调控持续 开发商转战商业地产

　　本报记者 李子木报道

　　当前，受楼市限购、限贷等一系列调控政策影响，全国商品住宅市场低迷，降价潮已由北京、深圳等地蔓延至二、三线城市，包括万科、富力、恒大等龙头开发商集体拉开房价下跌序幕，有的在售楼盘降幅达到20%，然而商业地产却呈现出一派繁荣景象。

　　据多家研究机构研究报告显示，北京、上海、广州、深圳等大城市优质写字楼租金及售价均有明显上升。以广州为例，11月1日至3日全市有三个住宅项目获批预售证，其中就包括两个商业地产项目，商业地产成为广州11月开月绝对主角，共推房1845套，占总推房数90%。

　　“从表象上看，目前商业地产持续升温的主要原因是商品住宅市场调控”，深圳世联地产市场部研究总监王海斌在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

　　“由于投资性购房在住宅地产中受到影响，所以大量投资资金涌向商业地产，从广州、深圳、上海等一线重点城市的商业地产价格来看，2011年初期的确存在不少商业地产价格洼地，所以需求市场增加也在促使商业地产升温”，中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《中国产经新闻》记者采访时说道。

　　“从更深层的角度看，此次的商业地产升温也许将转变开发商们传统的住宅地产开发模式，即‘银行贷款——拿地——建楼——预售资金回笼’这一过程，”王海滨说道：“目前较为成熟的地产开发模式有两种，即香港模式与美国模式。香港模式是指开发商在运作过程中采取‘销售+持有’的方式，住宅市场用做销售，而商业地产有开发商自行持有并对商户进行出租，在楼市受到宏观调控时，采取‘以租养售’的生存策略。而美国模式是指开发商拿到项目后，通过信托融资，在不动产建设完毕后，雇佣专业公司打理产业，使开发商使自己成为融资主体，脱离了银行对其的资金限制。这两种方式都值得我们国内的开发商借鉴。”

　　有专家指出，商业地产热度升温与我国城市化发展下房地产企业转型关系密切，随着我国第三产业发展、住宅市场推动以及城市面貌的提升，需要与之配套的商业地产出现。

　　“从1998年开始，全国95%的开发商都在做住宅市场，现在国内大量城市的住宅市场已经趋于饱和，其中以一二线城市为甚”，王海滨说道：“在住宅地产发展到一定阶段时，（客户）对商业地产的需求自然就大了，因为毕竟人多了，这是市场驱动力的所在。但是这也要因地制宜，比如现在有些三四线城市对住宅市场还有不小的需求，在这些地区就应当优先建设住宅。”

　　“每一个城市都有固定的商业地产容积，从我们掌握的城市实体经济‘含金量’来看，有部分城市的商业地产已经过于饱和，现阶段配套商业地产实际上存在一定的超前思维，泡沫化已经初现”， 韩长吉指出。

　　SHO中国董事长潘石屹前不久在山西表示，目前商业地产是投资领域最热的板块。不少业内人士也认为，目前商业地产持续升温，如果供应量超过市场消化能力，必然导致商业地产滞销，进而导致开发商的资金链断裂。

　　“这种担心不无道理”，王海滨说道：“做商业地产有三个制约因素，即市场机会、资源支持度和商业模式这三点。国内现在能拥有这几项资源的公司还不是很多。有些开发商甚至是打着做商业地产的名义拿地，再去建住宅。稍有不甚，投资过热的情况就会立刻出现。” 涉足商业地产是一种投资行为，但是不能有投机心理。商业地产项目需要有专业的运作团队做好后期运行。

　　“盖一幢商业大厦容易，但维持运转和运营最难。” 中国房地产业协会商业旅游地产委员会秘书长蔡云在接受媒体采访时指出。业内有一句话是“大厦真正开业那天，才是商业地产开始的那天”。所以，商业地产除了考虑市场支撑外，需要开发商有后期运行和管理等能力。