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万科加速囤积商业用地 否认全线降价

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-11-18 01:16 来源: 第一财经日报

  去年9月以来连拿7幅商业用地,称住宅主业不变

  徐健 王肖邦

  时值楼市多事之秋,在2008年率先扛起降价大旗的万科也未能独善其身。

  继清林径传出降价消息后,上海万科项目又卷入了近期闹得沸沸扬扬的“全线降价”传言之中。

  与此同时,一封号称揭露万科“5年计划”的邮件,也再次激起了市场对万科调控下欲转型商业地产的猜测。

  针对上述消息,万科回应称,全线提价或全线降价都不符合万科的风格,公司将根据市场趋势定价;而以非住宅为主的项目甚至纯商业项目,都是特例,不会大面积铺开。

  否认全线降价

  继清林径传出降价消息后,上海万科项目又卷入了近期闹得沸沸扬扬的“全线降价”传言之中。

  此外,继清林径传出降价消息后,上海万科位于青浦的项目万科尚景苑也传出降价,根据网上房地产的信息,该盘7月份推出的类似公寓报价区间1.64万~2.28万元/平方米,实际成交价在1.5万元/平方米左右,而新一批房源的报价区间在1.12万~1.73万元/平方米,从报价来看降幅约25%。不过业内人士表示,实际成交价格是否会降还需要观察。

  上海万科方面对记者则表示,尚景苑与清林径一样,尚未正式开盘,售价也未正式公布,公司将根据市场趋势合理定价。

  对于有传言万科在上海的楼盘将全面降价,万科董事会秘书谭华杰对媒体表示,全线提价或全线降价都不符合万科的风格,并称现在市场趋冷,有些项目为了适应市场供求关系的变化,做一些价格上的调整属于正常行为。

  业内人士指出,万科上海的清林径、尚景苑两项目自上市后合计去化均在50%左右(前者更低),不甚理想,与其快速周转的一贯风格不符;遇到大市低迷,迫近年底,降价可以理解为回笼资金的需求,也与往年降价求存的做法相符。

  连拿7幅纯商业用地

  据有关媒体披露,11月15日晚间,一则题为《万科谋变全球最大综合商社拟5年全国建50座百万级综合体》的消息发送到各大媒体邮箱,内文提及,万科旗下首个综合体项目万科广场已经进入销售临战状态,预计最快将于12月份对外公开发售。

  一时间,万科可能转型商业地产的传闻再次袭来。

  巧合的是,同一时间,“打闷包”近半年的上海虹桥商务区核心区一期03号地块南块(下称“03号南地块”)也公布了交易结果,最终获得该幅地块的,正是万科。

  11月15日,万科以14.8亿元竞得的03号南地块,出让总面积为32176.6平方米,为商服用地,折合楼板价约为13398元/平方米。

  此前市场中有传言称,03号南地早有意向开发商和出让方“两情相悦”,谁知道开标时万科“横刀夺爱”。

  事实上,万科对于虹桥地块的执着,还可从万科总裁郁亮的态度中窥见一斑——此前郁亮曾公开表示:“虹桥我们是不会错过的。”

  据同策咨询研究中心提供的数据,计入虹桥地块,去年9月至今,万科已一口气吃下了7幅纯商用地块,这一数字,已高于过去6年所拿纯商用地块总和。

  “万科在虹桥地块上的表现非常强势,且在宏观调控后一下子新增许多纯商用地块,这很难不让人对企业的转型思路产生联想。”一位市场分析人士如是说。

  进军商业地产大势所趋?

  尽管深陷转型传言,但万科内部并不认同外界关于“万科转型”的说法。

  此次,上海万科方面再次表示,目前主要城市的土地出让中,纯住宅用地比例不断下降,而新供应地块,在规划中基本都带有一定的非住宅成分,专业住宅企业为了获得持续开发住宅的机会,必须同时也具备开发非住宅业务的能力。

  因此,万科方面认为,其试水一些纯商业项目,是正常的,但万科主业的方向很明确,住宅主业不会改变,以非住宅为主的项目甚至纯商业项目,不会大面积铺开。

  同策咨询研究中心总监张宏伟因此指出,2009年至今拿地情况总体上来看,万科拿的地块90%以上都是以住宅为主的混合用地性质,原则上做一些配套性质的商业。不过,伴随着楼市限购,住宅地产开发企业转投商业地产的背景下,去年9月开始,万科开始拿一些纯商业地块,证明万科一方面开始有意识尝试向商业地产开发转型,另一方面,还是控制纯商业地块的拿地规模,以较为稳健的方式进入商业地产。

  21世纪不动产上海区域分析师黄河滔亦表示,从目前看,房企的综合开发已成普遍情况,保利、金地、龙湖等企业都高调进入商业地产领域,如万科不再局限于单一的住宅化优势,逐步扩大自身在商业地产领域的业务,对其未来的发展和业务模式的可持续性或许更为有利。

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