北京重定普通住宅标准用意深远

　　徐绍峰

　　　

　　北京再出楼市调控“新政”。

　　根据北京市住建委、地税局日前联合制定的《关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》，以及北京市财政局、地税局、住建委联合制定的《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》，自12月10日起，北京市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。

　　这个新政究竟会对北京楼市产生什么影响？

　　政府通过减税，最大程度地支持普通居民家庭自住型购房需求，是此次新政的一个着力点和亮点。在解决中低收入家庭住房问题上，各地通常采取的办法是加大廉租住房、经济适用住房建设的力度。这一方法固然能对平抑房价、缓解“夹心层”住房难题产生积极作用，但解决之道显然不能、也不应仅仅局限于此。此次北京另辟蹊径，通过“重定普通住宅标准”，提高豪宅门槛，让更多“被豪宅”的房子符合“普通住宅”标准，享受契税优惠——在新标准下，不同区域内，购售双方契税和营业税的减免幅度最高能达到7万余元至12万余元不等；也让钟情于购买普通住宅的中低收入家庭，在购房中能享受到税收优惠，减轻了置业压力。毫无疑问，此次出台的新政，对那些以“旧”换“新”、改善居住条件的人群，或者谋求一步到位的刚需购房者是一个利好。北京市的这一“落实差别化税收政策，引导合理住房消费”的楼市调控思路，无疑会对其他地方政府的楼市调控，产生示范作用和标杆效应，也必将会成为楼市调控的新动向。

　　新政还会刺激单价不高的“普通住宅”二手房交易，并分流一部分刚需人群对一手房的需求，抑制一手房价格上涨。一方面，新政在价格方面，不再按成交总价，而是按成交单价认定；不同区域的标准由全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定；调整系数除了考虑环线因素，还考虑了南城、北城的区分。这种根据北京楼市现实进行的调整和细分，既会给北京二手房市场提供更多符合刚需人群购买需求的“普通住房”，也会通过房源的增加，刺激刚需。另一方面，新政将普通住宅定义为必须同时满足住宅小区容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价格低于新确定的区域普通住房平均价格1.2倍以下的住房，并表示符合条件的“普通住房”，购售双方都可以享受税费优惠。由于刚需人群属于税费敏感型人群，税费变化不仅会影响到二手房交易，也会影响对一手房的需求。因此，此次由于豪宅标准提高而带来的税费优惠，不仅会刺激存量房交易，也会倒逼开发商的新盘定价。那些主要面向刚需人群销售的新楼盘，其成交单价必然要考虑是否能让购房人享受到税收优惠。毕竟，中低收入人群仍是目前北京楼市中不受“限购”限制的购房主体。

　　新政也为未来北京开征房产税做了铺垫。减少税负，保护自住需求，打击投机炒作，固然是此次新政的意图所在，但“为未来房产税开征做铺垫”，或许是新政意图中另一个容易被人忽视的方面。从已经开征房产税的重庆、上海来看，重庆市个人住房房产税在主城9区范围内征收，纳入征收对象的住房包括：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。上海市房产税的征收对象主要是上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非上海市居民家庭在上海市新购的住房。可见，在房产税开征对象中，除了新购住房外，豪宅是最可能被征税的对象。此次北京调高豪宅标准后，普通住宅占比将达到80%以上，这无疑为未来向豪宅开征房产税创造了条件，也为房产税的开征减轻了社会阻力，为北京楼市的下一步调控预留了政策空间。