记者实地探访房产中介从业者众生百态没客户马路练摊打“游击”数月未开单无奈当“导游”

　　记者 王毅鹏 任文娇 俞佳 实习生 俞虹

　　马路练摊拦车发传单、门店倒闭老板变打工、另起炉灶新房商铺通吃、收入缩水窘境堪比2008年……昨日本报记者实地探访多家中介公司以及从业人员，曾经的春风得意到目前的愁云惨淡，最近三年的职业生涯所展现出的的生存百态，正投射出楼市走向的一个缩影。

　　1业务惨淡

　　2个月未开一单 “练摊”马路拦车

　　“9月底到现在2个多月了，没有一单成交。 ”在新闵别墅区某中介门口，小汪垂头丧气地告诉记者，“凄惨”的业务量使得他收入锐减，每月仅靠基本工资过活，如果再没有成交，估计离“卷铺盖走人”也不远了。记者注意到，新闵别墅区虽然属于松江区，但离闵行莘庄不过5公里路程，板块自2000年开始开发以来，一度是上海楼市的活跃区域。

　　回想起2009年的舒服日子，小汪仍有些激动，“楼市疯狂的那些日子，通常是几个下家围着一套房子抢，别说是公寓房就连动辄几百万的别墅，也经常在一周内迅速去化，那个时候交易中心全是等待过户的买卖双方，甚至还需要打招呼才能插个队。 ”

　　不过这样的好景象一去不复还了。如今的小汪除了每天在网上找房源之外，就是在各大小区门口蹲点“练摊”。昨日下着靡靡细雨，冒雨纷发传单的经纪人更是数不胜数，记者看到，沿街社区门口写有各色房源的小黑板排满整个人行道。小汪告诉记者，“找不到客户只能打游击，通过人海战术期盼能锁定意向客户。但真实的情况是，别说是真正想买房的，就是连去楼盘附近转一转的闲人目前都难觅。 ”他也坦言“摆地摊”的效果或许并不如人意，不过这是公司规定只能执行没得商量。

　　更疯狂的事情正在上演，记者日前在嘉松公路等地看到，由于临近佘山旅游区，这里已经成了私家车短途自驾的首选地，也成了中介“铆牢”高端客户的新途径。公路两边，但凡遇到红灯，私家车停下，马路两旁摆摊的中介经纪人就立即冲上前去，将手中的楼盘传单分发给私家车主，大有“玩命飞车”的气势。

　　“佘山这边主要是传统的高档别墅，私家车主一般是高消费人群。 ”中介小李对记者说，“我们也选择一些中高档的车型派发，这样成功的可能性就比较大。 ”当记者质疑这样“横穿马路太危险性”时，小李坦言，现在楼市成交冷清压力大，为了一笔单子也顾不得危险了。

　　记者注意到，佘山区域内楼盘总价大都在1000万以上，目前楼市观望冷冻态势确立，高价盘确实难寻客户。 “真正买得起这块区域楼盘的，大都已经被限购了。 ”小李一语中的，“外地客户购买也有限制，剩下的刚需或普通改善型需求客户根本不会选择这里。”

　　“我们现在的工作更像导游！ ”

　　“从卖房到导游”是目前房产中介们给自身角色的全新定位。自从今年3月坊间开始流传楼市拐点即将到来的预言起，越来越多的消费者开始对购房持观望态度。 “只看房不购房”的现象变得越来越普遍，一些中介开玩笑地说：“我们现在的工作就像导游。每天带着不同的客户看房子，虽然我们很清楚这些客户眼下根本没有谈价购房的意向，他们看房实际上也只是为日后可能的消费收集一些资料和信息。但由于公司制定的看房数额指标，我们也只能甘心当导游了。 ”

　　也有业内人士向记者抱怨现在的房产中介完全就是个体力活，有人举例：如果现在有客户表示要买6楼的房子，中介就必须带他参观至少三套6楼的房型。不过通常情况下，这样几番上楼下楼之后，累得直喘气的中介会无奈地发现此客户其实毫无购房之意。

