今年申城天价豪宅成交或超前年

　　截至目前单价10万以上豪宅已成交112套 上半年成交套数占84％

　　截至上周五，上海单价超过10万元／平方米的豪宅今年已经累计成交112套。市场人士推算，今年的成交量极有可能超过2009年全年成交125套的纪录。

　　商报记者 刘晓颖

　　全年或超2009年水平

　　据同策咨询研究中心提供的一份数据显示，上海单价10万元／平方米豪宅（2011年1月－11月24日）累计成交112套。其中，别墅豪宅成交59套，以上海紫园成交占据主力，达到36套。这些天价豪宅项目中，上海紫园、华润外滩九里苑、翠湖天地嘉苑、尚海湾豪庭成交表现也都不错，均达到10套以上，而汤臣一品表现稍微逊色，但成交也达到6套。

　　值得一提的是，上述提及的项目中，上海紫园为别墅产品，在今年4月集中成交，不排除有“资产抵押”、“外资炒房”等隐形因素存在。而这也是现阶段情况下，部分楼盘以房地产信托投资等形式规避“限购”政策，达成成交实现回笼资金目的。据了解，以房地产信托投资等形式购买豪宅其主要目的有两个：买房实现资产合理化配置，进行资产保值增值，同时出售后可获得增值收益。对于卖方而言，可以获得现金流，缓解资金上的压力。部分形式是基于“过桥融资”考虑，通过短期批量出售给公司，获得现金流缓解公司财务上压力，等待市场反弹后再将这些房源回购，买卖双方再按照一定比例分配房产的增值收益，然后再将房产进行出售的市场行为。但作为置换住房的最终归属产品，其热销其实并不奇怪。而后几项均为市中心内的顶级公寓产品，地段论是他们交易活跃的主要因素。

　　在“限购”的市场背景下，即使是在下半年这样相对比较复杂的市场背景下，这些天价豪宅市场成交一直没有间断过。对此，业内人士认为，通胀压力持续的存在、人民币持续升值导致出口企业与股市短期震荡的因素让部分投资客继续关注高端住宅市场，寻求资产的增值保值。

　　上半年成交占全年八成

　　相关数据显示，2011年上半年单价10万元／平方米豪宅成交94套，占到今年以来成交总套数的84％，整个下半年以来的成交总套数尚不及总成交套数的五分之一，可以说下半年天价豪宅市场交易骤冷。

　　从月度成交变化情况来看，今年1月、4－6月成交比较活跃，1月成交较好原因还是赶在“新国八条”政策实施之前的赶政策末班车效应。而4－6月主要还是政策时效性趋弱，市场“观望”情绪逐渐减退及通胀预期而引起的。

　　商报记者在采访中了解到，今年7－11月10万元／平方米豪宅走弱，或许和新出台的“沪四条”及市场淡季有关。“沪四条”叫停补缴纳税证明及社保证明有可能导致投资客再次观望市场。此外，进入10月份以来，从激活市场成交量角度而言，中高端项目并没有像普通自住为主的刚需楼盘那样大规模降价，中高端楼盘和普通楼盘的推盘及营销方式的不一样导致这两类楼盘成交量不同。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟表示，以自住为主的刚需楼盘只要有一定幅度的让利，或相对于周边楼盘能够体现出性价比较高就可以激活成交量。而中高端项目尤其是豪宅项目降价不一定会带来这样的市场效果。“一般而言，即使当时市场环境不佳、楼盘销售不畅，多数楼盘也不愿意通过价格的调整来实现销售目的。这也是天价豪宅下半年在降价的市场背景下成交量骤降的原因之一。”

　　那么，楼市调控对于天豪宅市场是否有影响？张宏伟认为，在市场低迷或市场平稳期，豪宅市场尽管呈现出阶段性成交低迷的状况，但由于市场的长期趋好性、投资渠道缺乏及豪宅物业的抗跌性较强等原因，投资客在这个时候有更多的时间选择合适的项目投资。并且在“限购”的市场背景下，豪宅物业价格涨幅比较平稳，未来市场一旦反弹，投资者将获得更大的投资回报与收益。从这个意义上讲，楼市“限购”对豪宅投资者来说也是赢得了投资豪宅物业的时间。