楼市健康发展需要精确调控（国金时评）

　　

　　毫无疑问，目前，房地产市场调控和保障性住房建设已经进入关键时期。一方面如脱缰野马般猛涨的房价开始出现合理回落趋势；另一方面，由于限购政策的限制，许多城市的房地产市场进入了交易的冰河期。如何采取更加精确的调控措施，进一步巩固调控成果，是当下各级政府部门亟需破解的一大难题。

　　综观过往采取的调控措施，基本上都是在户籍限购上做文章。应该说，如脱缰野马的房价已经得到初步有效控制，这些措施功不可没。但要想最终根治楼市沉疴，让楼市向健康、合理的方向发展，则需要各级政府把握机会，适度调整策略，对楼市进行更加科学和精确的调控。

　　首先，尽快进行一次全国性的住房普查。很难想象，对于房地产这样关系到国计民生的领域，宏观调控多年，竟然还没有开展过一次全国性的住房普查，即使是以省或直辖市为范围的住房普查也从来没有开展过。与之相反，全国性宏观调控措施已经出台了不计其数的版本。“没有调查就没有发言权”这样的真理，在房地产领域失效的后果，就是“盲人骑瞎马，夜半临深池”式的危险。宏观调控在尴尬中走向尴尬，也是再正常不过的结果。

　　第二，加大保障性住房建设投入，这一点无论政府、开发商还是民间大众，都已达成共识，无需展开赘述。值得强调的是，必须吸取过去经济适用房的教训。对于两限房和公共租赁房，不符合条件的保障性住房申请者，必须加以严格甄别，一旦发现作假骗取者，应该通过司法手段加以严惩，而不仅仅是曝光和收回了事。

　　违法成本极低而收益极大，从而变相鼓励了大家作假。这是过去经济适用房出现种种弊端的根源所在。不对骗房者加以严惩，可以想象，在两限房和公租房社区内，很快就会出现宝马奔驰横行，中介四处揽房源出租的乱象。

　　第三，对于买房人，无需限购，而应限炒。对于已有2套住房的家庭，从现在起，5年内不得出售任何住房；该家庭在购买第三套住房时，银行不给予按揭贷款支持，需要全款支付；对已经有3套甚至3套以上的家庭，在购买新的住房时，银行也不给予按揭贷款支持，并且该家庭5年内不得出售任何住房。只要如此，庞大的买房大军中，谁是真正的买房自住者，谁是真正的炒家，立竿见影。我们知道炒房者的两个基本特征：一是善于利用银行贷款杠杆，一是快进快出。没有炒家敢把房子压在在自己手上超过5年或者更长，尤其是在当前中国政府已经旗帜鲜明地要根治房地产市场的沉疴之时。

　　不少专家学者用所谓“刚需”理论来证明市场供不应求是房价飞涨的原因。实际上，真正的刚需，除了满足经济学上“有需求”和“有支付能力”两个条件之外，还要满足一个最基本的条件，那就是把房子当做使用功能为居住的商品，而不是金融投资品。抛却住房的基本商品属性，却去大谈什么住房的刚需，对公众进行不负责任甚至是别有用心的误导，这就是很多所谓的专家学者被百姓怒斥为“砖家”、“叫兽”的原因所在。

　　第四，为了体现房地产的民生功能，对首套房按揭首付，可降至10%，甚至可以由政府贴息。对于真正需要买第一套房，并且是用来自住的人，银行可以考虑按揭首付比例降低到10%，政府也可以考虑为他们提供信用担保和补贴部分利息。从市场供求关系角度讲，限炒能够将炒房者赶出市场；降低家庭首套房按揭贷款，政府贴息的措施又能降低真正需求者的入门门槛，使得商品住宅市场更加理性和凸显重视民生。

　　首付降至10%的首套房银行贷款风险，要比炒楼者从银行贷款的风险小得多。道理很简单，这些人是真正用自己的血汗钱来买房和还银行贷款，但凡还有一点点努力的可能，他们是不会放弃自己辛苦打拼积攒多年才买来的惟一一套房子的。

　　第五，鼓励投资非住宅型房地产。比如商铺、写字楼、工业厂房等。要想根治当前楼市问题，必须面对投资者手中的资金投向的问题。对于投资者，不仅要限炒住宅，还需要政府出台政策引导他们将资金投向能够产生实质财富的领域。住宅商品属于消耗性商品，其产生的社会财富与价值主要体现在交易与出租环节，而过多的交易与出租不但不产生新的实质财富，反而抬高了大众的使用成本；而商铺、写字楼、工业厂房等，同样是不动产，但因为使用功能是经营或者生产，可以给社会提供更多的就业岗位，还可以在使用过程中贡献更多的GDP，以及为政府带来更多的税源。将投资者引导向这种可持续发展的投资领域去，则于国有利，于民有利。

　　因此，可以出台相关政策，对投资商铺、写字楼、工业厂房的投资者，给予银行贷款、税收减免（因为商业类地产项目投资前几年收益普遍不明显）等支持。考虑到此类不动产大多具有体量大、不易分割的特点，可以考虑鼓励推出商用不动产信托等金融产品形式，来降低投资者的投资门槛。而且此类投资的专业性更强，由专业机构代为投资理财，更容易帮助投资者控制投资风险，保障投资收益。当然，不管你情愿与不情愿，房地产炒作投机的暴利时代，终究是要过去了。