“快跑型”VS“坚守派”_开发商面临“最坏的时代”

　　张艳红

　　企业的逐利特性决定了几乎所有开发商都渴望踩准市场节奏，即在行业低谷买进地皮，再到高峰时卖掉房子。但这不是现实。

　　真正的现实是，大多数企业刚好踏错节拍，反周期操作。近日接连披露的上市房地产企业10月份销售数据进一步拉大企业之间的差距的事实便说明，“顺势而为”并非一句简单的口号，当联系到真金白银落于实践时却变得异常艰难。

　　市场现整体逆转端倪

　　10月份公布的一系列房地产数据均不容乐观。

　　国家统计局的数据显示，10月单月商品房销售面积8364万平方米，环比显著下滑26.9%，同比下滑9.9%；单月销售额4514亿元，环比下滑25.4%，同比下跌11.1%。

　　市场均价也开始出现回落，10月单月住宅均价5054元/平方米，同比下降2.7%；前10月住宅均价5131元/平方米，同比上涨6.7%，增速较上月下降1.4个百分点。

　　包括中金公司、国金证券等多家券商发布研究报告称，市场下降幅度超过预期，尽管开工面积等仍然处于历史高位，但整体形势的恶化苗头已经显现，而且未来将呈现进一步放大的趋势。

　　微观数据恐怕更加让开发商揪心。部分已公布销售业绩的开发商数据显示，10月份房企销售业绩进一步萎缩，多家一线房企10月的销售额同比降幅超20%，环比降幅超过10%。其中，万科10月销售额环比下降17.3%，同比下降33.3%。保利地产10月实现签约金额54.2亿元，环比下滑19.5%，同比下降39.2%。

　　龙头万科的销售金额已经连续3个月同比下跌。10月，万科实现销售面积100.4万平方米，环比下跌7%，同比下跌23%；实现销售额103.4亿元，环比下跌17.3%，同比下跌33.3%。而此前8月和9月，万科销售金额同比下降幅度分别为12.6%和12%，10月份销售同比下滑幅度也进一步加大。

　　同样，保利地产公布的销售数据也显示，10月公司实现签约面积56.94万平方米，环比下滑3.1%，同比下降26.7%；实现签约金额54.2亿元，环比下滑19.5%，同比下降39.2%。而此前的8月和9月，保利地产签约金额已分别同比下降11.99%和26.21%。

　　另一地产上市公司金地集团10月公司实现签约面积19万平方米，同比减少38.1%；签约金额26.7亿元，同比减少29.4%。

　　在港地产上市公司的状况也不甚理想，此前保持较好销售势头的碧桂园、雅居乐地产等企业在10月份的经营数据也都出现部分指标下滑的现象。

　　碧桂园10月销售额与合同销售面积分别同比下跌14%和24.8%，龙湖地产10月合同签约额也下跌12%至43.8亿元，雅居乐10月实现合约销售金额约33亿元，合约销售面积约为29万平方米，分别环比增长17.86%和下降6.45%。

　　11月9日在广州举行的一次开发商聚会上，大多数企业代表对后市表现悲观，称10月份起在局部地区爆发的降价潮可能会蔓延。

　　中金公司的研究报告显示，预计行业底部将出现在2012年一季度或二季度初。

　　种种迹象显示，对于开发商而言，“最坏的时代”即将到来。

　　企业业绩差距拉大

　　从数据上看，在市场尚未步入最黑暗阶段之前，较早出手的开发商依然在今年取得不错的销售业绩。其中，万科在前面走得依然孤单。

　　11月初，当万科宣布公司截至10月底的销售收入再度突破1000亿时，标志着它跨过千亿门槛的时间又比2010年早了一个月。数据显示，万科1~10月份销售面积942万平方米，销售金额1074亿，同比去年上涨幅度为24%。

　　截至目前，以万科为代表的“快跑型”企业，与“坚守派”之间的差距也越来越大。

　　据悉，状况较好的公司除了万科之外，还有今年以来销售手法激进的中海地产、恒大、碧桂园以及龙湖地产等少数几家开发商。

　　数据显示，截至9月底，恒大地产已累计实现合约销售额692.6亿元，同比增长94.5%，已完成年初制定的全年700亿元销售目标的98.9%。而中海地产旗下90%地区已完成全年销售目标，离全年800亿港元的目标仅一步之遥。碧桂园前10个月共实现合同销售金额约369亿元人民币，已经完成全年目标的85.8%；龙湖地产在2011年前10个月累计实现合同销售金额326.3亿元，完成全年销售目标的82%。

　　“几家欢喜几家愁”。还有部分地产商要么受产品结构限制，要么不愿降价促销，导致销售业绩不断恶化，其中最引人瞩目的当属豪宅开发专家绿城中国。根据绿城中国公告，前10个月取得销售金额约285亿元人民币，绿城的销售达标率不足52%。

　　同样，世茂房地产前9个月累计合约销售额达245亿元，同比增加24.8%，占全年360亿元销售目标的68%。雅居乐从1月至10月7日实现合约销售金额约237亿元，仅完成年度销售目标64%。

　　数据显示，1~10月房地产行业平均销售额同比增速为18.5%，但已经公布10月销售数据并基本完成全国布局的企业中，销售额同比增幅20%以上的有万科、保利地产、华润置地、碧桂园，另外如金地、绿城中国、首创置业、雅居乐等，均未过平均线。

　　数据所显示的分化，大致可以区分两个阵营的企业在经营策略上所采取的不同选择。一类紧随市场步伐，以周转速度作为经营的主要指标；另一类则坚守利润率底线，以较高毛利赢取市场。只是，这一轮调控中政府祭出的“限购”这一“杀手锏”，刚好卡住了后者的咽喉。

　　正因为此，原本较高毛利的地产企业，却在今年失去投资者的支持。股票市场上，绿城、金地、雅居乐等走相对高端路线的开发商股价跌幅超过同行平均水平。

　　截至11月10日收盘，A股市场上金地集团市净率降至1.16的低值，H股的绿城中国更低至0.62、越秀地产为0.57、富力地产为0.96。相对应的是A股市场上万科和保利地产市净率均为1.77，H股中恒大地产和碧桂园分别是2.0和1.53。

　　此外，研究机构也于近期开始对部分“坚守型”企业给出负面评级。申银万国分析师李虹发布报告，提醒投资者适时卖出雅居乐股票，缘于对其海南雅居乐销售前景不看好，以及负债率上升导致的杠杆风险增大。

　　种种迹象显示，刚刚过去的10月已然成为房地产市场步入“黑暗岁月”的开端，在未来的相当长一段时间内还将持续。回顾近几年房地产市场走势不难看出，在2008年起的一轮市场调整期内，万科、保利、中海等几家公司率先拉大了与同行之间的差距，并以万科在2010年突破千亿达到波段峰值。而在本轮市场调整刚刚开始之际，差距被拉大的苗头就已经早早显现。