楼市调控须向纵深推进

　　李文龙

　　记者李文龙近日，国务院常务会议再次强调，坚定不移地搞好房地产调控，促进房价合理调整。这一表态对一度弥漫的楼市调控放松预期再度予以回击，坚定了购房者对房价回调的信心。

　　经过一年多的严厉调控，许多城市的房价终于刹住了上涨的势头。随着打折楼盘增多，一线城市房价的回调趋势愈见明朗，楼市调控到了一个关键点。“由于这轮调控市场和行政手段并用，对打压投资性需求立竿见影，成交量和房价均有所走低是不争的事实，”在近日举行的第一届资产评估新发展国际论坛上，首都经贸大学财政税务学院教授赵仑表示，“但走低的基础还不稳固，保持效果的持续性成为考验政府调控艺术的重要课题。”

　　靠强有力的调控手段暂时压制住市场的躁动力量，只是调控的第一个阶段，在此基础上调控应该向纵深推进，进一步解决市场的深层次矛盾，重构市场秩序。房价高、泡沫大只是问题的表象，如果根本成因不发生改变，一旦调控压力放松，房价就会出现报复性反弹。目前一些地方政府对调控出现了暗中松绑的做法，广东佛山出现的限购令放松朝令夕改事件，甚至被解读为调控放松的信号，表明市场中的利益群体仍然利用各种言论来对抗调控。

　　不仅如此，投资者出现抛房退场只是因为限购阻断了入场渠道，是在房价下滑预期下的暂时反应。上海出现的因楼盘调价引发老业主维权的现象，表明购房投资思维依然根深蒂固，要形成理性的购房消费观念，还有很长的路要走。这其中包括把限购这一有效措施长期化，市场的投机力量才能彻底“死心”。

　　“住建部部长姜伟新最近提及建立全国个人住房信息联网，和银行、税务等系统信息统一到一个平台，”赵仑认为，“这透露出一种新的调控思路，就是从前期的用政策高压调控‘需求’转为对市场基本制度的修复，理顺价格形成机制，促使楼市形成自我规范、自我发展的机制。”

　　市场制度修复最重要的就是市场信息的公开，信息不对称永远是造成投机炒作的重要诱因，在一个信息充分公开的市场里，投机者才无机可乘。然而，与我国房地产市场突飞猛进的发展相比，信息发布制度以及购房者信息统计等市场“基础设施”建设明显滞后。一方面公众的投资意识觉醒，投资者的出现搅动了市场，另一方面人口和资金的流动性非常大，而制度安排滞后，导致楼市投机过重，失去了自我调整能力。

　　基于我国人多地少的基本国情，住房在很大程度上是一种民生商品。与其他商品不同的是，购房者很难根据自己的需求来讨价还价，由于成本的不透明性，房价远远偏离其价值和居民收入水平，购房者也很难形成对房价、对市场有效而理性的判断。因此，在土地出让、住房销售等重要环节上信息公开透明，比如加大对一次性公开房源、明码标价等政策执行的监督，对于遏制投机炒房能起到事半功倍的效果，长期来看也是楼市稳定运行的基础。

　　众所周知，买卖双方不可能长期僵持，成交才是市场的目标，僵局总有被打破的一天。当前市场主体的预期对政策有较强的依赖性，购房者之所以能够形成深度观望更多的是因为决策层不断释放出的坚决调控信号以及房价回调的主流预期。为保证房价能够找到合适的平衡点来促使成交恢复，推进商品房市场的信息公开以及政府对购房者的信息采集势在必行。

　　财政部部长助理王保安日前在回答人大常委会委员询问时表示，要总结上海和重庆两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税的实施。赵仑认为，正是因为房地产税负集中在交易环节，保有环节的缺失助长了投机，房产税由购买环节向保有环节转移，在调控中发挥的作用明显，但就目前来看，房产税只是调控的一种配套手段，只是对投资者心理层面的影响比较大。

　　这是因为，如果把房产税作为一种调控工具，必然要扩大受众，提高执行力度，然而目前上海和重庆的试点范围较窄，而且对哪些住房征收界定不同，“比如是按住房面积还是价值来征收，面积是按人均还是家庭，各个城市、各个地段的住房价值又不同，因此靠推开房产税来调控房价，目前还不现实。”赵仑说。

　　此外，住房保障机制建设是调控向纵深推进时着力的一个重点方向。尽管我国房地产市场扩张迅速，但是房价不断上涨，与需求者的支付能力出现了明显的错层。形成有效的保障性住房供应，将覆盖不断出现的“夹心层”。但是，居民的收入是一个变量，为防止住房向货币转移，地方政府应建立起动态的申请标准机制，避免形成新的不公平。