成交低迷库存压顶 楼市拐点仍未到

　　阴雪 徐建 张艳红 黄树辉 柳九邦

　　支离破碎的沙盘、混乱不堪的售楼处……一些项目的降价给10月的楼市留下了如此的印记。而降价并没有换来成交的回暖，全国主要城市的楼市成交量仍然低迷，今年，“金九银十”已成为各地楼市一个“破碎的梦想”。

　　“由于目前楼市库存尚未达到历史最高水平，因此开发商与购房者的博弈仍将继续。”北京中原分析师张大伟预计，如果本轮调控能够持续到明年，则明确的拐点可能出现在明年3月左右，但是调整的幅度并不会很大。

　　成交量腰斩 消化库存需近两年

　　北京市房地产交易管理网的数据显示，2011年10月，北京共成交期房商品住宅4674套，成交面积54.92万平方米，套数环比上涨16.8%，面积环比上涨8.1%；相比期房住宅成交的上涨，现房的成交套数环比则有所下降，824套的成交套数环比下降33%，成交面积10.46万平方米，环比下跌23%。期房与现房商品住宅共成交5498套，成交面积为65.37万平方米，环比均有小幅上涨。虽然如此，同去年10月相比，成交套数仍然减少了2182套，跌幅达28.4%。

　　9~10月，北京楼市共实现商品住宅成交10734套，相比去年同期19895套的成交数量，下跌幅度达到46%。

　　同样的情形也出现在上海、广州、深圳等一线城市。

　　21世纪(微博)不动产上海区域市场中心对上海房地产交易中心“网上房地产”网站的最新统计数据剔除保障房后得出，10月全市新建商品住宅成交3823套，约为45.7万平方米。汉宇地产市场研究部指出，这是今年月度成交第二个低位。与去年同期相比，同比缩幅超过60%，市场几乎再现2008年淡季情形。

　　根据新浪乐居对广州房地产交易网站阳光家缘的监控，截至10月30日，10月广州全市一手住宅网签5603套，销售面积628079m2，成交均价11035元/m2。环比量价齐跌，成交量下降290套，环跌4.92%，成交均价跌801元/m2，环跌6.77%。去年同期，广州市十区二市共签约成交住宅16541套，成交面积1781794万平方米。成交量同比暴跌10938套，跌幅达到66.13%。

　　事实上，10月的成交量延续了9月的同比跌幅，从而使得整个“金九银十”完全“泡汤”。数据显示，9月1日至28日，广州十区二市一手住宅成交量为5646套，虽然环比微升2.9%，但是同比下降幅度高达49.2%，将近五成。

　　深圳市规划和国土资源委员会房地产信息系统的数据则显示，2011年10月，深圳新建商品住宅市场共成交2211套，成交面积为18.35万平方米，较2011年9月份的16.26万平方米环比下跌17%，较2010年10月份的45.68万平方米同比下跌60%。

　　成交量的下降直接导致了楼市库存的增加。

　　北京中原地产(微博)的统计数据显示，仅9、10两个月时间，北京包含期房和现房在内的商品住宅积压就超过了8800套。截至目前，楼市库存已经达到了11.8万套，相比限购前陡增了2.5万余套，创下自2009年6月8日以来的最高点。按照目前的市场去库存化速度，即使不再新增供应，消耗全部库存也需要超过22个月时间。

　　汉宇地产分析师跟踪即时数据也发现，目前上海新房住宅的库存实际已达972万平方米，较网上房地产统计数据还要高出近100万平方米，达到史上最高库存量。按照10月的成交量粗略估算，上述新房住宅库存量全部去库存化，需要长达21个月的时间。

　　同样地，统计显示，10月广州累计未售的套数高达78629套，而在去年10月底，广州全市的累计未售套数为6.7万套，今年比去年同期多出了1.1万套。

　　市场期待降价扩大

　　成交低迷、库存压顶，各地房价也在此影响下出现了不同程度的异动。

　　统计显示，10月份北京市商品住宅成交均价为20459元/平方米，环比上月下跌7.1%。“主要原因是10月签约房源主要集中在低价项目。”张大伟表示，价格下跌并非在售项目的实质性降价所造成。

　　以北京楼市成交量前四名的项目为例，四个项目的成交价格均低于20000元/平方米，其中排名第一的世嘉光织苑项目更是只有9558元/平方米。据北京中原地产统计，10月份中低单价、中低总价的房源比例相比9月份都出现了明显上升。其中均价在2万元/平方米以下的成交占据了市场交易量的71.8%，比9月份上涨了6.6个百分点，明显拉低了成交均价。

　　在上海，由于刚需楼盘成为热销主力，成交均价也首度出现下调，10月商品住宅成交均价在21265元/平方米，环比上月下降6个百分点，同比降幅为0.3%。

　　10月广州网签成交均价为11566元/平方米，相比去年10月的11695元/平方米基本持平，但对比8月9月均出现微幅的下降。8月份，广州网签均价为12443元/平方米，9月为11877元/平方米。

　　10月18日再次开盘的深圳龙华花半里项目，其价格在一个月内最高降幅达到每平方米5000元，400套房源5天内售罄，此后再加推120套房源也基本售罄。该项目营销总监陈勇在接受《第一财经日报(微博)》采访时表示，再次开盘仅仅是对部分房源的价格进行调整，总体价格仍未有大的变动，公司将保留一部分房源等待时机开盘。

　　在价格进行调整的项目的带动下，深圳市10月新建商品住宅成交均价为19119元/平方米，较2011年9月份的20028元/平方米环比下跌5%，较2010年10月份的21516元/平方米同比下跌11%，成交均价同比跌幅创下年内新高。

　　但合富辉煌认为，“银十”延续“金九”楼市的低迷状态，新房入市量继续增加，开发商打折促销活动进入常态化，但市场观望情绪依然不减，商品住宅成交量低位震荡，实质性降价潮并未出现。

　　据上海21世纪不动产提供的数据，10月成交的项目中，较前9月成交均价出现下滑的约占总成交数的53.1%。“过半的比例”从侧面说明“以价换量”的销售策略已逐步被部分开发商所接受。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟认为，未来楼市仍将处在政策严控时期。开发商为降低库存和回笼资金，或许将会在今年最后两个月继续“大做文章”，降价是最直截了当的选项。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，现在楼市向下的通道已经打开，趋势性的拐点逐步显现。但楼市成交的僵持仍待降价范围进一步扩大，而且市场潜在购房者的降价预期坚定。若后市房价只是微调，则未来两月将难现去年的年末翘尾行情。

　　亚豪机构(微博)副总经理任启鑫也认为，今年9、10两个月的成交情况并没有给开发商带来多少欣慰。随着11月份立冬节气的到来，北京楼市也将真正进入冬季。“2011年剩下的两个月，如果没有明显的回调政策出台，楼市成交还将持续低迷，整体成交价格也将会继续下滑，价格大幅跳水的现象也将由部分区域扩散到整体市场当中。”