多专家热议房价能否跌40%

　　《中国经济周刊》记者 孙维晨︱北京报道

　　房价拐点已基本出现。

　　不仅是一线城市的房价，即便是原本那些稳定增长的二线城市房价也开始下降。国家统计局最新数据显示，10月份70个大中城市房价平均环比指数年内首次出现负增长，下降0.14%。尽管幅度有限，但这几乎意味着中国楼市房价拐点出现。

　　与官方数据相呼应的，是一线城市和部分二三线城市楼盘出现普遍降价的事实。

　　在北京，11月的楼市境况持续萎靡。北京房地产交易管理网数据显示，北京商品房市场在11月上半月不断低迷，新建住房以及存量房的签约量同比下降幅度达 57.7%。截至11月20日，北京商品房存量达到121015套，为近30个月以来的最高值。当地媒体称：“本月入市的4014套房源，至今依然零成交。”

　　北京市通州区，更有开发商为降价销售公开其楼盘成本，而在以往这是极为隐秘的“商业机密”。这个名为“东亚一品阁”的楼盘公布的成本价格为12347元/平方米，并表示“折后均价11553元/平方米”。

　　该项目开发商东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏在接受媒体采访时表示，这是公司管理层经过战略考虑后实施的行动，公司将有多个楼盘入市销售，是基于快速回笼资金的需要。因为明年上半年是一个拿地的好时机。

　　在上海，继龙湖地产之后，万科深圳清林径项目也遭遇老业主的“维权”。近日，该项目单价由原来的每平方米约13500元降到12000元左右，降幅约10％。万科总裁郁亮表示，万科非常理解因价格调整导致利益受影响的客户心情，但市场是有规则的，万科坚持市场原则，在价格上始终坚持积极定价。

　　针对日前关于万科酝酿旗下上海楼盘全线降价的传言，万科方面表示，全线提价或全线降价都不符合万科的风格。

　　来自市场机构的数据显示，今年前三季度，上海全市商品房销售面积同比下降13.1%，仅约1300万平方米，月均销售面积出现了自2005年以来的最低值。

　　不管是“尊重市场”还是“回笼资金再拿地”，房价降了，这是无可辩驳的事实。敏感的房市，再次众说纷纭。

　　11月初，银监会原主席刘明康公开表示，“自2008年，银监会就要求商业银行进行房地产压力测试，监管部门也会进行整体测试，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%；而最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。”

　　这一观点立刻招致华远地产董事长任志强的反驳，他直言，就中国的按揭贷款规则而言，所谓的房贷压力测试并无意义。“中国的按揭贷款没有再贷款，房价下跌80%可能都没事。因为只有今年的按揭贷款是按照高房价计算的，其他的都是按低房价计算的。如果没收以前的低价房，还能赚钱。国外计算再贷款的时候才算覆盖率到多少。如果没有再贷款的话，根本用不着算这个账，因此算这个账是很愚蠢的办法，弄错了基本概念。”

　　近日，中国人民大学经济研究所发布的《中国宏观经济分析与预测报告》指出，明年三季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”，但房地产下行仍是调整的基本模式。

　　人大经济学院副院长刘元春称，本轮房地产的深度调整在本质上是政策调控的产物，将以经营策略与价格调整为核心，它不是资产负债恶化型的调整，不会引发系统性风险和全面抛售，更不会引起经济的硬着陆。

　　不过，银行业对于房地产信贷的忧患意识已经更加明显。

　　11月17日银监会发布的《中国银行业运行报告》称，三季度房地产业新增贷款环比首次出现负增长，房地产开发企业资金链普遍趋紧。银监会要求银行密切关注房地产贷款风险变化，增加风险排查和实地走访频度，全面掌握授信企业通过各种渠道的融资情况，加强对土地、房产等抵押品的及时估值和持续管理；在严格执行差别化房贷政策的前提下，应首先满足首套、小户型、自住购房的贷款需求。

