楼盘降价销售令上半月成交量升１５％

　　平均单价21644元跌4．7％

　　新房存量消化周期仍超一年

　　伴随着外围区域楼盘降价风潮横向蔓延，均价有序回落，大多数在售楼盘采取不同程度降价销售策略，使得一部分观望需求进入楼市，交易量开始显现小幅增长态势。

　　根据汉宇地产一手房监测数据显示，11月上半月全市商品住宅成交面积为21．66万平方米，比上月同期增长14．48％，成交套数为1885套，较上月同期增长313套；成交均价则出现小幅下调，上半月均价为21644元／平方米，跌幅4．7％。

　　2万以下刚需盘受追捧

　　继10月底绿地、中海、龙湖在上海率先降价之后，本月更多开发商加入了降价行列，其中不乏万科等标杆房企，商报记者注意到，单价在20000元／平方米以下的住宅楼盘，如品质较好，性价比较高的话，仍能受到刚需客户追捧。

　　截至上半月，松江、嘉定两区成交面积均超过4万平方米，成为全市成交主力区域。中海御景熙岸、米兰诺贵都等刚需公寓楼盘成为市场热点，大部分成交活跃楼盘都采取了降价活动。

　　松江泗泾板块的米兰诺贵都（爱情公寓）上半月快速成交183套房源，去化率接近五成，主要原因是由于该项目开盘报价在17000元／平方米水平，但实际成交均价为13819元／平方米，价格下调幅度接近两成，且产品多为小户型房源，总价低支撑项目位居成交榜单前列；另一个位于松江新桥的新弘国际城的楼盘周边尚无轨道交通支持，但轨交22号线即将于今年年底通车，楼盘周边设有新桥站站点，开通后将大大缓解居民出行难问题。开发商选择轨交即将通车之际，再加上一年多时间的客户蓄水期，新推房源在短时间内，成功取得签约159套房源的销售成绩。据悉，该楼盘推出的公寓房源，售价基本在14500元／平方米左右，而此前新弘国际城的房源叫价大约16000－17000元／平方米。

　　此外，宝山大场的金地艺境再度加推244套高层公寓房源，户型为91平方米两房和121平方米三房，项目依旧延续减2万的优惠活动，保持着良好销售速度。截至目前，11月的房源签约次数已达96次，新推房源也有23套售出，成交均价约为18000元／平方米，与前两批房源价格基本保持一致。

　　新房存销比接近13个月

　　另一方面，商报记者注意到，降价楼盘有向市中心逼近的趋势，近期新开盘价格降幅稳定在15％－30％区间，尚无进一步加深迹象。

　　据汉宇统计数据显示，上半月全市共有14个住宅项目取得19张预售许可证，预售面积为42．1万平方米，供应套数3364套，供求比为1．78∶1。虽成交量有所增长，但由于市场仍保持着供大于求状态，未能缓解存量房处在高位水平的尴尬局面。截至11月13日，全市商品住宅存量面积接近1000万平方米，为994．16万平方米，存量套数为68435套，再度刷新历史高位，按照今年每月成交面积均值计算（1－10月份，全市商品住宅月均成交套数为5409套），存量的消化周期接近13个月。

　　在楼市寒冬期内，手持中高端项目的开发商也开始采取不同销售策略，参与打折促销的产品类型也由刚需楼盘逐步扩展至中高端楼盘。

　　闸北大宁的大宁瑞仕花园近日加推101－177平方米两房、三房，开发商采取显著降价活动，其对外报价在39000元／平方米，但实际成交均价仅为34000元／平方米，促使该项目脱颖而出，成交活跃。根据网上房地产数据显示，截至昨天下午，大宁瑞仕花园有59套房源被预定，签约20套。

　　嘉定南翔板块的新城公馆开盘之时，由于所推房源均为大户型面积，总价较高使得项目整体成交速度滞缓，随即开发商调整销售策略，于月初采取大幅降价活动，并配合保价方式，引起市场较大反响。据统计，新城公馆在半个月内签约83套物业，成交均价为20265元／平方米，与开盘之时报价相比，跌幅约为18％。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟认为：“根据上周新盘整体表现来看，部分性价比较高的刚需项目，通过平价销售，仍能取得不错的市场反响。与之相对应的是，如调控政策仍继续保持收紧趋势的话，中高端豪宅及别墅项目后市将继续被看淡，只有通过显著降价的销售模式，在有限的客户资源里，换取更多的实际购买力。”