万科加速囤积商业用地 否认全线降价

　　去年9月以来连拿7幅商业用地，称住宅主业不变

　　徐健 王肖邦

　　时值楼市多事之秋，在2008年率先扛起降价大旗的万科也未能独善其身。

　　继清林径传出降价消息后，上海万科项目又卷入了近期闹得沸沸扬扬的“全线降价”传言之中。

　　与此同时，一封号称揭露万科“5年计划”的邮件，也再次激起了市场对万科调控下欲转型商业地产的猜测。

　　针对上述消息，万科回应称，全线提价或全线降价都不符合万科的风格，公司将根据市场趋势定价；而以非住宅为主的项目甚至纯商业项目，都是特例，不会大面积铺开。

　　否认全线降价

　　继清林径传出降价消息后，上海万科项目又卷入了近期闹得沸沸扬扬的“全线降价”传言之中。

　　此外，继清林径传出降价消息后，上海万科位于青浦的项目万科尚景苑也传出降价，根据网上房地产的信息，该盘7月份推出的类似公寓报价区间1.64万~2.28万元/平方米，实际成交价在1.5万元/平方米左右，而新一批房源的报价区间在1.12万~1.73万元/平方米，从报价来看降幅约25%。不过业内人士表示，实际成交价格是否会降还需要观察。

　　上海万科方面对记者则表示，尚景苑与清林径一样，尚未正式开盘，售价也未正式公布，公司将根据市场趋势合理定价。

　　对于有传言万科在上海的楼盘将全面降价，万科董事会秘书谭华杰对媒体表示，全线提价或全线降价都不符合万科的风格，并称现在市场趋冷，有些项目为了适应市场供求关系的变化，做一些价格上的调整属于正常行为。

　　业内人士指出，万科上海的清林径、尚景苑两项目自上市后合计去化均在50%左右(前者更低)，不甚理想，与其快速周转的一贯风格不符；遇到大市低迷，迫近年底，降价可以理解为回笼资金的需求，也与往年降价求存的做法相符。

　　连拿7幅纯商业用地

　　据有关媒体披露，11月15日晚间，一则题为《万科谋变全球最大综合商社拟5年全国建50座百万级综合体》的消息发送到各大媒体邮箱，内文提及，万科旗下首个综合体项目万科广场已经进入销售临战状态，预计最快将于12月份对外公开发售。

　　一时间，万科可能转型商业地产的传闻再次袭来。

　　巧合的是，同一时间，“打闷包”近半年的上海虹桥商务区核心区一期03号地块南块(下称“03号南地块”)也公布了交易结果，最终获得该幅地块的，正是万科。

　　11月15日，万科以14.8亿元竞得的03号南地块，出让总面积为32176.6平方米，为商服用地，折合楼板价约为13398元/平方米。

　　此前市场中有传言称，03号南地早有意向开发商和出让方“两情相悦”，谁知道开标时万科“横刀夺爱”。

　　事实上，万科对于虹桥地块的执着，还可从万科总裁郁亮的态度中窥见一斑——此前郁亮曾公开表示：“虹桥我们是不会错过的。”

　　据同策咨询研究中心提供的数据，计入虹桥地块，去年9月至今，万科已一口气吃下了7幅纯商用地块，这一数字，已高于过去6年所拿纯商用地块总和。

　　“万科在虹桥地块上的表现非常强势，且在宏观调控后一下子新增许多纯商用地块，这很难不让人对企业的转型思路产生联想。”一位市场分析人士如是说。

　　进军商业地产大势所趋？

　　尽管深陷转型传言，但万科内部并不认同外界关于“万科转型”的说法。

　　此次，上海万科方面再次表示，目前主要城市的土地出让中，纯住宅用地比例不断下降，而新供应地块，在规划中基本都带有一定的非住宅成分，专业住宅企业为了获得持续开发住宅的机会，必须同时也具备开发非住宅业务的能力。

　　因此，万科方面认为，其试水一些纯商业项目，是正常的，但万科主业的方向很明确，住宅主业不会改变，以非住宅为主的项目甚至纯商业项目，不会大面积铺开。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟因此指出，2009年至今拿地情况总体上来看，万科拿的地块90%以上都是以住宅为主的混合用地性质，原则上做一些配套性质的商业。不过，伴随着楼市限购，住宅地产开发企业转投商业地产的背景下，去年9月开始，万科开始拿一些纯商业地块，证明万科一方面开始有意识尝试向商业地产开发转型，另一方面，还是控制纯商业地块的拿地规模，以较为稳健的方式进入商业地产。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔亦表示，从目前看，房企的综合开发已成普遍情况，保利、金地、龙湖等企业都高调进入商业地产领域，如万科不再局限于单一的住宅化优势，逐步扩大自身在商业地产领域的业务，对其未来的发展和业务模式的可持续性或许更为有利。