总部基地的规划困惑：概念下的“蛋”

　　吉开玉

　　 10月24日下午6点，西南四环科丰桥下车流如梭，这是从北京市丰台总部基地进入四环的必经之路，这里时常发生拥堵。

　　 从总部基地出来的车辆由此进入四环。每日，桥下的拥堵方向，记录着在园区里工作的人的上下班时间。

　　 王帅早已习惯这样的拥堵。他家住北京东五环外的通州，在西南四环丰台总部基地上班。今年7月，他在网上发布帖子，寻求同住通州但工作在总部基地上班的人拼车。如果是坐地铁再转乘公交车，每天意味着将有5个小时的时间在路上。即使是开车上下班，也需要100分钟。远远超过调研机构公布的平均通勤时间。

　　 10月23日，北京市社科院发布了《北京城乡发展报告（2010-2011）》蓝皮书，其中《北京市职住分离对居民通勤出行的影响》（以下简称《职住分离影响》）等一系列报告显示，2010年北京居民平均通勤时间为45.04分钟，与2005年相比增长了18.53%，77.23%的居民认为，北京是全国上下班通勤时间最长的城市。

　　 越来越拥堵的交通、越来越远的上班地点和住处，折磨着城市里的上班族，而变异的种子早已种下。

　　 最好的“概括名词”

　　 总部基地（Advanced Business Park，简称ABP），中关村开园以来单体面积最大的中外合资项目，地处西南四环交汇处。作为北京总部经济试验新区，是中关村丰台园二期产业基地的核心部分。

　　 2002年5月25日，中关村科技园区丰台园管理委员会直属企业北京丰台科技园建设发展有限公司，与英国道丰国际集团及北京道丰数码园开发建设有限公司，共同成立中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司（以下简称“道丰科技”），注册资金1000万美元，前者以土地入股，后两家道丰公司持股比例分别为45%和15%。

　　 总部基地的得名来自于2003年初的一次小型的学者座谈。

　　 北京市社科院经济研究所研究员、副所长赵弘在描述当前跨国企业和国内企业总部的生产力及总部迁移的经济内因时，所运用的“总部经济”这一概念顿时激发了总部基地（中国）控股集团董事局主席许为平的灵感：“基地指的是一个‘平台’，‘总部基地’就是企业总部的高效运转平台。”

　　 一位业内人士指出，因为提倡总部经济，许为平逐步受到政府部门的重视，市各级领导频频光临指导，政府的支持和信任为总部基地带来名气，也带来了中国建设银行10亿的贷款。项目逐渐发展起来。

　　 其最大的特色是由一批1200平方米至6000平方米的独栋办公楼组成。规划中还包含公寓和商业街。进入园区的企业可获数项优惠政策。例如：高新技术企业所得税减按15%的税率征收。企业自注册之日起，前三年免征，第四到第六年税减按7.5%的税率征收等。

　　 中国诚通集团、新兴铸管集团、中铁建工集团、大唐国际电力、株洲南车集团、中铁一局集团等为代表的数十家知名企业相继入驻，还包括正泰集团、七匹狼、建龙钢铁、长城汽车等为代表的有实力的民营及股份制企业。

　　 资料显示，丰台总部基地园区2009年收入达到1560亿元，税费收入达到39亿元，总部型企业占据了80%以上的经济总量。

　　 用华高莱斯总经理李忠的话说是，总部基地顺应了一部分中小企业对独栋办公楼的需求，市区独栋办公楼太过昂贵，东南四环地价不贵，还有税收优惠，市场切得非常准。

　　 另一种形式的“空城”

　　 中关村科技园区丰台园始建于1992年11月，是中关村科技园区的重要组成部分。其产业基地分三期开发建设，是中关村科技园区最具活力的产业基地之一。

　　 但丰台园一期最初是将基地分割成为数不多的地块，将每个地块卖给企业。这种招商方式带来一些问题，一是企业良莠不齐，部分企业能力不足，将建筑建设得档次太低，影响整体景观；二是企业用地有自己的时间表，部分企业将土地分为几期，造成有的地块长期闲置；三是土地招商和各自建设同时并存，造成了空间的不可控制性。

