投资客抄底 刚需者退房？田新杰

　　本报记者 田新杰 上海报道

　　这轮一线城市一线房企的降价风暴中，谁在买房，谁在退房？

　　记者梳理相关降价楼盘的房源特点发现，因为降价损失最惨重的似乎是实力弱小的刚需和改善型买家，尤其是那些未被限购而按捺不住购房的首套房家庭——他们或许是退房者中的大部分。

　　从降价的豪宅、上海香溢花城等设有限制性条款的降价楼盘购买条件看，能够享受这些特惠房源的买家，多是资金势力雄厚者，显然不是普通刚需和改善型买家。那些“量身订做”的条件，令真正享受到降价优惠的买家多为投资客。

　　投资客抄底 刚需者退房？

　　投资者专享特价房？

　　香溢花城，是上海这波降价潮中地段相对最好的楼盘，位于上海的中内环间，其优惠幅度也极具吸引力：此前售价3.6万元-3.8万元/平方米，这次推出的特价房单价2.5万元/平方米，优惠幅度相当于68折。

　　香溢花城“在上海的中内环间，实际上就在上海内环线出来一点点距离，这样的地段，正常市场价格看，几乎找不到低于3万元/平方米的普通商品住宅新房了。”上海资深房地产业内人士柴一峰指出。

　　公开资料显示，上海香溢花城位于光新路石泉东路，附近内环高架四通八达，正常情况下车行静安寺、南京西路仅需15分钟左右，至人民广场约20分钟。轨道交通三号线、四号线、七号线站点就在附近。

　　该楼盘的优惠房源购买门槛是“内部关系客户、老业主、全款付清”，而不被限购的首次刚需置业者和大部分的改善型买家，基本上都没有购买的实力或机会。

　　“老业主”的门槛直接排除了首次刚需置业者，而改善型买家中，购买同一开发商楼盘的概率同样极低。

　　“全款付清”的门槛，则更让这两类非限购人群中的大部分人难以企及。资料显示该项目目前在售房型以75-168平方米的1至4房为主，根据2.5万元/平方米的优惠价格，每套总价在200万元-400万元，一次性能够拿出这么多现金的首次置业者和改善型买家寥寥无几。

　　而根据其他几个楼盘的特点，中房信分析师薛建雄指出，如龙湖好望山的房源，不少是近200平方米的大平层房源，即使优惠后的总价也要近300万元；中海御景熙岸的主力公寓房源，优惠后的总价要在200万元的水平，而均价1.7万相当于58折的别墅房源，似乎更不是刚需和大部分普通改善型买家有能力购买的。

　　“这再明显不过，一般的人是不可能买得起这些降价房源的。最终的买家，很可能又是已经在房地产市场有过不少投资的客户为主。”一位资深的中介人士坦言。

　　在上述房源中，几乎包括了这波降价风暴中上海绝大部分的项目，得出的结论显得悲观而意外：大部分刚需和改善型置业的买家，都不能或不适合购买这些房源。

　　刚需者受伤？

　　非限购买家捡便宜不成，但在降价风暴中受损失的退房大军中，却不乏他们的身影。

　　当降价真正来临时，并没有出现预期的全民欢呼雀跃。恰恰相反，闹得最凶的和损失最惨重的，正是多年苦盼房价下跌的刚需买家，其中相当大比例是无法享受地方保障房或等不及地方保障房建设进度的大量刚需家庭。

　　有知情者表示，“这事儿落到谁头上，估计怎么想怎么郁闷，不闹反而是不正常的。苦等了这么多年，终于在没有太多投资客争抢的情况下出手买房，没想到转眼之间，开发商一降价，差不多首付的50万元就没了。”

　　目前，关于这些降价房源的买家详情，尚未有任何公开信息。但业内不少人士推测，这次几大降价楼盘的房源，又有大部分落到了投资客手上。

　　柴一峰直言，面对这样的“意外”局面，企业有企业的思维方式，不可能要求开发商必须把降价的房子卖给刚需人群。解决问题的关键，还在政府调控，在于调控的技巧和更为细化和有针对性的调控措施。“具体而言在于更为完善的保障房体系、更大规模的保障房体量和更完善的监督。”