楼市调整土地看淡 城投公司被逼转型

　　荆宝洁

　　在市场化经营和承担政府职责之间，城投公司正在努力的寻找平衡。

　　超过40亿的建安成本，近70亿投资，天津银河国际购物中心是天津城投转型商业地产业务的第一个项目。天津乐城置业有限公司总经理王喆坦言，这对任何一家公司来说都是机遇和挑战。11月21日，王喆透露，目前项目招商已超过70%。据了解，天津城投战略转型是因为城投集团需要进入二级市场。

　　资料显示，天津城投集团注册资本为677亿元，资产规模接近3500亿元，居天津市大型国有企业之首。本报记者了解到，目前，商业地产在整个天津城投体系内还是投资量较小的一块业务，但如果银河购物中心获得成功，未来天津城投将加大这一块业务。

　　并不只是天津城投一家公司进入二级市场，进行多元化投资。

　　城投公司是地方政府的投融资平台，肩负着为政府融资推进城市基础设施建设，高效经营政府授权的资产和到期偿还债务三大任务，城投公司为加快城市建设步伐发挥了重要作用。

　　城投公司在发展项目的过程中，通常可采用多种融资方式，如BOT（私人资本参与基础设施建设）、PPP（公私合作关系融资模式）。在当前银根紧缩的情况下，企业多元化资金渠道的开拓，无疑颇具竞争力。

　　许多城投公司都参与城市土地一级开发。虽然土地一级开发完成后，政府要将熟地收储，城投公司同样要通过拍卖的程序获取土地，但由于城投公司有一级开发的优势，一般能很容易地拿到需要的地。

　　城投公司一般会与政府签订土地一级开发协议，明确收益分成模式。例如，依据《海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知》，土地开发商的分成收益最高为70%。在顺境时，这几乎是一笔稳赚不赔的生意，但在逆境时，却足以威胁公司的正常经营。一位不愿透露身份的城投公司高层向本报记者透露说，很多城投公司承担的政府职责太重，市场化程度不高，运作经验不足。

　　云南城投（600239.SH）2008年5月曾与昆明市政府签订土地一级开发项目，占地4.18万亩，公司按照土地开发纯收益扣除政府提取一定比例基金后的50%计算投资回报，同时公司有总投资额的5%作为保底收益。但是，由于滇池规划修改，政府土地出让时间一再推迟。加之大市疲弱，昆明多宗土地流拍，致使前期投入资金迟迟无法回笼。本报记者获悉，目前公司仍在等待好的市场时机推地，但公司已经开始在做新的战略布局。

　　在三季度公司总结会上，云南城投高层透露，未来公司要聚焦主业，做好减法。适当的退出一些营利性不强的项目，尽可能保证现金流。除此之外，公司已经明确要进入旅游地产领域。

　　目前国家严控房价，加之城市建设领域的融资形势不容乐观，让国内不少城投公司深感压力。没有足够的现金流支撑，这是部分城投公司所面临的最大困难。南昌城投2010年的经营性净现金流利息保障倍数为-5.9倍，岳阳城投2010年的该指标只有0.7倍。北方某城投公司的人士坦承，公司资产就是数十平方公里土地，并无其他可以产生现金流的产业。没有足够的现金流覆盖将很难从银行获得贷款。

　　当下的市况，几乎所有的城投公司都背负着巨大资金压力，亦有一些公司尝试新的途径解决。城投控股（600649.SH）副董事长陆建成指出，2011年城投控股，将继续加大在环保产业的投资。房地产方面，将加大保障性住房开发比重，推进由住宅向商业地产的转型，借助房地产基金，实现由“房产开发人”向“房产开发管理人”的角色转换。

　　贵州省唯一上市房地产企业中天城投（000540.SH）除了土地一级开发和主业以外，也在努力进入旅游地产领域。公司新主打综合休闲度假旅游项目“未来方舟”，该项目整体计划于“十二五”期间完成开发，预计实现600亿元的产品销售目标。

　　中天城投董秘李俊称，“一旦未来方舟项目成功，公司资金将明显有所宽裕，为接下来多元化资源的实质整合供足动力。”除此之外，中天城投还积极的进入矿产领域。