危机来袭地产板块转机何在？

　　每经记者 王海慜

　　 股市总是提前基本面作出反应，在此次楼市降价大潮降临的一个多月前，A股地产板块便进行了一番提前“降价”预演。

　　 大智慧房地产指数从九月初的3522点最低下滑到10月21日的2823点，跌幅将近20%，超出大盘同期跌幅一倍。地产板块成了此次大盘秋季颓势、打压人气的最大祸首。

　　 2011年三季度，沪深两市146家上市房企在营业收入和净利润两项核心指标上，均同比大幅下滑。而经营现金流、存货等关键指标的走恶也昭示着房地产行业当前正从深秋走向严冬。

　　 但股市历来就有物极必反的内在规律。到了10月下旬，房地产板块风云突变，配合有关部门放松限购令政策的表态，惨淡多时的地产股终于在十月底迎来了一波引人瞩目的反弹行情，板块中如泛海建设、华业地产等一些个股在短短一周内反弹超过20%。但好景不长，在政策转向预期被各级政府的相继表态驳回后，地产股的走向又进入了一片迷茫。

　　 事实上，支持地产板块连续做多的条件并不充分。眼下正值暮秋时节，冬天的脚步越来越近，而房地产行业无疑已经进入 “严冬”。市场不禁要问，冬天来了，春天究竟还有多远？

　　生存成第一要务

　　前不久楼市的 “铜九铁十”让房地产成了“房地惨”。

　　 在调控政策持续高压之下，地产企业的资金链不断收紧、限购政策的钳制不放，直接导致全行业销售不畅、库存高企、现金流难以为继、被迫掀起降价潮。这每一点都让房地产越发伤不起。

　　 10月27日，住建部部长姜伟新曾公开表示，一旦全国个人住房信息联网，和银行、税务等系统信息统一到一个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调控。他还认为，限购政策是行政办法，是不得已而为之。

　　 这番言论让业界看到一丝放松楼市调控的曙光，但10月29日的国务院常务会议随即就要求，今后几个月要坚定不移地搞好房地产调控。温总理则进一步指出，“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇。”

　　 显然政策的弦并没有如愿放松。在政策持续高压之下，上市房地产企业的日子自然越来越不好过。Wind数据显示，2011年三季度，146家上市房企共计实现营业收入866.3亿元，同比下滑22%。146家上市房企共计实现净利润97.1亿元，同比下滑了25.5%。

　　 上市房企存货压力也进一步增大。Wind数据显示，三季度末，房地产板块146家公司存货达1.22万亿元，较去年同期的8593亿元大增41.98%。其中，库存同比增长的公司多达112家，占比77.78%，库存环比增长的也有109家，占比75.69%。

　　 衡量上市房企资金命脉的经营性现金流净额的下滑速度也逐步加快。从三季度的数据看，146家上市房企的经营性现金流量净额为-191.723亿元，而在去年同期则为-51.5亿元，同比大幅下滑272.2%，其中90家房企三季度经营性活动现金流为负值。

　　 东莞证券研报认为，行业融资困难、成本增加，面对资金与业绩双重压力，大多房企在四季度将会加大推盘力度以及逐步降价促销。未来楼市销售难度仍然较大，销量难以大幅增长。同时伴随着房价向下，房企利润将受到压挤。

　　 来自国家统计局的最新数据显示，10月全国住宅销售面积和销售额同比环比均现负增长。10月单月商品房销售面积8364万平方米，环比显著下滑26.9%，同比下滑9.9%；单月销售额4514亿元，环比下滑25.4%，同比下跌11.1%。在接受调查的70个大中城市中，10月份有34个城市的新建住房价格较上月回落，高于9月的17个。

　　 上月底从上海发轫的楼市“降价潮”正蔓延到全国更多的企业和城市，万科、保利、绿地等资金面较为宽松的大型企业也加入降价行列，其中万科已在多个城市掀降价行动。有分析人士称，到今年年底，多数上市房企财报呈现的毛利率和业绩增长速度都将会有所降低。

　　 “当前生存是房地产行业的第一要务。”爱建证券分析师左红英向《每日经济新闻》记者表示，“现在来看，调控会延续，但不太会加重，也不会有像2008年那样大的转折。只有能生存下来才谈得上转机。”

　　政策微调空间加大

　　 在种种负面因素的叠加下，房地产行业难言见底，但也应该看到政策面已经具备微调的可能。

　　 商务部网站信息显示重点监测的食用农产品价格上周（11月7日至13日）继续走低，为10月来连续第五周下滑。随着食品价格连续下行，通胀压力得以缓解，政策微调空间进一步加大。

　　 10月我国CPI同比增幅为5.5%，自7月以来连续第3个月下跌，CPI拐点基本确立。安信证券预计，11月PPI可能会跌破4%，下降到3.8%；11月CPI同比涨幅会继续下滑，预计在4.5%附近。

　　 近日，央行货币政策委员会委员李稻葵在“2011汇丰财富论坛”上指出，虽然今年中国的CPI预计增速将达到5.5%，但明年能下降到2.8%。

　　 而10月份，人民币贷款新增加5868亿元，同比多增175亿元，超出市场预期，也被看做是信贷投放开始转向中性的标志。

　　 安信证券首席经济学家高善文表示，货币政策层面，政府可能会通过一些相对灵活可控的手段进行试探性放松。这无疑为身陷险境的地产股带来了一线生机，10月下旬，房地产板块的一波强势反弹，即与政策面放松的表态有关，板块中如泛海建设、华业地产等不少个股曾在短短一周内就反弹超过20%。

