民国治房 民国也按揭

　　李开周

　　民国十六年，著名中医陈存仁在上海老城区看中了一幢两层小楼，一问价，要25000大洋，陈存仁手头只有5000块，买不起。他从朋友那儿借了1万块，还是不够，于是他先跟卖主签房契，然后拿着房契去钱庄，钱庄留下房契，替他付清那1万大洋的余款，这样他就把房子买到手了。买到手之后，他再按月向钱庄还本付息，什么时候还清贷款，什么时候拿走房契。

　　上述故事出自《银元时代生活史》，是陈存仁先生的自述，也是民国时代最典型的按揭购房案例。综观整个民国，按揭购房并不是普遍现象，当时流行按揭的区域，只有上海这一座城市，所以1936年3月4日的《申报》评论说：在别的城市买房必须一次付清全款，而在上海买房，“以三四成垫本即可购置产业”。

　　民国上海的银行不经营按揭业务，私人购房想按揭必须找钱庄。当时的房地产专家陈炎林对此有过论述：“上海大半买主多系浮泛而无完全实力者，在买卖未交割前，预先商之素稔之钱庄，以所欲购之产作为抵押品，将押款充作购价。”

　　钱庄提供的按揭贷款利率是很高的，而且期限很短，一般6个月为限，譬如今年农历三月发放贷款，明年农历九月之前就得还清；或者今年农历九月开始发放贷款，到明年农历三月之前还清。利率有多高呢？说出来吓人：月息5%以上，最高达到13%，折成年利率就是60%到156%。我们现在银行的基准利率虽然上调，比起当年上海钱庄的按揭利率来还是低得太多了。

　　问题是，银行的基准利率虽然很低，想贷出钱来却很难，我前日去一网点打听行情，人家客户经理说：我们的“额度”用完了，目前不办理房贷，购房者真想用钱的话，至少要出到15%的利息，还得找领导申请，才可以“特事特办”。他说的这个利率要比纸面上规定的基准利率高出一大截，而且“找领导申请”估计也不能空着手，还得给他们银行里说了算的家伙来点儿回扣才行。

　　众所周知，从去年下半年开始，银根就在紧缩，不光是个人房贷不好申请，就是中小企业主贷款也是难上加难。我有一个卖车的朋友，资金缺口很大，银行却不给他贷款的机会，只好偷偷摸摸地高息吸储，什么时候风声紧了，他就去找担保公司贷款，而担保公司的贷款利率又非常高——我们这个小城市活跃着30多家担保公司，每家的贷款月利几乎都是4分，也就是4%，折成年利将近50%，跟民国时期上海钱庄的贷款利率几乎差不多了。

　　国家法律有规定，担保公司之类的民间金融机构贷款利率不能超过银行基准利率的4倍。实际上这个规定如同废纸，因为资金需求是如此旺盛，民间借贷利率哪怕超过银行基准利率5倍，也照样有人去贷款。而资金需求旺盛的原因之一，就是银行的门槛太高了，低息贷款只针对国企和大型民企，小老板们求告无门，只好去担保公司门口排起长队。而那些垄断企业因为可以从银行贷到低息的款子，所以经营成本很低，有些不成材的国企甚至还玩空手道，用不到10%的利率从银行贷到大笔款项，转手就用50%的利率贷给民企。

　　当年上海也是这样，那时候银行不做按揭业务，其他贷款项目的利率又比钱庄低得多（年利率12%左右），所以就有商家从银行低息贷款，再高息贷给那些按揭购房的人。学过金融的朋友都知道，这是利率双轨制造成的必然现象。

　　附注：除文中注明的文献外，本文还参考了陈炎林《上海地产大全》1933年版、吴承禧《中国的银行》1934年版、郑亦芳《上海钱庄（1843~1937）——中国传统金融业的蜕变》1981年版。

　　作者为历史作家，著有《千年楼市》、《食在宋朝》、《祖宗的生活》。