楼市调控明松暗紧

　　田夏

　　 11月28日，搜索房地产新闻有两个事件成为当日新闻点击排行榜的热点：第一是国务院副总理李克强重申明年仍将抑制房价作为调控重点；第二是北京楼市出现亿元大单，抄底的是鄂尔多斯富豪，这些富豪出手上亿元。

　　 第一则新闻等于对当前盛传的“限购政策将于明年退出”等房地产调控放松的言论做出了回应；第二则新闻却是个新鲜事——当前楼市成交量可怜，怎么还会有人抄底呢？

　　 据媒体报道，鄂尔多斯的一些富豪由于受政府调控影响，从高利贷中退出，转投北京楼市，不过他们投的都是万科大都会、盘古大观等位置极好，价格正低的豪宅，动辄出售上亿元，买下十余套。此外，合生世界村等一些房价打了6折或5折的商业地产项目，也被整层买去。

　　 这反倒让人看不清楼市的走向。

　　 说明年会放松吧，国务院屡次表态，而且非常严厉；说楼市明年继续走低吧，为什么那么多富豪们又出手抄底？

　　 风云变幻之下，北京市政府却于11月25日出台了关于普通住宅交易计税优惠的新政策，提出了二手房交易按照评估价计税，同时一定程度地放宽二手房交易普通住房认定标准，使更大范围的二手房纳入普通住房范畴。

　　 其中，家庭唯一住房在90-140平米的减半按照1.5%征收契税；对于购买90平米以下的首次住房需求契税按照1%征收。

　　 作为房地产调控的风向标，北京此举到底是在“救市”，还是在加码调控呢？

　　 大多数媒体报道都称北京市此举是支持刚性购房需求之举，降低税负，有利于稳定楼市调控。

　　 然而，很多房地产中介公司，在表面上赞扬新政的时候，背后却对新政暗自叫苦。道理很简单，房地产中介公司多年依赖的“阴阳合同”避税方法，被彻底堵上了大门。

　　 按照北京市的新政规定，如果购买140平米的普通住房，同时又符合家庭唯一住房的认定，税负最高可以降低12万元左右。然而，这恐怕是一个简单的乘法结果，直接将契税优惠了一半进行的计算。

　　 实际上，“阴阳合同”对于购房者的减税作用更明显：按照之前的最低计税价，建国门地区最低计税指导价格仅为7700元/平方米左右，而目前的市场价格约为4万元/平方米。

　　 如果拿建国门地区一套100平米未满5年的商品房交易计算，即便其符合新政的普通住房认定标准，其按照38000元/平方米的最高上限进行纳税，其仅契税就需要5.7万元，如果不按普通住房认定，则仅契税就需要11.4万元，而如果按照原来的最低计税价格进行报税，则只需要1.15万元到2.3万元之间。

　　 如果再加上个人所得税、营业税等各项税负，每套房屋纳税是原来“阴阳合同”方式操作出来的房屋税负价格的5-8倍之高。

　　 如果没有任何税收优惠，北京东四环一套总价在300万元左右的房屋，其综合税负就在20万元左右，这对购房者和卖房者来说，都是一笔不小的负担。

　　 或正因为如此，北京市仅公布了普通住宅纳税优惠的认定，并没有公布新的最低计税价格。而据笔者了解，实际上地税部门都有操作的最低计税价格，过度低于这个价格的交易将不被接受。

　　 同时，北京大规模提高了普通住房的认定价格，希望能够将大部分住房交易纳入普通住房范畴，使其享受相应的优惠税率。然而，北京市将38000元/平方米的房价都认定为“普通住房”，那么其2012年的新建普通住宅的价格统计总盘子压力将会加大。

　　 2011年，北京市房价调控目标仅14847元/平方米，并且目前已经实现稳中有降；如果2012年继续实行房价考核目标的话，2012年的房价考核目标不会高于18000元/平方米，如果增加那么多38000元/平方米的房子，其房价调控目标实现压力必然加大。

　　 综合上述两个因素，北京市房地产调控政策微调的结果是，二手房交易税负被大幅度提高，同时明年仍不会放松限购等调控政策。

　　 而北京的做法亦可看作是全国房地产市场2012年调控的风向标：明年政策只会趋紧，不会放松。