报告称地产企业融资环境好于2008年

　　现阶段房地产业处于深度调控期，各类调控手段在本轮调控中发挥着作用。自2009年12月本轮调控政策开始以来，从利率、税收、信贷等经济手段，到限购、限价等行政指令性手段，从局部限制到全国范围内一刀切，调控手段逐渐增多、调控政策持续升级。

　　近几个月来，随着楼市陷入低迷和房价上涨势头被遏制，部分地方政府有意放松调控政策，但从10月29日国务院工作会议精神上看，中央再次强调要坚定不移地搞好房地产调控、进一步巩固调控成果，可见中央将继续坚持房地产调控不放松。但随着经济增速的下滑和通胀触顶回落，预计房地产调控政策也不会有进一步升级，房地产调控政策明显“见底”。今年四季度，中央已明确表示仍将坚持房地产调控政策不放松。

　　开发商资金来源稳定

　　现阶段房地产开发企业本年资金同比增幅出现明显下降的趋势，但是整体状况明显好于2008年，部分房企打折促销楼盘回笼资金， 但也有少数房企如恒大、万科等销售业绩良好。在调控政策见底、货币政策趋稳的形势下，随着越来越多的房企加入打折促销阵营，预计今年四季度本年资金来源将趋于稳定，或小幅下滑，明年上半年可能会有所改善。

　　而数据显示，2008年全国房地产开发企业本年资金来源39619亿元，同比增长5.7%，创下了十多年来的最低增速。2000年以来，我国房地产开发企业本年资金来源平均增速为28%，2007年和2009年更是高达38.1和45.9%。很明显，2008年房地产开发企业的融资环境和资金状况均相对较差，因此不少开发商降价售楼来回笼资金，也有个别房地产开发企业破产倒闭。

　　2008年，截至年底，全国主要金融机构房地产开发贷款余额为16062亿元，同比降低10.77%，降幅惊人，是近十年来唯一出现下降的年份。2008年作为楼市最为艰难的一年，房地产业发展面临着前所未有的风险，多数金融机构严格控制房地产开发贷款发放规模，正因为如此，多数开发商都陷入流动资金严重不足的困境， 部分企业甚至破产倒闭。

　　与2008年形成对比的是，今年1~9月份，全国房地产开发企业资金来源共计61947亿元，同比增长22.7%，尽管增速和近十年来的平均增速相比有所下滑，不少房地产开发企业存在融资困难等问题，但是房地产开发企业的资金环境仍明显好于2008年。今年前9个月，房地产开发企业月均资金来源为7820元，资金来源相对稳定。

　　截至今年三季度末，全国主要金融机构房地产开发贷款余额为26400亿元，同比上涨14.9%，涨幅持续回落。今年以来，受房地产调控政策持续升级的影响，对房地产行业的信心普遍不足，针对房地产开发企业的信贷政策持续紧缩，所以房地产开发贷款余额增长不断放缓。

　　在金融机构严格控制房地产开发贷款规模的情况下，2008年房地产开发贷款同比大幅下降10.8%，房地产开发融资极其困难，企业面临着前所未有的艰难局面。而现阶段，尽管房地产开发贷款余额涨幅有所下降，但仍然保持明显上涨，房地产开发企业融资环境明显好于2008年。预计，随着金融机构收紧房地产开发贷款，四季度房地产开发贷款余额涨幅仍将收窄，但仍将保持10%以上的增长速度。

　　调控政策“见底”

　　自10月份以来，从汇金购入四大国有商业银行股票干预股市，到国务院常务工作会议研究制定小型和微型企业发展的金融、财税政策，都发出了宏观经济政策在逐渐放松的信号。在目前经济下滑、通胀见顶、中小企业遇难、失业率增加，以及温州、鄂尔多斯等地方民间高利贷危机显现的形势下，宏观经济政策可能适度调整。

　　7月12日的国务院工作会议上，提出五条房地产调控措施，其中“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。”随后仅台州、滁州两市出台了较为宽松的限购政策，而直到10月30日珠海出台的限购政策更是形同虚设，规定：不管持有多少套的人，皆可再购一套，更像政府要赶在年底前促进一下成交量，此次二三线城市限购政策升级几乎不了了之，预示着房地产调控政策的“见底”。

　　值得关注的是，10月29日，国务院总理温家宝主持召开国务院工作会议，强调坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。我们认为，这一表述预示着年内中央政策不会放松。但既然已出现效果，只要进一步继续保持调控措施即可，效果还将继续显现。不过，也不会再进一步加码了。那么，未来几个月，如有政策变化，可能主要集中在地方政府身上。

　　今年9月份，全国房地产开发景气指数为100.41，比8月份降低0.7个百分点，比去年同期回落3.1个百分点，国房景气指数连续4个月下滑。自2010年3月份以来，房地产开发经济指数开始波动下行，但至今仍未跌至100点以下的不景气区间。与2008年相比，房地产开发景气指数下行速度相对较快，在2008年10月份就冲破100，进入不景气区间，反映出房地产行业全面进入相对艰难时期。我们认为，目前国房景气指数尚未完成筑底，在中央坚持房地产调控政策不放松的形势下，未来国房景气指数仍将继续处于下行通道，四季度将跌至100以下的不景气区间，预计明年一季度前后可能见底。与2008年相比，本轮调整时间较长，但下调空间较小。（节选自上海易居房地产研究院《现阶段与2008年房地产发展环境对比分析》，略有删改）