二三线城市突击“技术”调控房价

　　作者: 赵锋 | 来源: 中国经营报

　　持续高压的房地产调控下，地方政府原本期待的限购、限价放松短期无望。而眼看逼近年关，亦该兑现年初承诺的房价调控目标。 《中国经营报》记者获悉，一些二三线城市在11月初就开始为实现任务而突击采取“保障性住房集中上市”、“低价郊区房集中备案”等“技术”办法，以达到年初许诺的房价调控目标。

　　数据乱象

　　11月1日，由中国指数研究院公布的“百城住宅价格指数表”显示，从2月25日西安实施“限购令”以来，西安房屋均价从今年2月7107元/平方米的平均价格，经历过3～8月的6次看涨后，截至8月已经涨至7447元/平方米。9月降价拐点首次隐现，并下降0.21%，降至7431元/平方米，10月降幅缩小至0.08%，均价为7425元/平方米。

　　而此前，西安当地房屋主管部门发布的三季度房价数据则出现了另一个版本的住宅成交均价。该项数据显示，三季度，在西安21623套成交普通住宅中，61%的普通住宅售价低于6000元/平方米。

　　以上两个版本的住宅价格为何存在如此明显的差别？

　　一个值得关注的现象是西安当地相关的官方数据还显示，三季度西安经济适用房得到了大批量的释放，同时，加上郊区部分低价楼盘项目的集中备案，以及持续不松懈的严厉调控政策，最终使得三季度全市普通住宅市场主要价格区间段向低价位移动。

　　当地观察者分析称：“这实际上已经不是国家房产调控的直接效果，而是地方政府部门对房价的调控艺术了。”

　　“技术化”处理

　　而就在11月初，陕西省唯一限购城市西安宣布，该市经济适用住房圣合家园二期项目1576套经适房将接受摇号登记申请。而此前的三季度，西安亦集中成交了一批保障性住房。陕西当地经济学者李青指出，三季度集中成交了一批经济适用房，为西安住宅均价稳定可以说是立下了汗马功劳，这当然与保障性住房摊低住宅价格的目标是一致的。然而，这也更直接关联地方政府兑现年初房价调控承诺目标。

　　相对于一线城市出现的明显下降不同，上半年二三线城市房价涨幅仍不小。比如西安住宅价格2011年前8个月从未停止上涨的脚步，至8月均价已涨至7447元/平方米。这个价格已经超过年初西安政府部门对房价涨幅控制约13%的承诺。资料显示，2010年底西安住宅均价大约6500元/平方米左右。若控制在13个百分点的涨幅，其要求今年的均价不能超过7300元/平方米。但依据中国指数研究院公布的10月西安住宅均价7425元/平方米看，目前其仍为“超标”状态。

　　一个值得回味的背景是，今年3月22日西安市公布的2011年房价调控目标是：2011年新建住房价格增长幅度不高于该市当年经济社会发展目标和人均可支配收入增长幅度。这一目标公布后，当地有媒体根据西安2011年城镇居民人均可支配收入增长目标，将西安市2011年房价调控幅度解读为15%。而此后在国务院督察组的干预下，西安才重新发布了2011年新建住房价格控制目标的量化标准：新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点。也就是，2011年房价涨幅大约控制在13个百分点以内。

　　西安市政府一位官员向记者表示，尽管目前价格“超标”不多，但依据当下二三线城市商品房价僵持现状看，确保后两个月维持稳定下降才可实现年初的承诺。而记者也了解到，为了实现年初承诺的政治目标，当地有关部门正在集中释放郊区低价住宅备案，并力促一批保障性住宅成交，以期望拉低住宅均价。

　　当地房产资深观察者李俊人认为：“年初的承诺是政治任务，年底若实现不了，一方面要备受舆论压力，另一方面也要被住建部施压。这样的坏结果肯定不是当地政府愿意看到的。因此，地方政府将会利用最后两个月有限的时间，施展各种绝技来达到房价平稳下降的目的。”

　　地方调控“艺术”

　　同时，记者也注意到在11月1日，珠海成为首个“既限购又限价”的城市。此举亦是事关当地政府房价调控目标的实现。 数据显示，今年前9个月，该市楼市均价已较2010年同期上涨了17.7%，新建住房均价已经达到11967元/平方米，大幅超过年初制定的调控目标（约11%）。

　　从中央来说，房产调控年内不放松是肯定的，而对二三线城市房价涨幅过快的调控决心依然。陕西省房产研究会专家王圣学表示，今年7月12日，国务院就要求，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，这一决心从未放松。

　　地方政府虽然对土地流拍频频的现实感到纠结，但与房价调控的政治任务比，孰重孰轻，当政地方官员肯定会“心里有底”。由此，也就不难理解，年关前各地对于房价采取的地方“艺术”调控手段了。当然这种“艺术”手段，客观上肯定会拉低有关城市的住宅均价，从而也对商品房的价格预期向下产生一定作用。