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上海:下一站生活圈在哪里

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-10-23 06:14 来源: 新闻晨报

  晨报记者 徐运 唐佳

   上海下一站生活圈的“新城”目前重点建设有上海南部的南桥新城,北部的嘉定新城、东部的南汇新城以及西部的松江新城、青浦新城。这五大新城作为上海“十二五期间”郊区新城发展的重点,将以高起点高规划为引领,高标准建设、高水平管理,未来都有望建成生态宜居的现代化城市,买房淘房应关注这些新的生活圈。

  知名房企入驻 各郊区成新盘“根据地”

   最近两个月,南桥新城在土地一级市场挂牌了近20幅地块,涉及住宅和商办类,深受市场关注,目前已吸引了招商、恒盛、绿地、中粮等知名房企入驻。据悉,各郊区新城已成近期新盘的主要根据地,今年来该区域普通住宅均价已达13000-15000元/平方米。

   记者从中国房产信息集团独家获取了南桥、嘉定新城、金山新城、松江新城、临港新城和青浦镇等各大郊区新城的“金九银十”成交数据,从中可以看出,无论是供应量还是成交量,开发较成熟的嘉定新城暂时独占鳌头,而成交均价方面,除金山和临港新城明显较低外,其他郊区新城的新建商品住宅成交均价都稳定在1.5万-1.6万元/平方米。截至10月10日(下同)嘉定新城新建商品住宅成交量达到728套,相当于青浦、金山、松江三个郊区新城成交量的总和。总体来看,除了嘉定新城一马当先外,南桥新城和青浦镇、松江新城大致处于一个水平——“金九银十”成交两三百套,而金山新城和临港新城由于位置较远,各自都只成交了100多套。

   供应量方面,也是嘉定新城以近1200套的供应量领先,而金山新城“金九银十”以来还没有新增供应量。

   价格上来看,临港新城和金山新城成交均价最低,九十月的成交均价都在9000-1万元/平方米之间,而南桥新城成交均价为1.4万元/平方米左右。其余各大郊区新城新房成交均价则保持在1.5万-1.6万元/平方米水平。

   业内人士认为,这一房价水平基本能反映出目前各大郊区新城的发展现状。嘉定新城距离市区距离最近,产业发展也较成熟,而松江新城开发较早,且两大新城各有11号线和9号线两大轨交动脉支撑,所以房价水平较高。

   一名开发商处的销售负责人表示,从实际客源来看,因为交通方便,嘉定新城有大量市区购房者涌入,而松江新城既有外来客源也有本地客户。“很多松江本地人把松江老城的房子借出去,自己买新房到新城住。”而其他郊区新城板块的公寓目前仍以本地客户居多。

  [什么样的人适宜居住“新城”]

   目前上海各大新城房地产市场主要以一手房市场为主,住宅类公寓整体均价在15000元/平方米左右,由于新城房源单价相对于市中心优势较明显,并且未来均有轨交直达,区域内环境也较宜人,吸引了很多年轻小白领的青睐。

   新城的建设是在高起点、前瞻性规划的基础上,因此无论是在生活配套还是交通配套等方面都有了相当完善的定位,确保了居住和就业之间的平衡。新城是快速城市化的必然趋势,能够有效地优化城市的结构,疏散市中心人口。但是,需要提醒新城置业的购房者,新城建设往往存在周期性规律。以目前国内的新城开发模式看,成交配套建设的速度往往是滞后于房地产开发的。在新城建设的初始阶段,购房的成本会比较低,但是需要承受较高的居住成本,需要付出更高的出行成本及牺牲便利性为代价。

   什么样的人适合在“新城”买房?汉宇地产市场研究部经理付伟建议:

   第一类人群,首次置业的刚需客户,这类客户对价格的敏感度较高,低总价、小户型、良好的交通规划是他们考虑的首要条件。近期奉贤南桥新城出让多幅地块的土地公告,就明确了地块未来将建成100%小户型的要求。

   第二类人群,退休养老人群,这类客户关心的是绿化环境、周边的配套、社区的内部文化等,现在开发的新城都是宜居生活区,拥有湖景、绿地、公园,并且在文教医疗配套上政府也花大力气引进名校名院。

