房山区域城市运营的挑战：美好故事 尴尬现状

　　荆宝洁

　　11月14日，北京房山区长沟镇镇区改造一期B地块挂牌，北京大河鸣泽投资管理有限公司以底价2.54亿竞得，成交楼面价约为3500元/平方米。但与该地块相近的房山区长沟镇镇区改造一期C地块，自9月挂牌以来，至今未收到任何报价。

　　统计显示，截至11月14日，房山今年共有6块住宅地块成交，和去年相比减少60%。平均楼面价4329.8元/平方米，较去年下降15%。房山地价已回落至2009年水平。

　　这与两年前形成了鲜明的对比，2009年至2010年两年间，大型开发商密集进驻房山；房山区政府也在四处推地，而如今，受政策影响，房山区域的住宅正在堆积。

　　尽管华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎看好这一区域不会像昔日通州一样存在着投机泡沫，但他也不无担心地指出，未来该区域将无可避免地成为睡城。

　　积压的库存

　　房山地价节节下跌。

　　11月8日，房山新城良乡组团二类居住、商业金融用地以网上最高报价5.64亿元，被北京城建房地产开发有限公司和泰富德投资集团有限公司联合体竞得，折合楼面价4250元/平方米，相比较9月同区位的居住地块下降了42%。不足去年同期良乡平均地价9383元/平方米的一半。这也是当下冷清土地市场最真实的写照。

　　根据链家地产市场研究部统计，下半年房山商品住宅均价已4个月连降至14717元/平方米，库存9636套。链家预测，随着2010年成交地块开发项目的入市，房山可能还会迎来一波供应高峰。市场消化空间缩小，价格颓势已现。

　　几乎房山所有的在售楼盘都在不同程度地降价。曾经一房难求的万科长阳半岛，前5次均为日光盘，但项目目前推出全款95折优惠，以期望以价换量。

　　同位于房山的首开熙悦山刚开盘时销售量并不佳，10月份时，项目推出2居减20万，3居减30万的优惠活动，首开熙悦山的销售量才开始逐步上升。首创开发的芭蕾雨悦都一期开盘全款94折优惠，三期开盘全款则可享92折优惠。

　　链家市场研究部认为，房产长期积累的购房需求已被消化，房企在房山拿地意愿的低落程度要高于其他郊区。

　　惊险的城市运营路

　　2009年房山土地市场最为疯狂。2009年9月，万科两次拿地的溢价率分别高达263%和115%。

　　根据不完全统计， 2008年房山区平均住宅楼面价格为1779元/平方米，2009年一举跃至4343元/平方米，2010年为5033元/平方米。

　　房价随之上涨。2008年-2009年上半年，房山房价维持在5000元/平方米至6000元/平方米。2009年下半年涨至9000元/平方米，2010年上半年又攀升至12000元/平方米，到2010年底，再攀至15000元/平方米。

　　房山地价房价的暴涨，与房山区城府的有意推广密切相关。长阳镇打造CSD（中央休闲购物区）概念，长沟镇打造旅游集散镇概念。以CSD规划为例，区内将建设集世界名牌折扣中心、休闲度假体系和高品质居住体系等为一体的大型综合现代服务产业项目，包括“总部基地”、国际金融港、智库产业园、户外运动乐园、休闲购物城、温泉度假城、生态宜居城等。美好的概念，吸引了大批品牌房企入驻。

　　如今，看上去很美的故事正在接受市场的严峻挑战。长阳模式要落到实处，在于资金必须到位，而最大的资金来源仍然是土地收入。“现在地方政府面临的最大困难是卖不出地，无法偿还债务。如果没有土地财政的收入，就很难兑现规划的利好，难以完善交通等基础设施的建设。”公衍奎说。

　　公衍奎指出，房山板块面临的另一大问题是，产品同质化现象严重，大多是中低档住宅。而开发商受制于资金影响，商业配套一定会落后于住宅的建设，大多数居住者将面临配套不完善的尴尬。据本报记者了解，原本计划今年年底开业的首创奥特莱斯由于工程和装修原因，或将延迟开业。

　　但公衍奎不认为，房山会成为下一个通州。原因是通州的客户群体大多为投资性客户，而房山的客户群体大多为刚性需求客户。“房山还是很有发展潜力的区域，但仍需要时间。”

　　当下在房山布局的开发商们，将直接面对降价和争夺有限购买资格客户的挑战。21世纪不动产分析师常智向本报记者分析，房山由于库存量较大，但由于开发商前期拿地成本很高，降价幅度非常有限，未来滞销的局面还会延续一段时间。