青岛凯悦资金链吃紧 川信暂停房产信托余波难平

　　经济导报记者 王延锋 赵雪 青岛报道

　　 四川信托一纸终止“川信·青岛凯悦”信托计划的公告，让本已饱受资金困扰的青岛凯悦置业集团有限公司（下称“凯悦置业”）雪上加霜。

　　 从凯雷集团到中融信托再到原本计划中的四川信托，在凯悦置业的资金供给中，各大投资者可谓一棒接一棒。但如今，四川信托突然退出，正遭遇销售不振的凯悦置业如何应对？

　　 除了凯悦置业之外，四川信托已暂停其他所有房地产业务的审批。经济导报记者25日从渤海信托、方正东亚信托、五矿信托等多家信托公司证实，这些公司或者暂停了房地产业务，或者已经大幅收缩审批口径。“这说明包括信托在内的各类资金，都不敢轻易投向房地产了，地产公司的资金链将更加紧张。”山东大学经济学院副院长、教授、房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗分析说。

　　危险游戏“接力”

　　 24日，在青岛CBD核心地段、香港中路与燕儿岛路交叉口附近，两栋高耸的“凯悦中心”大楼颇为冷清，与周围热闹的商业盛况形成鲜明对比。“凯悦中心2008年初就开盘了，合同约定2009年底交房，后来拖至去年底交房，又拖到今年9月，可现在已经是10月底了，依然没有交房的具体日期。”青岛一购房者抱怨说。

　　 凯悦中心是由凯悦置业开发的高端精装综合体项目，目前其平均售价高达4.2万元/平方米左右。凯悦置业的控股股东为青岛珍维投资有限公司，是一家投融资公司，注册资本2000万元，实际控制人为王博。

　　 在青岛地产界很多人的眼中，王博是一个善于“借力”的人。在凯悦中心运作之初，王博就引进了全球最大私募股权基金 ———美国凯雷集团，凯雷集团出资10亿元入股该项目，占股比例为70%，至2009年12月，凯雷集团完成投资目标，退出凯悦中心；去年，中融信托接棒凯雷，发行了“中融·青岛凯悦”信托计划，为凯悦中心募集资金3.845亿元，“中融·青岛凯悦”发行期限18个月，可12个月提前结束，至今年9月2日正好满12个月；在此之际，又一个接棒者四川信托出现在公众视野。该公司本计划发行“川信·青岛凯悦”信托产品，计划募集资金8亿元，其11%-13%的年收益率更是引起投资者的关注。

　　 虽然收益率高于同期产品的水平，但“川信·青岛凯悦”却被诺亚财富、恒天财富等多家第三方理财机构拒之门外，不愿为其代销。“中融信托及四川信托的两款产品，都是投向凯悦中心的。两者表面看不同，前者是债券类信托，中融信托将资金投向凯悦中心，凯悦置业向中融信托负债；后者是权益类信托，四川信托用募集资金持有凯悦中心未售房产，凯悦置业到期赎回。但两者投向是相同的，‘中融·青岛凯悦’马上到期，凯悦置业要偿还负债，四川信托的产品发行后无疑将是及时雨。”青岛信托界李姓人士对导报记者分析说。

　　 李铁岗则分析，凯悦置业的融资模式是过桥融资，如果后期市场预期比较乐观，企业的融资成本就会被一轮轮地消化掉。但现在后续市场支撑有问题，融资计划面临着较大的风险。

　　 正是由于对“以新还旧”的担忧，多家第三方理财机构都将该款信托产品拒之门外。四川信托20日公告，“决定不成立该项目信托计划”，宣告“川信·青岛凯悦”正式“流产”。

　　“不会降价销售”

　　 “川信·青岛凯悦”流产之后，凯悦置业如何应对资金困局？导报记者24日来到凯悦置业，其策划部张敬表示，自己只负责公司的营销策划及产品推广等，对于公司的资金、信托等情况并不了解。

　　 那么凯悦中心目前销售情况如何，回款速度如何？据凯悦中心销售人员介绍，其在售公寓起价3.5万元/平方米，均价4.2万元/平方米左右。而与凯悦中心仅有一路之隔的鲁商中心，起价却只有2.78万元/平方米，均价3.2万元/平方米，相差悬殊。对此，张敬解释说，“凯悦中心和鲁商中心是定位完全不同的两个楼盘，凯悦中心是高端精装修综合体，而且已经完工，内部装修也将近结束，与后者并非处于同一竞争层次。”对于销售情况，张敬并未具体回应，仅表示与市场其他同等产品类似。

　　 凯悦置业另一不愿透露姓名的人士对导报记者表示，受大市场环境的影响，凯悦中心2010年销售情况比较乐观，但今年以来销售速度确实较慢，“主要是受限购政策的影响。”另外，由于凯悦中心商业部分将留为自持，进一步加剧了公司的资金压力。

　　 “川信·凯悦中心”的推介公告显示，该信托产品用途为受让“凯悦中心所有未售房产”，价值共计22亿元，包括未售公寓149套，价值8.55亿元；未售写字楼21套，价值1.41亿元；未售商业15353平方米，经山东博莱仕土地房地产评估有限公司今年6月17日评估，底商价值12.04亿元。凯悦中心的未售商业为五层裙楼，凯悦置业将留存自用。这一部分价值高达12.04亿元的资产不对外销售，作为存货留在公司账面，无疑使凯悦置业的现金流更为紧张。

　　 在紧绷的资金链面前，四川信托又暂停了投向凯悦中心的信托计划，凯悦置业何去何从？导报记者多次联系王博未果。但对于凯悦置业会否降价销售以解资金困境，张敬予以否认，“我们不会降价销售。”

　　 对于凯悦置业未来的融资渠道，李铁岗很不看好，“这次信托计划停掉之后，再找其他融资渠道很困难，不排除项目公司被收购的可能。”对于凯悦置业自持的商业地产，“现在变现的可能性不大，要看它未来的赚钱能力了。”

　　四川信托“不抱幻想”

　　 四川信托停掉的不止青岛凯悦一个项目。其20日公告称，除了决定不成立“川信·青岛凯悦”信托计划外，公司还“暂停了房地产业务审批”。导报记者了解到，四川信托早在9月5日曾举行董事会会议，明确提出，“积极响应国家宏观调控政策，严格控制房地产项目增量，不抱幻想。”

　　 四川信托“不抱幻想”一说意味深长，其他信托公司是否有类似态度？

　　 导报记者了解到，五矿信托已经暂停房地产审批业务，而渤海信托、东亚方正信托业务人员表示，将对房地产信托业务采取更加严格的审查。

　　 “信托公司变得谨慎，很多资金都不愿投向房产业，私募资金现在还好些。”对于房地产企业未来出路，李铁岗表示，“房地产企业的资金流会更加紧张，将有一部分企业被挤垮。”