　　事实上，房产中介们除了带客看房之外还有另外一项重要的工作——给老客户们打电话。记者了解到由于新客户越来也少，很多中介公司便要求员工充分挖掘老客户资源，不时打电话询问他们是否需要购房或介绍新房源情况。回想起当年坐在办公室便有客户源源不断上门的繁荣景象，一些业务员也不禁黯然神伤。

　　2收入窘困

　　老板变身打工仔收入“缩水”8成

　　“现在的房场中介市场，自己开的‘夫妻老婆店’已经很难生存了。”资深房产中介刘先生在接受采访时告诉记者，他2008年开始从事房产中介工作，当时自己开了一家小型中介公司。开始的两年由于房地产市场非常景气，几乎处于巅峰时段，所以公司运营得比较顺利，每年的收入可以达到二三十万。但自从今年年初，国家颁布了房产限购令并大力调控房地产市场开始，生意就越来越难做了，小型房产中介公司因为房源较少，在与大公司的竞争中毫无优势，所以只好关门大吉，目前自己在一家较大的中介公司做业务员。

　　当被问及现在的收入时，刘先生说：“现在这行的收入非常少。以一名新业务员为例，目前每月只能拿到基本底薪，也就是1000多块钱，其他的就要靠卖出房子拿提成了，但提成也很低，一单只有10%左右。”

　　从年收入二三十万到每月靠提成生活，其中的差距可想而知，但眼下像刘先生一样曾经历过房地产鼎盛时期，而现在却无奈关店替别人打工的情况并不在少数。究其原因主要就是在萧条的大环境下小型中介公司难以生存，它们因为无法像大公司一样拿到一手房源的代理，所以只能依赖于二手房市场，而目前二手房和一手房房价出现“倒钩”现象，居高不下的价格让房子无人问津，公司无法维持只能关门。不过，这些昔日的老板们却不想离开自己熟悉的领域，就只能投奔大公司变身打工仔。

　　当年收入堪比小白领 如今靠底薪喝粥

　　事实上，前述中介的窘境正在城市各个角落上演。昨天下午3点，大连西路一家房屋中介业务员小陈一边吸着烟、一边上网斗地主，不是其有意消极怠工，而是真的无事可做。其实这样的情况在很多中介机构都存在着，没有生意可做的业务员们或者打游戏，或者听音乐。记者沿着大连西路走过，这一路房屋中介密密匝匝，隔着三五步就会有一家店。透过玻璃窗，可以看到，有些小中介甚至只有一两个业务员在当班，鲜少有客户光顾。和客户进进出出、电话铃声此起彼伏的市场旺季相比，相去甚远。部门中介甚至在贴满租售信息的玻璃门上，直接铁将军把门，将人拒之门外。记者还在铁岭路注意到，此前一家小型房屋中介早已改换门庭，新的屋主转而经营麻辣烫。

　　安徽人小陈在位于大连西路的一家小型中介机构已经干了4、5年，他有些无奈的告诉记者，“现在比2008年还要难熬，我们店面比较小，已经两个月都没成交一笔房屋买卖了，现在我们手边有不少房源，就是卖不动。目前只能依赖商品房租赁、包括商铺租赁中介费勉强维持，一个月能有个两三千块提成，再加上底薪，能拿到四五千，情况更糟的时候真的是只能靠底薪喝粥”。

　　“现在大家的生意都没有以前好做，前几天我们几个中介的朋友在一起聊天时，一个朋友说起，虽然他的店也不大，但在2009年，也就是房价涨的最快的阶段，一组3个人在一个月内卖掉了28套房子。按当时市价为150万每套看，佣金按1个点算，当时佣金还不能打折，整个收入情况和现在比简直是天上地下”，小陈介绍说。由于不少中介对于业务员的薪资计算都各有不同，记者按当时较为主流的提成计算方法估算了一下，发现当月几名业务员的薪酬水准在沪上可以算得是小白领。

