房企融资难 索罗斯抄底炒楼？

　　核心提示：房地产投资基金作为高利率资金融资的方式之一，成为资本市场争抢的大蛋糕，外资投资基金也大举进入。

　　近日有消息称，对冲基金大鳄索罗斯近期与香港房地产开发商以及地产代理秘密见面，计划成立房地产投资基金，伺机投资中国内地以及香港的优质地产项目。

　　“近年来，外资投资中国房地产行业限制很多，举步维艰，替内房企业融资是其开拓中国市场的新途径。”海通证券中国业务部副总裁郭家耀对本报记者表示，在借贷利率受控的情况下，房地产投资基金运作与楼价高低不存在直接联系。目前收益率较稳定的商业地产是房地产投资基金的主要投资对象。

　　索罗斯旗下对冲基金公司Soros Fund Management（下称SFM）的香港分支SFM HK Management，今年初时就开始筹划成立房地产基金，目前基金客户包括多名内地与香港的富豪，希望可以在中国及香港买卖物业，可能替内房企业融资赚取高息或入股。

　　放贷赚取高息？

　　房地产投资基金作为高利率资金融资的方式之一，成为资本市场争抢的大蛋糕，外资投资基金也大举进入。

　　“受政府对房地产行业保护及外汇管制等政策影响，目前，外资基金对中国房地产市场的真正影响非常有限，外资想要大规模进入中国房地产市场不太可能。”海通国际房地产行业分析师侯凌中对本报记者表示，中小房企目前资金链非常紧张，在市场波动中，外资房地产投资基金更容易谈出好价钱和项目。

　　侯凌中说，由于传统的外资房地产投资基金以投资实物为主，本土项目管理和投资者缺位仍然是其需要面对的问题。外资的私募基金一般不会参与管理，即便是绝对控股，它们也会把项目管理权交给一线的房地产企业。

　　一位业内人士向记者介绍，开发商的原始想法是为自己融资，而不是致力于基金投资者的利益最大化。因此，开发商收到项目资金后，有可能将好的项目留给自己，不好的项目放到基金里，这样必定造成投资者信心缺失。

　　“传统的外资房地产投资基金以投资实物为主，但这些基金在中国的表现并不好。索罗斯基金可能会以通过放贷赚取高息的方式来运作，是对投资实物所产生问题的规避。”中原地产研究部联席董事黄良升对本报记者透露。

　　黄良升表示，商业地产是众投资者争抢的焦点，外资要想抢到好项目阻力更大。比如，新加坡丰树集团自2005年进入中国市场以来，拳脚一直放得不大，今年在内地和香港最大的投资，是7月份以188亿港元收购太古股份有限公司旗下的九龙塘大型购物商场“又一城”。此外，此基金并无更多项目去向投资者谱写出动人的故事。

　　基金经理与内地富豪相熟

　　相比其他房地产投资基金，索罗斯香港基金SFM HK Management的管理层背景，无疑为其在进入中国房地产市场的路上扫清了许多障碍。

　　SFM HK Management由美林交易部前董事总经理蔡笃昀掌舵，董事包括由美国调来驻港的海归高层戴霁昕，据说都与内地富豪及基金业界非常熟悉。

　　今年7月，索罗斯突然关闭其255亿美元，即近二千亿港元的基金，退还了投资者近10亿美元，宣称目的是专注于家族业务，不但避开美国当局的监管，更成功避开9月开始的全球股灾。

　　因此，索罗斯也赢得了内地和香港的富豪，以及内地保险业和投资基金的信心，有意寻求索罗斯合作。有潜在投资者表示，因为明年的大环境不容乐观，手上资产必定会严重缩水。如果将部分资金投向对冲基金，有机会在逆市中赚钱。

　　“以索罗斯之前的投资履历，投资者对他充满信心，融资绝不会成为这一房地产投资基金的问题。”郭家耀认为，通过替内房企业融资赚取高息或入股的盈利模式，让SFM成为简单的债权人。楼价升跌，项目利润与贷款利息不存在直接联系，因此在内地房企出现融资难的状况下，这是一个非常好盈利项目。预计索罗斯会通过分散投资，定期评估投资回报率及项目风险等方式，去减轻房地产企业高债务比率带来的风险。

　　海通国际策略师黄薰辉则对上述项目提出质疑，“相信信贷问题和资金跨境流动会成为此项目的主要障碍。”他指出，在大笔资金无法自由进出中国内地的情况下，索罗斯可能会通过购买在香港上市的房地产企业的公司债去解决资金跨境流动的难题。