楼市筑底或需时日 应理性看待当前降价潮

　　记者 胡萍

　　在当前房地产调控效果越来越明显的时候，政府宏观调控政策未有任何松动的迹象。同时，整个行业的资金链问题日渐严重，房地产信贷融资之路仍不畅通，开发商的存货数量持续增加，上述因素加剧了市场的观望与销售困局，未来能否打破观望、实现大规模的深度降价仍需观察。

　　时至年底，房价日益敏感起来。10月以来，北上广等一线城市率先行动，部分楼盘价格出现了明显调整，如果算上各种折扣优惠，降价幅度约为20%，有的楼盘降价幅度甚至达到50%。然而相比购房者的预期，降价只是刚开始，身处不同利益群体的人们都在关注楼市底部究竟在哪里？未来开发商是否会因资金压力而抓紧促销？市场库存不断创新高能否加剧房价下行？新入市项目遭遇何种定价难？

　　局部降价难改量跌价滞格局

　　关于房价最权威的官方数据来自国家统计局，从今年10月份的数据来看，上个月环比房价下跌的城市在增加，降价似有蔓延迹象。在北京，从今年8月开始，通州等近郊区域陆续出现了大幅降价的项目。记者从亚豪、链家等地产机构获悉，年底10多个近郊商品房项目销售价格已接近或跌落万元，主要集中在亦庄、大兴、顺义等地区。

　　房价下跌使得翘首以盼的购房者看到了希望，然而一个城市几个楼盘或者项目的价格下调，并不代表整个城市的住房价格都已下跌，再加上“买涨不买跌”的惯性使得人们的担忧随之而来——楼市何时筑底？

　　“判断市场底部要看成交是否出现放量，现在的情况是价格有所下降，但成交量并没有上去，所以说还没有到最终的底部。”一位开发商告诉记者。

　　从这个角度讲，当前国内房价下跌或许并不是一个普遍的现象。以近期盛传的所谓“五折”盘“中弘北京像素”为例，五折只是因loft变平层，实际均价仅有每平方米千余元的优惠，但不可否认，这降价的虚把式确实取得了良好的营销效果。售楼处的保安说：“这几天来的人真不少。”现场的销售人员忙着接待一拨又一拨的客户，售楼处的电话叮呤呤响个不停。热闹的人气却并未给业绩带来多少好运——记者从北京市房地产交易管理网看到，自预售至今，该楼盘在售项目网上联机备案套数不足二成。

　　北京亚豪房地产经纪有限公司副总经理任启鑫认为，现在市场上常规的折扣比较多，多数降价幅度不大，大幅降价的项目集中在某些地区，但是从整体来看，还是个案。

　　“目前拐点已现，但仍未见底。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。

　　包括杨红旭在内的多位分析人士都表示，未来单个项目价格的绝对降幅可能有限，但更多的项目会加入价格下调的队伍。杨红旭预计，这一轮房价下跌还将持续一段时间，明年房价将维持以小跌盘整为主的基调，部分楼盘会出现10%～15%甚至40%的跌幅。

　　资金偏紧或成房企促销动力

　　不管降价或明或暗，有些开发商陆续推出特价房源，房企采取行动“以价换量”已是不争事实。然而，虽然部分房企在今年下半年迫于信贷压力等主动降价促销，但是买方的观望气氛依旧浓厚，成交量的低迷使得市场的成交金额数月下滑。数据显示，今年1～9月份，全国商品房销售金额累计达39312亿元，同比增长23.2%，但相比1～8月回落2.7个百分点，这也是自今年7月份以来的连续第2个月增速回落。相关统计表明，近七成一线房地产企业今年前3个季度未完成同期销售任务。

　　上海易居房地产研究院高级研究员苏艳认为，从目前已经披露的销售数据看，预计未完成同期任务的企业将继续增加。临近年底，开发商面临还贷和回笼资金压力进一步加大，这也成为开发商加速促销的动力。

　　近几个季度以来，上市房企的资金状况凸显，尽管没有到达2008年的底部状态，但从发展趋势来看，随着企业经营风险的继续加大、短期偿债能力的持续变差，开发企业的资金问题将逐渐暴露和凸显。苏艳表示，2011年前3个季度，118家上市房地产开发企业资产负债率均值为63.58%，成为自2009年以来的新高点，且呈现出继续上升的态势。从指标体系的评价结果看，2011年三季度全国房地产开发企业处于资金“偏紧”状态，企业资金状况不容乐观，从发展趋势看，资金状况明显呈现出变差的态势。

　　“如果市场不好，开发商面临生死存亡，那么零利润甚至负利润卖房子，也是很有可能的，当前开发商能否保障正常的现金流是最重要的。”任启鑫说。

　　杨红旭认为，房企资金面及存货压力若进一步加大，则有降价抛售的可能，房价将进一步拉低。此外，影响未来楼市走向的还有政策因素，包括贷款紧缩和限购等政策。

　　存量增多加剧新项目定价难

　　临近年末，楼市成交仍不容乐观，房企也加速了推盘速度。根据亚豪机构统计，截至11月20日，北京11月商品住宅共成交3019套，成交面积36.9万平方米，环比上月同期分别增加9.3%、8.7%。然而与此对应，北京住宅市场17个项目共提供商品住宅4158套，面积45万平方米。相比之下，供需倒挂现象依然明显。

　　市场库存不断创新高，加剧了降价的压力，也使得入市项目定价“难上难”。据了解，北京12月即将入市的项目当中，有一半左右尚未确定开盘价格，这其中不仅有纯新盘项目，也有老项目后期，价格成为敏感话题，有的只到开盘当日才会对外公布。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，对于即将开盘的项目来说，制定出合适的开盘价格，一经开盘即可获得50%以上的销售率是目前销售的最佳状态，任何之后的价格变动，无论是涨是降都会给销售带来不利影响。而由于受到目前周边其他项目价格不断变化的影响，对于“合适价格”的判断难上加难。例如位于北京通州的东亚·逸品阁近日将以13200元/平方米起的价格入市，将开发商的各种优惠促销措施都计算在内，折后均价11553元/平方米，而开发商透露其成本价为12347元/平方米，这种做法给其周边项目也带来了巨大压力。

　　可以看到，在当前房地产调控效果越来越明显的时候，政府宏观调控政策未有任何松动的迹象。同时，整个行业的资金链问题日渐严重，房地产信贷融资之路仍不畅通，开发商的存货数量持续增加，上述因素加剧了市场的观望与销售困局，未来能否打破观望、实现大规模的深度降价仍需观察。