　　3另辟蹊径

　　另起炉灶一手房商铺一个不少

　　重重压力之下，不少中介公司选择了“突围”，干起了代理一手楼盘以及商铺的“副业”。

　　张振凯是德佑地产南丹店的分行经理，但是如今去门店却很难见到他的人影。今年9月起，他便带领手下员工，长期奔走于郊区各个降价楼盘之间，市区门店仅仅留下少数人值班。

　　昨天一早，安排完两名员工值班后，他便和组里其余6人离开了门店，驱车赶往松江佘山。那里，合作代理的两个住宅项目正在为推盘蓄客。而他们的工作就是驻守在售楼处门口、广告牌下、马路边等地方，发传单以招揽看房。要是遇上想“低调”一点的开发商，他们还会站得更远些，守在一些人流较多的路口或地铁口。

　　不做二手，转做一手，其实是个无奈之举。今年下半年，全市二手房月成交量接连跌破历史纪录，有时整个门店一个月下来也完不成一单。蛋糕越来越小，想要存活，唯有转变方向。

　　“开发商给出的代理佣金比二手房高一点，而且一手房相对容易操作，遇到楼盘降价时还比较容易成交。”张振凯介绍称，上个月，他所在的门店一手房几乎占到了所有成交里的100%。

　　不久之前，张振凯手下一位普通经纪人小张遇上了一件 “奇事”。那天深夜近12点，小张驻守在松江某楼盘周边，一辆宝马汽车从他身边经过时好奇地摇下了车窗，打听他等着路边做什么。得知是在卖房后，车主立即决定接上妻子朋友去看房，当晚便签了单子。小张得到了上万元的佣金，这个守株待兔撞上大运的故事也在同事间传为美谈。

　　“这样的好运气却不是人人都有，不过一手代理现在肯定二手，已经成为了救命稻草，大家都往上面扑。”张振凯告诉记者，代理一手楼盘在得到好处的同时也需要付出巨大努力，早出晚归是极为正常的事。过去，只需要早上9点上班，守在门店等人来。但现在，他每天必须早起，8点多赶到门店开会，然后再奔去郊区。下班后，又要从郊区赶回门店总结工作，再披星戴月回家去。

　　“上个月，松江一个楼盘大幅降价，我们更是连家都没有回。”他告诉记者，当天得到降价通知后，他们电话通知有联系的一些客户，还自己开车冒雨把一些看房者连夜送到了松江。忙完所有看房和签约，已是凌晨4点，东方既白。张振凯自掏腰包，去附近宾馆开了两个房间，和同事睡了一会儿，早上又继续上班。“驻守之后，工作时间也延长了，做中介实在是个体力活。”

　　和记者交流之时，张振凯又听闻了嘉定某项目优惠，有客户希望去看。他立马和另一位同事赶去驱车了嘉定。"今天估计10点也回不去了。"他笑着说。高强度、跨区域奔走再各个郊区，已经慢慢成为了工作常态。

　　业内人士表示，一直以来，二手房门店运营成本、员工开支等一大笔费用主要就是靠销售二手房赚取的佣金。但是连续大半年，成交量只降不升，加上二手房中介收费日前也被严格管控，使得中介公司的日子并不好过。再看看新盘，情况更是糟糕。开发商年底又要支付大笔的工程款。资金链更是紧张。于是在这种情况下，两者一拍即合。开发商看重了中介手里大量的客户资源。而中介则更看重成交量，甭管是新房还是二手房，卖出去就有钱赚。

　　4无奈跳槽

　　行业“潜规则”经纪人无奈“轮转”

　　随着房地产市场的持续低迷，房产中介行业内的流动性却越来越大。但同样是跳槽，新老业务员之间却存在着天壤之别。

　　业内人士告诉记者由于房产中介入行门槛较低，无需高学历等条件，外加前几年市场繁荣，因此吸引了大批年轻人投身中介行列。但今年市场的突然“降温”导致很多刚入行的中介业绩惨淡，有些新人甚至从年初至今仍未开过单完成过一笔生意，没有业绩就没有提成，每月1000多元的底薪完全无法维持他们的日常生活。很多人无奈选择转行，但其中的大部分都曾表示自己会等到市场好转之后再回来重操旧业。

