电话中表示，人们对于银行的担忧要么是“别有用心”，要么是“杞人忧天”。“不管是开发商的贷款也好，还是购房者的房贷也好，开发商的土地证及房子都在银行手里抵押着，什么行业有他们做的生意最保险、最赚钱？”