  嘉定新城VS松江新城

   据汉宇地产嘉定安亭分行经理杨健介绍,嘉定新城是其中较早初具规模的,2010年轨交11号线北段正式开通,拉近了嘉定新城与市中心的距离。目前板块已经汇集了保利、江苏新城、绿地、龙湖等多家房地产开发龙头企业。今年以来(截至到10月18日),嘉定新城共成交3465套公寓房源,合计成交面积达36万平方米,成交均价为15493元/平米,主要热销楼盘有新城悠活城、保利湖畔阳光苑、新城金郡园等多个楼盘。另外近年来板块内的酒店式产权公寓成交量也较为活跃,精装修SOHO、面积小低总价、不限购不限贷等因素都是这类物业热销的主要原因。不过板块内二手房相对较少,主要的房源均集中在嘉定的安亭、江桥等区域。其中安亭板块均价集中在11000-15000元/平方米,而江桥板块由于离市区较近,二手房也相对较集中,目前成交均价在16000元/平方米上下波动。

   相比之下,开发较早的松江新城,经过11年的发展,目前板块内二手房成交相对活跃,但一手房基本没啥行情。如今松江新城新建商品房较少,近期热点楼盘仅龙湖好望山一个项目,主要原因是价格优势较明显,仅从单价而言,已经便宜于周边二手楼盘。不同于一手房的是,板块内的二手房市场成交相对活跃,并且主要以房龄在5年左右的次新房为主,如保利西子湾、三湘四季花城等小区交易量非常大,由于板块主要以年轻人置业为主,60平方米的一房和90平方米的两房深受青睐,这些房源成交均价集中在15000-17000元/平方米。

  “新城”核心地标盘点

  ■南桥新城

   将用15年时间打造,未来不仅能够成为奉贤政治、经济、文化中心,还将成为上海杭州湾北岸板块的综合性服务型核心新城。年内预计南桥新城还将会有多幅地块挂牌出让。

   随着轨交5号线延伸段以及越江隧道及桥梁的建成,强大的城市交通体系也将有力的推动新城建设和发展,加速人口大量导入。奉贤区的三级城镇体系为“1750”,即一个新城——南桥新城;七个新市镇——奉城镇、海湾镇,庄行镇、柘林镇、金汇镇、青村镇、四团镇;被撤并的镇区作为居住社区予以保留,根据实际需要再建若干个中心村,合计50个左右。奉贤规划中的“上海之鱼”位于南桥新城东北区域,建设用地东至金汇港、南至浦南运河、西至金海路、北至团南公路,占地60.06万平米。根据设计方案,“上海之鱼”日后将建成以游艇文化为核心的体育及水上运动公园,并成为南桥新城景观中心与旅游集散服务中心。

  ■嘉定新城

   已经步入建设初期,未来将建成集商业商务、文化教育、科研培训为一体的综合性现代化城区,其中无线宽带网络覆盖板块是其一大特色。该板块未来将重点培育现代服务业、生活居住和都市工业三大功能。近年来嘉定新城出让的纯住宅性质用地较少,主要以商办性质为主,届时有望打造成嘉定的CBD商业中心。

  ■松江新城

   是上海开发较早的新城之一,它所处的地段较为优越,松江大学城、佘山国家旅游度假区、松江科技园等都位于其中,未来板块有望建成历史、人文、自然、产业资源于一体的郊区现代化特色新城。今年以来松江新城仅零星地块推出,其中七成地块主要以商办性质为主。

  ■点评

   从上述三大新城的特质和规划定位来看。嘉定新城具备更大的发展潜力,从产业、交通、城市配套、居住、商业、办公各个方面,它的功能定位更加完整,起点也比较高。随着其逐渐发展成熟,未来有可能成长为一个具备独立子系统的完全新城,几乎可以辐射上海整个中心城区。

   而从地理位置及规划定位来看,南桥新城和松江新城区域属性较强,是以市中心人口导入和区域城市化相结合的方式发展,未来有望成为上海远郊重要的卫星城市,主要辐射上海西南区域。

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