　　记者从一位刚入行的业务员口中得知房产中介行业内一直有一条不成文的“潜规则”：三个月内不开单就自动离职。所以，新业务员们承受着较大的压力，但对此他们也有自己的对应之策，那就是在业内不同的公司间“轮转”，即某业务员在A公司因三个月内没有业绩而离职后跳槽到B公司，若三个月后又因同样的原因离职，他还能选择再次回到A公司。而造成这种轮转现象的主要原因就是目前业内转行之风盛行，从业人员越来越少，各大公司大量缺人，所以事实上新业务员们并不太担心失业问题。

　　莘庄南广场附近同样是中介云集，江西人小徐进入这个行当时间不长，但也看到了中介销售就是“铁打的营盘流水的兵”这一现状，他目睹了不少曾经的战友陆续离开了这一行，“主要是行业不景气，前两年，有买家看了两三套就爽快定下；现在大家都在观望，有时带买家看了十几套最终却一套也没有成交”，小徐无奈的摆了摆手。

　　“我们正常上班时间是早9点到晚9点，但有时候为多成交几单生意，迁就客户时间，忙到凌晨的时候也常有。以前市场好的时候，我一个人一个月就能经手两三套二手房销售，光提成就能上万；现在我们门店一个月也做不了两三单。 ”不景气的行情加剧了中介销售的流动性，小徐介绍说，“现在离开的以女孩子居多，主要是嫌累，钱也不多，一般都想改行去做行政或者文员工作。男生离开的理由是，行业实在不景气，按照目前这个付出，拿到的经济回报实在太少。 ”

　　像小徐这样在如今的格局下态度踌躇的人还有很多，“再熬一段时间等等机会，不行就改行”。他希望再熬几年，能有机会升到管理层，这样就不用经常在外面奔波度日。

　　与新业务员因没有业绩而无奈跳槽形成强烈对比的是现在很多资深房产中介每天受着“挖角短信”的烦扰。面对冷淡的市场和激烈的竞争，各家公司都求贤若渴，希望能够挖到具有丰富经验和客源的资深业务员，帮助公司提高业绩。一位从业多年的中介向记者透露，他现在每天都会收到来自其他房产中介公司的短信或电话，希望他能够加盟。

　　部分中介公司老板也表示，目前公司正处于一个非常尴尬的境地。一方面，由于转行跳槽的原因，公司的确缺少人手，特别是手握重要客源的资深业务员；但另一个方面，目前惨淡的市场又让很多公司在职业务员处于闲置状态，鲜有业绩可言。

　　经纪人向记者透露，现在小中介日子不好过，大中介同样日子难熬，“能维持就已经算不错，不能维持的分店就直接关掉。 ”前段时间某大型连锁房屋中介位于赤峰路的分店就因为经营不善而关门了事。

　　5专家观点

　　楼市调控已进入深水区

　　10月29日，温家宝总理主持召开国务院常务会议时曾表示要坚定不移地搞好房地产调控，促进房价合理调整。业内人士认为，国务院重申对楼市调控的坚定态度，传递出楼市调控不成功绝不收兵的决心。不仅是二手住宅成交量急剧下滑，一手住宅的成交也以惨淡收尾，部分大型房企开发商因为“扛不住”而选择了大力促销。实际上，随着调控政策持续发力京沪等中心城市个别楼盘降价达20%-40%。一般而言，拐点的出现是一个过程，先是销量萎缩，然后是价格明显下降，最后投资发生变化。现在，成交量已经大幅萎缩，而房价的促销也由中小房企向大型放弃蔓延。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，房地产行业已逐步进入行业洗牌与调整阶段。而调整的方式和开发商的应对策略则可能是，短期内参考融资成本和项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价；中长期行业的分化与整合，房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态。中行首席经济学家曹远征表示，中国房地产正受限购令、贷款收紧等影响，很可能于明年春节时出现下跌拐点，进而对钢铁、建材等50个上下游行业产生影响。