降价潮蔓延以价换量成为楼市大势所趋

　　李文龙

　　记者李文龙继在一线城市打出降价旗号以后，近日万科、中海等龙头房企又在杭州、南京等二线城市高调促销。而据国家统计局发布的数据，与上月相比，10月份70个大中城市中新建商品住宅价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。在行业龙头的示范效应下，越来越多的开发商加入降价促销的行列，以价换量俨然成为楼市的“主流”走势。

　　业界人士分析，尽管许多城市楼盘的折扣和议价空间都有所增加，但是仍然与购房者的心理预期价位存在差距。价格回落仅仅是调控取得的初步效果，让房价与购买力契合才是调控的最终目的。

　　我们看到，由于需求被釜底抽薪，成交量走低造成供应量大量积压，供需形势正在发生逆转，楼市缓慢向买方市场过渡。Wind数据显示，截至三季度末，沪深两市上市房企存货总量达到1.22万亿元，同比增长了37.99%。随着存货逐渐积压，销售回款困难对房地产这一典型的资金密集型行业的掣肘作用逐渐显现。

　　在银行贷款、资本市场、信托等融资渠道被全面限制的情况下，万通、上实发展等房企试图通过私募股权来曲线融资。但业界专家提醒，如果销售不能回暖，仅靠外部融资难以本质上解决开发商的现金流问题。开发商应避免走进这样的误区，就是单纯依靠外部融资来支撑脆弱的资金链，而把降价视作洪水猛兽。回笼资金的根本途径还得通过销售，实力强的开发商应尝试在新的市场环境下打开销路。

　　这是因为，在各地严格执行限购令的前提下，楼市已经没有了投资者的空间，而刚性需求的购买力相对有限，都有一个预期的心理价位。这个心理价位是与购房者的收入水平和支付能力相对应的。房价只有降到这个心理价位以下，才会有大量刚性需求集中入市，这是成交能够反弹的唯一条件。

　　众所周知，刚性需求只能支撑起房价的合理价位，投资性需求支撑的则是房价里的泡沫部分。购房者深度观望表明一线城市房价回调的预期已基本确立，只有部分迫切购房的刚性需求才会在目前这一时点入市，换言之，就是畸高的房价已经失去了投资泡沫的支撑。

　　龙头开发商花样频出的促销策略也表明，争抢客户的时代已经到来。随着投资者被挤出市场，有效需求大为减少，住房投资的盛宴已经结束，在盛宴中曾赚得盆满钵满的开发商们必须适应新环境才能生存，坚持不降价的开发商或者楼盘可能最终房价大幅跳水才能获得购房者的认可，比如北京通州的京贸国际城，眼下降价幅度最大的多是此前定价泡沫较大的高价楼盘。

　　房价回调一方面反映在老楼盘的不断调价上，另一方面也影响着新盘的定价。据了解，目前一线城市的新开楼盘大多定位中低端客户。不过，尽管开发商促销力度越来越大，跳水楼盘此起彼伏，但购房者的观望情绪空前坚定，成交量仍未明显回暖。而土地市场频频流拍、底价成交，也已释放出楼市已经“入冬”的信号。

　　不仅如此，不少开发商手里仍储备着大量土地。国土资源部数据显示，截至2011年10月，未开工的房地产用地中住宅用地16.5万公顷；未竣工的房地产用地中住宅用地35.5万公顷。用地供应将陆续转化为住房供应，同时二手房市场上投资客抛房形成的潜在供应也将浮出水面，开发商面临的销售压力仍将继续加大。

　　业界普遍认为，在楼市去库存化过程中，购房者的话语权将会逐渐增加，销售信息的透明性也让购房者对房价走势有了理性的判断，理性的住房消费观念正在培育中，刚性需求很难再出现爆发式的集中入市。在房价回调难以逆转的现实形势下，以价换量将被越来越多的开发商所接受。

　　事实上，在这轮楼市调控中，不仅供需格局被打破，需求中投资者被剔除，供给中增加了保障性住房这一平衡市场的主要品种。房企的开发模式也发生了改变，以往依靠预售款、贷款等资金杠杆滚动开发的模式难以为继，依靠土地和住房升值赚取超额利润的空间也不复存在，“现金为王”成了开发商未来的生存法则。

　　但随着楼市调整风险显现，大量资金正撤离房地产转投其它行业，楼市的资金聚集效应也将减弱，一些资质不高、实力不强的开发商难免会在大浪滔滔的市场竞争中泥沙俱下，从而迎来一次全面的真正意义上的调整。尽管长时间的调整会带来阵痛，却是我国楼市健康稳健发展绕不过去的必由之路。