净利下滑 房企大幅降价换量

　　张晓玲

　　 20%-40%，是上海楼市的少数项目的最新跌幅。此前的“金九银十”，房企们的小幅促销，并没有换来成交量的提升，大幅降价因此被一些房企提上日程。

　　 2011年，房地产商在“四面楚歌”中寻找突围路径，但小恩小惠已无法打动购房者。在三季度业绩增长乏力、净利持续下滑的尴尬业绩单面前，2011年的最后两个月，数家机构监测的主要城市供销比达到临界点，诸多大型房企或将放手一搏，以价换量。

　　 大型房企增长乏力

　　 进入10月之后，大型房企的销售进一步低迷。据本报记者调查，万科A（000002.SZ）、富力（2777.HK）、保利（600048.SH）、中海（0688.HK）、恒大（3333.HK）等主流房企10月份在全国各个城市推出的项目去化率，平均仅约5成。

　　 这种趋势在前三季已现端倪。中原地产统计，上市房企前三季度业绩增速显著放缓。1-9月，47家A股上市房企合计实现营业收入1076.27亿元，同比增长15.2%；合计实现归属于母公司股东的净利润141.65亿元，同比增长13.5%。金地集团（600383.HK）三季度末累计销售额仅197亿元，仅完成全年400亿销售目标的一半。富力更明确下调了年度目标，恒大推迟千亿计划，龙湖（0960.HK）、绿地则选择了降价促销。

　　 万科的销售状况要好于同业。1-9月，万科累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，分别比2010年同期增长39.9%和35.9%，但速度也已明显放缓。

　　 受销售持续低迷影响，衡量上市房企资金链状况的经营性活动现金流量净额也大幅下滑。Wind统计数据显示，三季度29家上市房企的经营性现金流量净额为-16.6亿元，而在去年同期则为30.8亿元，其中有15家出现经营性现金流量净额下滑。万科截至9月底经营性现金流量净额也同比下滑23.85%至14.95亿元。

　　 与此同时，房企净利环比持续下降。截至10月25日，已披露三季报的47家A股上市房企三季度合计实现营业收入364.76亿元，环比下降12.5%。净利润环比下降的公司共29家，占比达62%。

　　 供应高峰压垮房价

　　 长城证券分析师张帆认为，在供应增加、销售低迷的情况下，房企、重点城市的库存压力进一步增大。

　　 中原地产提供的数据显示，重点城市9月的供求比值均大于1，其中，深圳、重庆、成都和杭州该比值较上月有较大提高，其中成都和广州的供求比已达高位，分别为3.74和3.29，超过2008年同期的数值。

　　 “在政策压力持续、信贷进一步收紧、购房者看跌预期增强等因素综合影响下，局限于部分楼盘的降价促销，难以带动整个市场的回升。”北京中原地产市场总监张大伟认为，楼市正在酝酿整体性的降价。

　　 上海易居房地产研究院也得出了类似的结论。其统计显示，截至2011年9月底，8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4045万平方米，比去年同期新增952万平方米，增长约30.77%；而与此同时，9月份8个典型城市新建商品住宅成交量仅341万平方米，同比大幅下降44%。

　　 持续关注其所进入城市供应与销售关系的万科也发现，今年三季度主要城市商品住宅供应量增加，而销售则进一步放缓。深圳、广州、东莞、佛山等14个城市的商品住宅批准预售面积同比上升5.1%，成交面积则同比下降20.9%。

　　 易居房地产研究院综合部部长杨红旭分析，受资金压力的影响，部分开发商要加紧推盘，四季度新建商品住宅供应量将继续增加，但调控政策仍难以放松，预计新建商品住宅库存量将进一步增加，存销比将继续升高，开发商促销压力加大。

　　 四季度大幅降价换量

　　 上述分析人士均认为，目前市场上，几个点的折扣、送物业费、电器之类优惠，已不足以打动购房者，只有深度降价，才可能促进成交。

　　 9月初，杭州下沙区的保利湾天地和世茂首府的降价促销，将降价幅度拉至10%以上。目前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%~20%；主城区成交均价从8月的21000元/平方米，跌至17000元/平方米，降幅近20%。

　　 这直接打开了二线城市房价下跌的通道。中投证券调查报告显示，10月第三周开始，京、沪、杭、津、宁等一二线城市新盘普遍出现降价促销。成都降价幅度大部分为5%-10%，波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅为5%-15%。

　　 中投跟进调查表明，多数降幅较小楼盘开盘去化率大都在五成以下，而部分大幅降价楼盘（降幅15%以上）销售情况较好。如南京高尔夫国际花园8.3折开盘，价格大幅低于周边项目，当日去化七成；苏州相城区花好月圆项目均价8000 元/平米，较周边楼盘均价低16%，去化高达九成。

　　 中投证券地产分析师李少明认为，房价已进入实质降温阶段，一线城市楼价下行空间已有限，郊区典型楼盘已降价10%-20%，市区供应小，下调空间小；二三线城市到2012 年一季度房价有10%-20%的下行空间，房企大幅降价可换量。