深圳开发商竞相降价促销 争先出货

　　三年来，深圳楼市从来没有像现在这样，成交极度低迷；开发商从来没有像现在这样，空前一致地看淡后市，加快出货速度；潜在买方从来没有像现在这样，坚定不移地保持观望，房价不跌到位就是不出手。

　　调控近两年，楼市“天平”正明白无误地向买方倾斜。数据最有说服力，8、9月，深圳新建商品住宅市场连续两个月量价齐跌，10月前三周，成交仍然清淡，全市均价时隔三个月后有望再次跌破20000元/平方米。

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　　大小开发商争先出货

　　“大户型每平方米房价36000元起，均价42000元。”昨天，记者接到南山后海湾一家品质楼盘的推销电话时，颇有些吃惊。该片区多个在售楼盘记者已持续跟踪一年，起价多在每平方米40000元以上，大户型均价已上50000元。

　　针对记者的疑问，售楼员解释，其项目主力为110-160平方米的大户型，离海岸休闲带步行仅需10分钟。之所以敢将价格定得比周边低，主要是项目只有一期，价格一步到位，不存在老业主不满的问题。

　　有多个项目同时上市的地产巨头万科也在价格上让步。秋交会之前，万科即发起了所谓“万团大战”，积蓄客源，对会员的优惠从5000元上调到10000元。秋交会之后，记者多次收到万科售楼短信，个别项目的优惠力度为每套10万元至20万元不等。昨天，万科位于宝安大道附近一楼盘发来促销短信，推出一口价大户型，不分楼层，总价180万元，面积在125至130平方米之间，均价约14000元/平方米，此前这类户型成交价在每平方米15000-16000元之间，降幅达到10%。

　　22日下午，记者驱车来到传闻降价三成的龙华某楼盘。据介绍，该盘占地6万平方米，建筑面积近30万平方米。一个多月前开盘成交价接近18000元/平方米。22日，售楼员告知的房价锐降至12500元/平方米，其中87平方米的三房户型，售价约12300元/平方米。售价确有5000元/平方米的下调，但此前为装修房，现为毛坯房，减去约2000元/平方米的装修费，实际降幅在3000元左右。现场看楼客较多，但远未出现5、6月份中海康城及水榭春天人满为患的场面。

　　龙华一家楼盘堪称房价“钉子户”，2009年中至今年10月前，均保持每平方米25000元不松口，近期终于失去硬扛的信心，房价降至21000元左右，降幅超过15%。

　　世联地产研究总监王海斌表示，秋交会以后，开发商正在形成共识：市场已经到了降价促销的节点了，问题不是降不降，而是降多少才卖得动。

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　　新房量价连跌两月

　　

　　深圳新房市场上，开发商集体高举降价促销旗不是一时冲动，而是严峻形势使然。

　　还是让数据来说话。先看成交量，据市规划国土委数据，今年前9个月，深圳新房月度成交量1月最多为34.5万平方米，2月最少为15.2万平方米，之后，成交量逐渐回升，至7月达到反弹最高点33.8万平方米。此后成交量开始急剧下滑，8月20.4万平方米，9月16.3万平方米，连降两个月，累计降幅超过五成。

　　再看成交价格。前9个月，深圳新房价格走出了一个小“V”字形，5月成交均价15262元/平方米，为小尖底，“V”字的两个高点分别为2月的20588元/平方米和7月的20940元/平方米。之后，房价连续两个月回调，8、9月份均价分别为20399元/平方米和20028元/平方米，累计下跌912元/平方米，相比7月跌幅为4.4%。

　　10月，虽有“银十”之称，但前三周的表现已经宣告“银十”基本破灭。第一、二、三周深圳新房成交量分别为474套、528套和496套，日均71套，与9月日均67套基本相当。从10月前三周成交均价看，第一、二周为15972元/平方米、18196元/平方米，第三周约为18000元/平方米，全月跌破20000元/平方米几无悬念。

　　也就是说，深圳新房市场不仅“金九银十”泡汤，而且，房价将出现7月以来的连续三个月环比下跌。

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　　房价同比或跌逾一成

　　“目前深圳楼市尚未形成大规模的降价销售潮，但房价肯定会有调整。”21世纪不动产深圳泛城总经理杨创慧表示，出于对未来市场的担忧，该公司已放弃年初设定的在深圳地区将门店扩至100家的计划，目前仅有门店50多家，相比年内高峰时，停业10多家。

　　世联地产研究总监王海斌说，当前，深圳楼市上没人敢涨价，打折的多，实质性降价的还不多。而且，即使有降价也卖得不咋样。“不降到客户的心理价位，他们就是不出手。中介要做的就是贴近客户，感知其真实的心理价位。目前，市场上已经出现特价房、一口价房，相信这一趋势将演变成普遍性的降价潮。”王海斌认为，年关将至，资金紧张不言而喻。而随着房地产信托融资进一步收紧，开发商日子更加难过；加上，政府公布了年度房价调控目标，因此年底前房价不存在上涨的可能。尤其是一些需要公布年报的上市房企可能主动调价走量，以向股东交出像样的业绩单。

　　深圳德思勤置业总经理叶世育介绍，深圳等一线城市住宅持续明显缩量，武汉、长沙等二线省会城市成交量也在减少；岳阳、烟台等省会周边城市也开始步入观望期，政策调控的传导作用加强。10年来中国楼市运行的规律是，量在价先。目前，楼市成交量拐点已经确立，接下来不可避免地将发生房价拐点。

