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“垂死扩散”:谁将被地产商拖下水

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-11-10 02:27 来源: 21世纪经济报道

  田新杰

   “垂死扩散”,意思是指房地产企业濒临破产倒闭,通过各种渠道融资、各种关系救助等方式垂死挣扎,企业倒闭的风险进一步转嫁和蔓延,转嫁的对象包括同行、银行等金融机构、政府部门以及更多的个人投资者。

   “垂死扩散”的含义同样适用于整个地产行业。

   眼下许多人都在等着看谁将是第一家倒闭的典型房地产企业。我个人也不太相信它会是现在“呼声最高”的绿城。不过暂且这么假设:如一些人预期,绿城第一个宣布破产倒闭,会怎么样?

   除了某种标志性意义和绿城本身项目方面涉及的变化外,似乎也没有那么多特别的“含义”,它也不会带来比别的企业更大的危害。

   这样一假设,或许会让一些人扫兴。但加上另一个假设,有的朋友可能会发现一些不同。假设:2008年金融危机那波时,绿城没能挺过来,倒了,和现在倒闭,有没有差别?

   调控意义、项目本身方面,似乎也没有太明显本质不同,但危害却是显然升了一个级别。为什么这么说?2008年,绿城挺了过来,随后几乎是继续一如既往的激进发展,现在它若再倒下,当年伸出援手(主要就是资金、土地层面支持)、这几年继续支持绿城扩张(还是以资金、土地层面支持为主)的那些银行、机构、政府以及个人,他们怎么办?

   2008年最危险的时候,绿城不是不可能倒,而是政策逆转的同时还有机构伸出了援手。至少据我所知,当年绿城最危急的时候,有一家知名银行雪中送炭提供了贷款,为此事,2009年的公开场合上,宋卫平还“感激之情溢于言表”。

   仅从绿城一家企业的这两个假设上,可以看到,绿城在2011年倒下,比2008年倒下带来的拖累更多。从这个角度说,这3年多的时间,就是房地产行业风险从地产商不断扩散的过程。

   值得单独拿出来说的一点是,其间,由于调控政策尤其是信贷政策、融资环境的变化,房地产企业的融资模式、途径、特点变化巨大。其中之一就是覆盖面更广,最为突出的是随着信托、房地产基金等融资方式的发展、规模扩大,房地产企业的融资来源快速向普通投资者扩散,或购买信托或参与基金募资,普通个人投资者和房地产企业建立了联系。

   在这种背景下,一旦房企破产,融资层面涉及的个人投资者,可能与受影响的物业个人买家规模同样庞大,而前者的危害或许更深层。

   尽管没有权威调查证明“同等条件下,目前越接近破产的房企有越多的信托等社会融资”,但我基本相信这个判断。不仅仅是绿城,通过对内地房地产上市公司公开的财务数据研究可以很明确,资本负债率往往与该企业近几年信托融资的规模成正比。

   对于这一点,一位从事多年房地产投融资代理、现在正在负责管理一只房地产基金的资深人士向我断言:现在大部分寻求高成本信托、地产基金融资的房企,基本上是病入膏肓的状态,否则不会用这种“饮鸩止渴”的超高成本融资方式来寻求资金。

   在缺乏整体规范性风险防范政策引导机制的情况下,信托、基金的泛滥,在为地产商救一时之急的同时,也扮演了调控下房地产行业风险快速扩散、拉更多人下水的角色。

   这方面,银行的表现值得深思。利率上调、贷款条件提高、严控贷款额度、不断进行房价下跌的风险测试,在地产商最缺钱的时候,此轮调控,银行至今不见松动,从开发到消费,所涉房地产贷款规模受到严格控制。

   任志强最近公开称“在房地产方面,中国的银行是最安全的”。没有如国外那么多房地产再贷款等地产金融衍生产品,中国银行手中的房地产按揭贷款依然是最安全的资产。银行将风险阻挡住,那么地产行业快速增长的风险唯有转嫁到其他渠道。

   此外,各类央企和各级地方国企,数量庞大。假如手握地方重点工程的地方国资房企出现危机,地方政府将会怎么选择?到目前为止的事实证明,大多数会选择救援,这无形中又让地方政府分担了大量房地产风险,并形成影响调控最终效果的变数。所谓“房地产绑架中国经济”,数轮调控后形成的局面,或许就在于此吧。

   前几轮的调控也不是没有代表性的地产商倒闭,如顺驰、如中新,但也并未闹出更大的危机。但现在如绿城等房企,大量信托融资在身,倒下的时候,很可能带倒一大片也未可知。

   有人会说,死掉几家开发商有何可惜?让该倒的倒下吧。但在这样的认知背后,需要对防止房地产风险进一步“垂死扩散”的准确认识。至于谁将最先倒下,反而不重要了。

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