降价退房之忧： 开发商进退失据？

　　王营

　　 尽管迄今为止，此轮调控引发的楼市规模降价还没有2008年幅度大，但这一波退房潮却比2008年更猛烈。

　　 “不是我们暂停营业，是现在没办法正常营业。”在绿地集团芜湖分公司负责人林伟（化名）看来，在这场降价漩涡中，不仅老业主是受害者，开发商也是受害者。

　　 据相关媒体报道，11月6日由于业主打砸售楼处，绿地芜湖公司目前已暂停营销。11月7日上午，芜湖绿地公司门前再次聚集近百户老业主，他们要求比照新开盘的价格，对此前自己购房时所形成的差价，给予补偿。

　　 林伟无奈地表示，在降价前，我们也对业主可能发生的退房维权事件做了评估，但还是没有想到最终演变成一场“暴力事件”。

　　 开盘“惊魂”

　　 “在降价前我们评估过业主闹事可能带来的损失，而且也制定了预案，不过没想到这么严重。”林伟说，绿地镜湖世纪城的这次降价，已经做好了业主闹事预案，但当天事件发展仍出乎意料。

　　 11月5日，绿地镜湖世纪城推出二期22#楼、26#楼最后两栋住宅房源，户型面积84-100平方米。据林伟介绍，绿地镜湖世纪城一期开盘价格在5000元/平方米左右，二期前期的成交均价在5300元/平方米左右，这次开盘价格下调幅度为5%-20%。

　　 11月5日一大早，近百名前期业主就围堵了售楼处。绿地立即启动了提前设计的另一开盘预案，即私下通知新客户，去一家事先选定好的酒店继续开盘。而对于围堵售楼处的前期业主，该楼盘也专门准备了专业客服人员在现场进行协调。

　　 但老业主通过一些渠道仍然知道了他们新的开盘地点。很快，这家酒店也被赶来的业主围堵。公司相关领导前往酒店开盘现场进行协商无果，开盘活动只好暂停。

　　 11月5日下午，绿地芜湖公司又选定了当地另一家酒店通知新业主进行选房开盘。但风声再次走漏。情绪激动的老业主们强行进入了财务部，酒店的门也被踢坏。“我们无法接受业主差价补偿的要求。”林伟表示。

　　 激动的业主们当天晚上又转战售楼处，阻止绿地芜湖集团工作人员正常下班，要求绿地相关负责人对降价作出补偿。“最终打电话报了警，在警察的调解下，与业主一直协商到夜里两点多。”林伟说。

　　 但这场开盘噩梦还并未结束。

　　 第二天，一觉醒来的林伟发现售楼处被砸了。“砸了大门和两个大的沙盘，大约损失100万左右吧。”事件发展远远超出预案之外。

　　 降价的困惑

　　 林伟说，本来想通过降价换销量，但到现在为止，他们一套房子也没有卖出去。

　　 “我们工作人员不工作，他们就没有什么举动，我们工作人员一通知客户，他们就叫人过来聚集。目前还在跟老业主积极沟通，政府也在帮助协调，派警察驻守防止意外冲突。”

　　 困扰林伟的是，楼盘还有三期，后续的开盘价格都要根据市场情况而制定价格。但如果阻止不了前期业主闹事，开发商哪里还敢降价？

　　 前期业主的退房或补偿诉求，不仅是绿地目前最大的“心病”，也是几乎所有准备或正在降价的开发商的“心病”，包括万科、远洋、龙湖、中海等等。

　　 在北京，一位品牌开发商某楼盘降价后，至记者发稿，业主已经连续10次“闹事”。每到周末，为了维持现场秩序，开发商不得不加强保安，并设置专门的客服人员接待业主。但由于开发商无法接受业主的补偿要求，到现在为止，对峙仍在继续。有几次，业主还与警察发生了肢体冲突。

　　 “2008年，我们楼盘也曾遭遇过类似事件，当时的解决办法是，通过补偿精装修来安抚老业主的情绪。但现在楼盘销售已接近尾声，如果一旦补偿，后果将不堪设想。”该品牌开发商无奈地表示。

　　 中原地产华北区域董事总经理李文杰称，开发商在降价之前都会做一个后果评估，如果降价后的损失远远小于降价所带来的收入，那么开发商会选择降价。尾盘和新楼盘都相对比较好处理，最尴尬的是目前正处于销售中期的楼盘。绿地镜湖世纪城就是遭遇这种营销困扰的典型楼盘。

　　 北京遭受退房补偿困扰最严重的是通州地区。“通州老项目降价引起诸多纠纷，使得大部分项目降价谨慎。目前通州住宅库存量在1.5万套左右，企业库存压力越来越大。”北京中原三级市场研究总监张大伟说。

　　 如何应对前期业主的抗议，万科提供了一个借鉴。万科深圳对其清林径项目推出特价房，招致前期业主抗议，要求补偿或者退房。但遭到万科的强硬拒绝。

　　 有专家认为，万科的公开声明为其他开发商提供了较好的案例。据中海地产一位内部人士透露，他近期已经将万科的此次针对业主闹事回应作为参考发给部分地区公司。其他品牌开发商也表示将参考万科的做法，不会轻易针对业主作出妥协。