　　房价到底能跌多少？银行到底能否在相关点位撑住？

　　嘉宾

　　中国房地产协会高层人士

　　曹建海 中国社科院工业经济研究所研究员

　　毛大庆 万科集团副总裁

　　杨红旭 易居中国房地产研究院综合研究部长

　　胡景晖 伟业我爱我家集团副总裁

　　某商业银行首席经济学家

　　某房地产开发企业高管

　　房价能跌多少？

　　10%

　　中房协高层人士：这个问题我已经说过很多次了。北京、上海、广州和深圳以及苏州、杭州、温州等热门城市，这些地方有自己不同的特点和买卖双方。所以不能一概而论地用一个数字来体现这个预期。

　　我认为，北上广深四个一线城市，在今年年底能平均下跌10%就很不错了。毕竟这些一线城市存在大量的刚性需求。尽管现在个别人认为中国刚性需求被过分强调，但是我认为必须重视刚性需求，因为这部分需求才是真实的，是应该被保护的。

　　下跌的这10%的部分，应该是大部分投机和投机性需求以及少数未满足限购政策要求的刚性需求。同时，年末又是房地产交易的淡季，所以房价下跌10%是有可能的。

　　至于下跌之后是否会出现报复性反弹。反弹能持续多久，能反弹到什么幅度，这些都很难预测。

　　10%~20%

　　杨红旭：很多城市，尤其是一二线城市，会有少数项目将出现三成甚至是五成的下跌。但是大部分项目跌幅非常有限，我估计可能会出现10%的平均跌幅。综合之后，我预计有些一线城市可能会跌15%，甚至是20%。但是就全国市场来说，我认为能够跌一成就非常不错了，全国的商品住宅成交均价年度比肯定不会出现超过10%的跌幅。

　　20%~25%

　　胡景晖：我认为，本轮房价上涨的过程应该是从2010年3月份到2011年的7月份。如果下跌持续到明年中旬，一线城市的平均房价应该可以下跌20%～25%。从调控到目前为止，北京的二手房价格已经出现了12%的下跌。

　　我们用股票市场的一个术语来表示的话，我认为，一线城市2010年3月份的新建住房价格，应该是本轮房价下跌的第一支撑位。因为当时的价格是现在市场的一个衡量标准。如果房价继续下跌，到明年中旬差不多会和去年3月持平。

　　40%以上

　　曹建海：中国住房的建设能力、开发能力是超过需求的。从2006年开始，北京每天开发房地产的进度与数量超过新进人口中的刚性需求，也就是真正要买房的人。之所以会出现“供不应求”的虚假繁荣，是投机需求造成的。

　　很多投机者就是利用了国家刺激房地产业这样一个政策、利用了房价不断上涨这样一个大势。假如房价不涨了，市场需求就会发生分化，而月供一旦超过投资者家庭收入30%，支付就会出现困难，就会抛售所持有的住宅。

　　如果未来开发商不新建住房了，能够把黑灯的空置房、闲置房挤出来的话，房价还是会降。因为这部分空置房数量很大。这都是当前中国市场中投机需求进入市场造就的。我坚持认为房价要降40%。

　　40%是指全国房价的平均水平。如果特指一线城市，我认为平均房价可以下跌50%以上。个别楼盘和区域甚至能下跌得更多。之所以下降这么多，是因为我刚才提到大量的投机和投资需求推高了实际而真实的需求量。所以国家现在打击投资和投机性需求，房价肯定会有大幅度下降。

　　开发商能扛多久，是个伪命题？

　　某房地产开发企业高管:房价是正在销售的住宅的价格。第一，房价下跌到让开发商亏本，是一种撑不住。但是短期内，这种可能性不存在。因为没有任何动力让房价在短期内出现大幅下跌。第二，房价下跌之后，土地、建材建安等原料价也会出现明显下降。高成本下，房价高；低成本下，房价低。即便房子降到每平方米5000元，则开发商的成本也会低于5000元的。开发商作为企业，终究是要盈利的。如果赔本亏损，谁会做这个生意？所以只要市场还需要商品房，那么开发商就能供应产品，然后通过产品盈利。