　　 股票市场历来领先实体经济的趋势变化。浙江某券商的一位分析师向《每日经济新闻》记者表示，“现金为王，行业集中度提高是现在地产行业的必然趋势。这方面，大型房企优势明显，而中小房企一旦资金出现压力，周转性就会出问题。”他认为，如果未来政策出现松动，房地产板块还是存在阶段性反弹可能，可以关注那些基本面良好，经营态势稳定的大型房企。

　　 就估值而言，地产股已处2008年以来最低水平，特别是一线地产股。国泰君安研究报告显示，一线地产公司目前估值和股价已反映房价下降35%、销量下降55%的预期。其2012年的业绩锁定性比2008年高，且现在7～8倍的PE估值普遍低于2008年最底部，PB估值低于或等于最底部。

　　 “随着通胀与房价呈现回落趋势，国家宏观紧缩政策也出现微调预期。一旦中央与地方在调控政策微调上达成一致，地产股或将走出底部。”长江证券某分析师告诉《每日经济新闻》记者。

　　 北京某券商分析师则向 《每日经济新闻》记者表示。“现在有点类似于2008年的情形，房地产行业出现全行业性的销售负增长，投资减速等负面因素。不过之后将可能伴随宏观调控及流动性的拐点，地产板块出现类似2008年年底的拐点的概率在加大。”

　　 记者发现，近期有多家机构出台研报，表达了对当前房地产板块的看法。申银万国表示，2012年待政策出现较大松动后，应把握周期和成长共振的机会，届时建议配置房地产、工程机械等周期性行业。

　　 但中金公司的报告对地产板块的建议是以防御为主。地产行业“短期成交量下滑、价格调整风险并未完全释放，同时各地方政府将结合自身情况来操作调控松紧，不会有明显转向信号。”

　　 不过相对抗风险能力较弱的中小型房企，上述机构都对以万科、招商地产等为代表的受益于行业集中度提高的龙头房企表示看好，因为相对中小型房企，这些大型房企在“冬天”来临的时候，具备更强的抗寒能力，只要“春天”的消息来临，就很容易从严冬中复苏。

　　 除此之外，中银国际还建议逢低布局受益于“低价走量”的新格局形成的低成本快周转区域公司，如中南建设和首开股份等，以及享有调控避风港之称的商业地产公司，如金融街和世茂股份等。

　　 值得注意的是，今年以来明星基金经理王亚伟旗下两只基金不畏调控，逆势持守地产板块，从今年一季度至三季度始终重仓地产股。三季报显示，房地产业均为华夏大盘和华夏策略第一大重仓行业，占比分别达到18.11%和16.20%。

　　 左红英向记者表示，“其实从7、8月份开始，各券商就开始调高地产股评级。王亚伟重仓地产也许是从左侧投资的角度来考虑。现在地产股有一定安全边际，但不是底部。”

　　政策支持的保障房概念

　　 与商品房的降价、滞销相比，全国保障房的建设却如火如荼。

　　 来自住房城乡建设部公布的数据显示，截至10月底，今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，实现了年初计划的目标任务。而截至10月14日，全国落实中央下达保障性安居工程建设任务用地42614公顷，用地落实率超过100%。

　　 政策面的支持，使保障房开发有足够的资金支持。来自央行网站的数据显示，三季度末，全国保障房贷款增量较为可观。三季度末，保障性住房开发贷款余额2808亿元，前三季度累计增加1150亿元，占同期房地产开发贷款增量的52.3%，比上半年高9个百分点。

　　 在土地审批上，各地政府也对保障房大开绿灯。11月4日，《北京市“十二五”时期土地资源保护与开发利用规划》发布，“十二五”期间，北京住宅用地供应占土地供应的比例，将从26%提高到32%，保障性住房建设用地占比将达到50%以上。

　　 此外，近期地方政府还出台了相关的保障房“促销”政策。11月7日，上海市公积金中心出台政策，今后上海经济适用房公积金贷款可让家人共同承担。北京近日在《关于首都功能核心区人口疏解对接安置房有关问题的通知》中明确提出，未来新东城和新西城疏解人口的定向安置房为经适房产权，但不受“五年内禁售”的限制，上市交易只需由购买人按成交额的3%补交土地出让金。

　　 对此，左红英认为，现在政府一方面抑制商品房，一方面鼓励保障房，是考虑到两者之间的比例过于悬殊，今后保障房和商品房之间要实现2:8的比例。

　　 目前，有超过20多家房地产上市公司参与了保障房项目的运作，包括“招保万金”、中国建筑等。今年3月9日，中天城投与贵州省政府签署相关协议，参与贵州省廉租房、公租房、棚户区改造等保障房和配套设施建设。中天城投拟计划未来五年内在贵州省完成建设面积约1000万平方米、总投资约200亿元的保障房。

　　 6月上旬，首开股份和栖霞建设先后公告了发行中期票据专项用于保障房的融资方案。天房发展、北京城建作为地方性保障房实施主体的代表，在天津和北京保障房市场中占有较大比重。

　　 据此，上述浙江某券商分析师认为，“如果今后能进一步出台有关政策，将保障房建设与开发商的融资进行捆绑，那么对有保障房项目的上市公司，将会构成直接刺激股价的催化剂。”