房产经纪人电话追踪30个买家可成交一家

　　□晨报记者 唐佳

　　房产经纪人日子难过，上海还不算最糟

　　 上万通电话，发几十万条短信卖一套房——近来在深圳中介佣金飙升至5%，开发商连呼“伤不起”的迹象尚未在上海出现。据悉，上海各房屋营销机构的反映尚没这样强烈，到目前为止，一些大型代理机构的数据基本是有效电话追踪30组以上成交一组，即打30个电话给买家，可成交一家。这说明，上海楼市尽管也日益萧条，但相比国内其他一线城市似乎还不算最糟糕的。

　　 近期，只要稍作留意，就会发现晚上10点市区内大大小小的中介门店依然灯火通明，在门口稍作停留便有业务员上前咨询介绍；当驱车前往市郊时，一下匝道就会被峰拥而至的代理中介围住，短短一分钟的停留，周边所有一手新盘和二手房行情已悉数在握。而周末更是所有房产经纪公司最扎堆吆喝的时段，地铁口、马路旁、小区门口、甚至不放过一个停车场。

　　 据了解，上周在微博(http://weibo.com)上，深圳中介代理惠州楼盘的代理费大涨达到历史最高峰，成为热门话题，其中“我最开始带客，代理费才1.5%。后来就变成3%，再往后变成4%，最近已经涨到4%再加1万元现金奖，相当于代理费涨到5%”的话语更是被称为“打劫”。对此，易居中国董事局主席、中国房产信息集团董事会联席主席兼总裁周忻则立即回评，一个深圳经纪至少要打上万通电话、发几十万条短信才能卖掉一套百万的远郊惠州物业，难怪老任不知惠州房有多难卖。这简直就是大海捞针，就算收佣5%，五万佣金，到经纪人手上不到一万，很显然，当下中国房产经纪公司和经纪人已处在水生火热之中，这轮调控下，经纪公司比开发商日子更难过。

　　 记者在几家大型楼盘代理机构处看到，每天平均现场业务员开发电话200组，追踪电话50组左右，短信数据库统一发送，其他都是业务类动作譬如巡展与定点派单等。单算电话的话基本200组开发电话能邀约2－3组，追踪电话效率似乎比较高点，基本有效电话追踪30组以上成交一组。而在调控之前，基本上是10－15组左右。新聚仁机构董事总裁任颂然表示，目前上海的代理佣金还是维持在0.8%－1%，一二手联动达到业绩可以更高些。从一手代理来看佣金变化不会太大，这轮调控从作用上讲中介依仗门店优势比一手大，代理高佣金几乎不可能。

　　 吆喝一手房不容易，卖二手房更难。二手房佣金算法则大不一样，主要是算提成。其提成比例一般是有每月最低完成指标规定的，几乎每家公司都有。比如每月每个业务员必须完成5000元的佣金收入，佣金提成是10%,10000元15%,20000元20%,超过60000元34%,这也是到目前为止的最高提成；而小规模的加盟店业务员一般规定最低佣金指标超过部分提取30%。据近一周的走访观察，沪上几家大中介近期的佣金比例基本维持和调控前一致，只有个别中介公司最高提成达到了40%。

　　观点

　　只要能卖掉房子

　　 说到底，房产中介的佣金比例其实与区域和什么类型的房子没有太绝对的关系。佣金就是中介各项成本的综合体现，其中包括人力及成交的难度。如此一说，自然是哪里的房价以前涨得厉害、现在也不降价，自然就最难卖，佣金也最高。

　　 从发展商的角度来说，其实代理佣金点数高低也是阶段性的，是根据市场、销售目标、服务质量等多方面最终双方协商的一个结果，没有一个多年固定不变的点数的。有变化是正常的，毕竟还要看楼盘项目本身的特点、要求等等因素。而从佣金的变动图线中，我们可以感知市场的冷暖并大致把握其未来走势。