　　 2003年总部基地的概念出来后，有业内人士评价说，“许为平太聪明了，总部经济这个新经济概念成了他推广总部基地房地产项目的利器。他深知在北京的南城做项目很难，特别是写字楼项目，他是找到了最好的武器才开始发起进攻的。”而许为平从来不承认自己是在做房地产开发。

　　 炒作概念，是北京房地产商的惯用手法，但最近几年炒作概念越来越难。而借用总部经济为项目造势的总部基地却大获成功，这令一些项目也挂起了“总部基地”等的名头，并被外地项目仿制。

　　 总部基地点出了一个事实，即北京已经形成了总部经济的格局。仲量联行研究部主管覃晓梅在接受本报记者采访时表示，北京是最适合发展总部经济的地区之一。以中关村、CBD、亦庄和金融街为主形成了北京总部区，大量的跨国企业、国企、民企的入住成就了北京总部经济。对于总部基地相似的产品，市场有潜在的需求。

　　 在城区甲级写字楼租金日益增长的情形下，企业办公郊区化已经成为了不可避免的趋势。根据高玮环球报告显示，2011年第三季度北京甲级写字楼有效净租金环比上升24%，达到454元/平米·月，超过了上海甲级写字楼412元/平米·月的租金，北京成为写字楼最贵的城市。在此背景下，郊区办公地点成为众企业追逐的对象。

　　 中国房地产研究会人居环境委员会副主任委员兼专家组组长开彦也向本报记者表示，办公郊区化、建设新城是解决城市拥堵的重要途径。例如美国的硅谷其设计理念就很先进。

　　 但开彦同时指出，在当下的中国，许多理念被扭曲。如果总部基地这样的产品，建设在北京回龙观这样的“睡城”旁边，既有产业，也有居住区，是很好的布局。在他看来，丰台总部基地的优点和缺陷都十分明显。理念有先进之处，但配套远远不够完善。园区里缺乏餐饮、商业配套，尤其是住宅配套。下班以后，这里成为空城。交通等基础设施建设也远远滞后于园区发展。

　　 开彦认为，丰台总部基地几乎是全国第一个提出总部基地理念的，但缺乏更先进的规划，定位缺乏远见，起点较低，更多是以打造房地产项目的方式来做，产品被迅速销售，转化为资金，再进行开发。园区整体缺少和城市功能的有机结合。“如今，到处都充斥着这样的项目，急功近利，没有远见。”开彦说。正致力于推广《可持续发展绿色住区建筑法则》的开彦，希望园区的规划布局更加合理，而不是引发新的城市病。

　　 为什么作为最具活力的产业基地之一，丰台科技园一直没有通地铁，且交通等基础设施建设发展速度缓慢？中国社科院工业经济研究所研究员曹建海向本报记者分析说，主要是城市规划缺乏前瞻性。丰台园二期本身也是开发商和区政府合作的后发产物，并不是城市规划指导下的布局。他提醒，应该十分警惕当下一些开发商利用工业用地建写字楼，并包装成各种概念的工业园区。

　　 在一线城市的示范效应下，许多二三线城市也对“总部经济”趋之若鹜，兰州、南宁等二、三线城市也先后提出和实施“总部经济”发展战略，大建“总部基地”。

　　 针对这一现象，国内最早提出“总部经济”概念的学者、北京社会科学院研究员赵弘此前在接受记者采访时表示，一些二、三线城市耻于做发达城市“总部”的基地，不顾自身条件发展“总部经济”，会令他们失去当前产业大转移带来的良好机遇。在部分城市，已出现规划失败且空置率高的“总部基地”。