　　数据表明，今年9月，深圳新房成交均价为20028元/平方米，环比下跌1.82个百分点，同比小幅回落0.04个百分点。叶世育预测，楼市调控政策至明年9月前都不会放松，开发商从现在起至明年上半年将进入严重困难期。深圳新房均价不仅会环比下跌，而且会同比下跌，同比跌幅可能在10%-15%之间。

　　业内专家

　　四季度二手房价将继续回落

　　

　　“7月，是深圳二手住宅价格的年内高点，目前已下跌7个百分点，至年底，还有5%以上的跌幅，累计跌幅可达15%。”昨天，中联地产市场研究总监周庆亮公布了他的最新“研究成果”。

　　这一推测与中原地产的预计基本一致。此前，中原地产华南总经理李耀智明确表示，深圳二手房价年底前下跌15%，回到年初的水平。

　　市规划国土委数据显示，8、9月份，深圳二手住宅成交量分别为1462套和2360套，而去年月均达到10000套，跌幅达到八成以上。

　　中原地产按实际成交周期推算，深圳二手住宅成交量自去年12月以来。连续8个月环比下跌，仅3月份环比2月出现回升。成交面积从去年12月的143万平方米减至今年9月的20万平方米，跌幅为86%。

　　中联地产周庆亮介绍，深圳二手住宅成交均价在7月之后开始缓慢向下，至9月初下跌了4.8%；至目前，再跌2个百分点，跌幅累计为7%。四季度将再跌5%以上，全年跌幅在10%-15%之间。

　　据中联地产数据，10月深圳二手住宅成交量与9月基本相当。买家绝大部分为首次置业者和首次改善住房者，他们占全部购房者的93%，真正的投资客仅有7%，比年初减少8个百分点，比2009年投资火热期减少43个百分点。近期，二手住宅市场呈现放盘增加，房价下行趋势，新房供应量较大的龙岗、龙华区域这种情况尤其突出。

　　中原地产分析，国内融资环境严峻，大量开发商不得不加快降价推售，温州陷入融资危机，这将促使部分业主放盘出售；国内投资吸引力逐渐减弱，外资开始纷纷撤资；美国对华或实施人民币汇率法案，加上通货膨胀所导致的物料价格攀升，全国各地已初现工厂倒闭潮风险，将对国内出口业带来沉重打击；欧债危机越演越烈，中国经济发展难免受到牵连；房地产调控政策不会松动的预期将使得楼市陷入一段较长的低迷期。

　　中原地产称，近期，二手住宅客源量明显减少，市场呈现出浓厚的观望情绪，成交清淡。受新房市场降价潮以及外围因素不明朗等影响，未来深圳二手住宅的成交量将持续低迷。伴随调控深入，业主调低报价的比例有所增加。面对货币紧缩、国内外经济形势不明朗和新房市场降价潮，预计二手住宅价格将进入降价周期。

　　香港重启居屋计划

　　港人或减少深圳置业量

　　

　　“香港重启居屋计划，将面向低收入市民低价售房。这一新政策对深圳楼市影响甚小，可能会有部分符合居屋计划要求的港人打消在深圳购房的想法，轮候购买香港的居屋。”近日，美联物业全国研究中心高级主任徐枫就香港居屋计划对深圳楼市的影响进行了初步评估。

　　12日，香港行政长官曾荫权宣读其任内最后一份《施政报告》。如舆论所预期，报告提出了复建居屋(相当于内地的经济适用房)新政策。计划向每月收入低于3万港币、首次置业的家庭，提供面积为40到50平方米的房屋单位，限价估算为150万到200万港币之间。2016年开始的4年内，港府将会提供17000个这样的单位。前香港特首在1997年提出过“8万5建屋计划”，随后因亚洲金融风暴等原因，港楼价格下跌近七成。2002年，港府宣布无限期搁置居屋计划。

　　据了解，由于深圳房价明显低于香港，过往确有一些香港低收入者在深圳购房。来自中介的信息显示，还有一些在深圳就业的低收入香港市民有意在深置业。香港居屋计划重启，使这部分拟在深圳置业的港人有了轮候购买香港居屋的机会，从而可能取消在深购房的原计划。

　　徐枫介绍，港人喜欢在深圳各口岸邻近区域买房，便于两地来回跑动。近期，香港舆论一直热议重启居屋计划的话题，不排除部分港人因此推迟或放弃了在深圳买房的计划。美联物业收集的9月楼市数据透露，深圳口岸二手物业成交出现了显著下降，其中，包括一手物业放盘量增多挤压二手等因素，也可能体现了新居屋政策的预期作用。

　　中原地产华南总经理李耀智认为，新居屋计划主要针对无力购买商品房的低收入者，加上，居屋从提出政策到建成上市还需要四五年的时间，因而对香港私人楼宇销售几乎没有什么现实冲击力。香港银行及地产界对此均给予理解和支持。“对深圳楼市应该不会产生什么冲击，因为在深圳口岸区域置业的香港人多为有实际需求的中产阶级，是没有资格申请居屋的，也就不会因居屋计划重启而影响其是否在深圳置业的决策。另外，深圳售出的物业中，香港人的购买比例只有5%左右，即使居屋计划影响到一些香港人在深圳的置业活动，对整个深圳楼市的影响也相当有限。”

　　（责任编辑：单晓冰）