绿城承压巨额土地款 前3季销售不及全年目标一半

　　经济导报记者 安丽芬

　　1日晚，一条“知名房地产公司浙江绿城集团因为降低资产负债无果，资金链将断，准备申请破产”的微博(http://weibo.com)再次将绿城集团推到了风口浪尖。

　　仅隔几个小时后的2日凌晨，绿城集团官网便挂出了董事长宋卫平撰写的逾1400字的《从绿城“被破产”说起》回应文章，直言上述说法是“冷幽默”。“绿城对危机并非没有预案，到目前为止，一切都在我们可控范围内。绿城离破产还有很远的一段距离。”宋在文章中说。

　　但经济导报记者统计公开资料发现，在房企融资难的大背景下，绿城集团的资金流已难言顺畅。

　　杯水车薪

　　3日，导报记者致电绿城集团，被告知公司总基调是不接受采访，公司认为有必要的话，会通过公告的形式进行说明。

　　绿城的小心翼翼是有原因的。刚刚过去的9月，是它的黑色月份。先有“被海航集团30亿元收购”的传言，后是“被银监会调查房地产信托业务”的消息，一连串的负面传闻令其备感压力。

　　绿城早已不仅仅是浙江的绿城。近几年来，其频频在全国各地拿地，山东也成为其仅次于本土的主战场。截至去年底，绿城集团在山东的项目共6个，总建筑面积6277.494万平方米，占集团总量的16.8%，包括青岛理想之城、济南全运村项目等。

　　根据绿城中报，今年上半年，绿城的净资产负债率从去年底的132%飚升到了163.2%，遥遥领先于其他房企。但宋卫平及绿城中国(03900.HK)行政总裁寿柏年均表示，“关键得看公司的现金流是否顺畅。”

　　令绿城骄傲的，还有其庞大的储备土地。截至6月30日，其储备的总建筑面积超过4069万平方米。仅今年上半年，绿城集团就新增8个土地储备项目，占地面积约290万平方米，规划建筑面积约452万平方米，土地价款高达111.6亿元。

　　除此之外，绿城中国2010年年报显示，绿城集团今年全年应付土地款项高达198亿元，其中绿城中国承担的款项为72亿元。截至4月27日，绿城中国已支付26亿元，尚有46亿元未付，绿城集团支付金额则不详。

　　导报记者查阅绿城中国发布的10月简讯发现，今年前9个月，绿城集团累计取得销售金额约267亿元，尚不到全年目标550亿元的一半。按绿城中国上半年的净利润率8%粗略估算，绿城集团前三季度的净利约为21亿元，这对于近200亿元的应付土地款项来说，无疑是杯水车薪。

　　据导报记者不完全统计，截至目前，绿城集团本年度共密集发行6个信托计划，总发行规模接近30亿元。但尽管如此，单从融资和盈利来计算，绿城集团仍难以填平巨额的土地应付款项。

　　多方博弈

　　房企融资渠道不外乎银行贷款、信托、股市等，如今在受限的情况下，只能实施自救。而眼下资金受困房企的热门选择是卖股权、卖项目，抑或是将整个公司都出售。

　　绿城的难处，是整个行业共同的难处。即使在目前严峻的情况下，宋卫平仍认为绿城是幸运的。

　　“并非所有的房地产商都能和绿城一样幸运，有腾挪的空间。眼下房地产业的普遍情况是：量价齐跌，市场萎缩，各地库存大量积压，中小房地产商岌岌可危。照此境况，再持续一段时间，中国的很多房地产商恐怕就真的要面临倒闭的状态了。”宋卫平在上述文章中说。

　　对于如何度过行业寒冬，宋表示，一方面努力抓销售，另一方面，绿城有腾挪的余地，可以出让一部分项目的股权，解决资金上的问题。绿城集团执行总经理傅林江更是直言，绿城会有优惠促销活动，但大幅度打折的可能性不会有。

　　“前期，上海、杭州等地的降价风波让房地产商陷入尴尬：不降价卖不出去，降价就惹前期业主围攻。”一位房地产业内人士告诉导报记者，近期其优惠活动比较给力，但宁可这么做，也不会轻易降价。

　　正如宋卫平所言，如果房地产行业真的像一些人猜测的那样全线萎顿，房价大幅下降，那么，那些受益于改革开放而先富起来的人，他们的资产会缩水多少？30%还是40%、50%？如此缩水，他们可以接受吗？

　　“无论是现房购买者还是期房购买者，都难以接受自己买的房子价格降下来。”山东财经大学(筹)房地产研究所所长、导报特约评论员郭松海教授告诉导报记者。另外，现在建房的成本日益增高，房价一旦降下来，开发商的利益就会被摊薄。

　　“无论是已购房者还是房产商，都不愿意看到房子降价，但国家又实施了宏观调控，在多方博弈下，房地产市场的观望氛围将持续浓厚。”郭松海说。