　　但如果房价下跌超过25%，可能一部分中小型的开发商就会出现破产或被兼并重组。他们资金实力有限，储备土地有限。在持续的调控状态下，他们很难从银行得到贷款，如果房价下跌了25%，他们的房子贬值后，银行更不会轻易放贷。他们就只有被市场淘汰。

　　而大型的开发商则很难预测。即便房价下跌25%，大型房企可以做保障房维持，也可以做商业地产维持。只要商品住宅还存在，那么留下的总是一些大型房企。

　　中国房地产协会高层人士：我认为这个问题并不成立。市场价降到一万的时候，开发商就建造成本低于一万的房子卖。涨到一万五的时候，就建造成本低于一万五的房子卖。房价是供给方和需求方博弈的结果，开发商作为供给方，针对价格的制定肯定占有最少一半的话语权。

　　而且每个开发商都不太一样，所以不能简单地一概而论。就目前我所了解的一部分房企的原始积累来说，如果明年房价下跌10%，开发商可以撑得住。如果下跌20%，也只是一部分企业会被挤出市场。如果一部分企业真的在这次下跌中消亡，那也是房地产市场走向健康的一种标志。

　　毛大庆：银监会称可以承受房价下降50%，只是一个信号，有可能暗示房地行业的宏观调控不会放松。如果房价下降50%，肯定对行业是一种非常大的打击，同时也是房地产行业洗牌的一个过程，一些实力不强的房地产企业会因为资金紧张甚至资金流中断而破产，抗压力稍强的是一些集团型的地产企业，因为公司的盘子较大，项目与项目之间可以通过不同的推盘时期调整现金流，从而有效地保持稳定的现金流。

　　房价降多少，银行就扛不住了？

　　40%

　　某房地产开发企业高管：如果一线城市的房价平均下跌幅度在20%～25%，银行是可以承受的。

　　尽管近几年房地产开发企业积累了大量的财富，但是大部分企业要用盈利和银行贷款来不断开拓新的市场。在国家调控开始后，开发企业所积累的风险也越来越大。我们所说的这种风险，其实主要来自中小型的房地产开发企业。这些中小企业资金实力不强，手中只拥有少量储备土地甚至没有储备土地。但是他们却欠着银行的开发贷款。一旦这些小企业支撑不住，不光是老板跑路还是企业破产，对银行的风险都是显而易见的。

　　之前银监会的压力测试都是理论上的，也是静态的。这些测算都过于简单，银行怎么算都没有风险。因为开发商首付40%还要进行反担保。但是这并不是整个中国银行业的真实面貌。还有很多隐形的房贷在里面。而且，房价下跌背后，土地的价格下跌速度更快。这就给地方政府带来土地出让金减少的财务压力。如果房价下跌超过40%，那么银行肯定支撑不住，中国经济一定会硬着陆。

　　50%

　　某商业银行首席经济学家：整个房地产行业如果平均降价不超过20%，则房价还在盈亏平衡点以上。如果下降20%～45%，则房地产业会有亏损但仍有能力偿债。如果降价幅度超过45%，那么房地产企业将资不抵债、破产。不是个别企业，而是整个行业出现企业大量倒闭。所以银行等金融机构和宏观经济肯定无法接受50%的降幅。

　　尽管如此，我个人认为国家不会允许房价高增长，也不会任由房价下跌。毕竟，目前房地产依旧是中国经济的支柱产业，依旧为中国经济的高增长带来贡献。想改变这一增长模式，还需要很久的时间。

　　25%

　　中国房地产协会高层人士：中国的银行在房地产信贷规模、抗信贷风险能力以及治理结构上有很大差别。按照银行的压力测试，说银行能承受40%或50%的下降幅度是非常理论化的。银行可能只能坚守25%的降幅。