住建部开始寻求方法治理地方公租房违规

　　李乐

　　中央经济工作会议召开前夕，住房和城乡建设部(下称住建部)已经开始寻求治理地方政府在公租房建设、管理过程中种种违规和擦边球的“方法”。

　　日前，按照住建部的统一部署，住建部住房保障司已经开始对地方政府在公共租赁住房(下称公租房)建设管理过程中的各种“做法”、“模式”进行分类汇总，对于其中以“向特定人定向出售公租房产权”为代表的“不符合规定”的做法，住建部正在寻求合理的解决方案。

　　公租房是住建部从2010年开始在全国推广的新型保障性住房品类，由于按规定由政府持有产权，因此对于地方财政提出了较高的要求，从而为“定向出售公租房”提供了空间。现在，这类做法已经在住建部内部被认定为“违反中央规定”，而面临治理。

　　认定“违规”

　　“现在从住建部的态度来看，向特定人出售公租房产权的做法，基本上可以认定是违规的。”11月9日中午，住建部一位不愿具名的官员向《中国经营报》记者表示。作为分管住房保障的中央部门，住建部已经开始寻求治理这一“违规”问题的具体方法。

　　记者了解到，专门针对城镇中“夹心层”住房需求而设计的公租房，于2009年肇始于福建厦门。当年，住建部部长姜伟新在对厦门住房保障进行调研时，对于公租房这一住房保障的新品类给予了高度认可，并要求在全国范围内逐步推广。

　　至2010年年底中央政府确定2011年保障性住房3500万套建设计划时，公租房已经成为必须建设的品类，在绝大部分地方政府上报实施的建设计划中，公租房多占有50%以上的比例。而国务院也通过下发《公共租赁住房管理办法》明确，公租房以租赁方式对应保人群进行住房保障。

　　然而，租赁的方式对地方政府提出了很高的资金投入要求。“以前地方政府主要是负担廉租住房的资金投入，廉租房的保障覆盖只是集中于城镇低保家庭，这部分总量实际不大，加上中央财政的转移支付，地方财政基本能够负担。但是公租房的量很大，中央财政没有直接的转移支付，地方财政的压力很大，所以就有地方政府通过向特定人出售公租房，来解决资金的问题。”中国房地产学会会长陈国强告诉记者。

　　住建部部长姜伟新、副部长齐骥先后在多次内部会议上证实这种“出售”情况的存在，而住建部的主要领导已经认定这种出售行为属于“不符合中央规定”的做法。“这实际上已经给出售公租房这种做法做了定性，不能总搞下不为例。”一位接近住建部的权威人士称。

　　权衡处置

　　记者了解到，按照住建部的统一部署，负责保障性住房相关工作的住房保障司已经开始对地方政府针对公租房的各种做法与模式进行分类总结、分析，有针对性地采取“纠正”的措施，其中也包括向特定人出售公共租赁房的做法。

　　在此之前，北京市曾出台政策，对于公共租赁房在出租使用一段时间后，可以将其按照一定的价格标准，出售给特定人。而这个特定人，应该是符合住房保障覆盖标准的人群。而在北京之前，上海市已经开始探讨“公租房共有产权”模式。

　　在专题询问住房保障问题时，全国人大财经委员会副主任委员、央行前副行长吴晓灵明确指出，包括廉租房、公租房在内的保障性住房允许向个人出售产权，并允许其在一定条件下上市流通，实际上是赋予了这些保障性住房投资牟利的空间。

　　“目前，住建部认为，这个问题还没有到十分突出的时候，但正是因为如此，才要早做打算，不要到时候造成大面积的既成事实，导致无法处理，而这也是目前进行相关解决方式研究的必要性。”住建部一位官员告诉记者。而目前，公租房还尚未到大规模分配的阶段。

　　姜伟新亦在回复全国人大常委的询问中表示，对于公租房产权出售给个人的情况，住建部采用适当的方式，予以纠正。

　　记者了解到，对于出售公租房的做法，住建部也将予以分类区别。例如，北京市所谓的公租房使用一定年限后，进行出售的做法，实际上是通过政府先行回购公租房，然后将公租房转为限价商品房，按照当时的市场价格进行相应折算，而后出售给符合限价商品房供应条件的人群。

　　“这种方式实际上是将公租房转为限价商品房之后才销售，之间存在一个回购的环节，卖的是限价商品房。”住建部一位专家向记者表示，“东部大型城市的财力比较充裕，房地产市场也比较发达，通过配建——回购的模式，可以解决资金时间差的问题。但中小城市财力有限，直接出售的问题是存在的，纠正，就是纠正这部分内容。”

　　资金缓释

　　直接出售公租房的根源，实际在于地方财政面对大量公租房建设、开发的力不从心。而目前，住建部已经协调人民银行、国家发展改革委对公租房的建设、运营、管理予以金融支持。

　　记者了解到，银监会目前已经拟定了《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》(以下简称《通知》)，该《通知》对于政府投资建设的公共租赁住房项目，凡是实行公司化管理、商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的，各银行金融机构应按照信贷风险管理的有关要求，直接发放贷款给予支持。

　　“下一步，银行方面应该会尝试以银团贷款的方式，合规、合理地引导信贷资金进入保障房，尤其是公租房的开发建设领域。”接近住建部的上述权威人士称。

　　同时，中国房地产协会一位负责人告诉记者，目前中房协已经开始筹划对地方政府就保障房，特别是产权持有类型的保障房品类进行金融创新的知识培训，其中就包括以房地产信托投资基金的方式，建立持有型产权保障房的融资渠道，“这样，地方政府的投入，就仅仅是收益部分由财政提供的贴息，整个投入规模要小很多。”中房协这位负责人告诉记者。

　　此外，也有专家提出，由于按照国务院先行的住房保障管理体制，对于产权持有类型的廉租房、公租房系进行归并管理，因此，可以将正在修订的《住房公积金管理条例》中，公积金增值收益部分，用于廉租房短期贷款的政策许可范围，拓展到公租房领域，从而增加资金的来源渠道。

　　但是，对这一途径，住建部官员表示面临较大的问题，“这涉及到法律规章修订的问题，毕竟公积金是公众共同缴存的一个基金，如何使用，是比较敏感的问题，而且，公租房的建设总量要比廉租房大很多，这意味着，这是更大的一笔资金使用，这就是很敏感的问题，从现在看可能性不大。”他说。