大虹桥区域成上海财政奶牛：一年逆市卖地逾200亿

　　田新杰

　　2011年，多数城市土地市场低迷，但并不是没有逆市闪亮的明星，比如上海的大虹桥区域。

　　进入11月，随着包括万科近15亿元竞得虹桥商务区核心区一期03号地块南块在内的最近两幅地块出让，虹桥商务区核心区一期10幅地块全部成功卖出，成交总金额达到201.85亿元。记者注意到，这10幅地块在约一年内全部出让，其中8幅集中在今年逆市成交。

　　大虹桥建设环节同时马不停蹄推进。近日，虹桥商务区核心区一期首发项目之一——虹桥绿谷广场正式启动。上海虹桥商务区管理委员会党组书记、常务副主任薛全荣透露，今年财政部和商务部201174号文件明确提出虹桥商务区是上海现代服务业的一个试验区，具体的政策和内容有关部门正在制订之中。

　　“财政奶牛”：大虹桥2011年土地大卖

　　据上海官方公布数据统计显示，今年截止到10月底，上海土地出让收入为1056亿元，出让面积约2305公顷，出让金额较去年同期缩水23%。但是，这样的土地整体弱市中，反而更加凸现出大虹桥土地的强势。

　　值得注意的是，在此期间，上海大虹桥的土地盛宴并不仅仅这一桌“主宴”，大虹桥辐射范围内的土地出让尽管难以精确统计，但肯定要远远超过商务区核心区一期的200亿元土地收入。其中，SOHO中国于2010年8月13日以15.6亿元竞得虹桥临空经济园区内的“临空15号地块”，就颇受关注。同时，大虹桥辐射范围内的上海长宁区、嘉定区、青浦区、闵行区等多个地区土地市场，也频频传出新地块的成功出让。

　　大虹桥概念土地的热卖和今年上海其他区域及其他城市土地市场的低迷，形成了鲜明对比。

　　3月31日，北京万通联合体15.5亿元摘得虹桥商务区核心区一期04号商服地块，成为冯仑及北京万通进军上海的首个项目；4月27日，上海三湘联合体5.25亿元摘得虹桥商务区核心区一期09号地块；8月3日，龙湖地产30.5422亿元竞得05号地块；8月5日，冠捷投资2.8285亿元拿下不足1万平方米的07-1商办用地；8月30日，红星美凯龙家居集团股份有限公司、深圳市盛世万象投资管理有限公司及沈阳首源投资管理有限公司组成的联合体30.6666亿元拿下02号地块，成为今年上海商办用地总价地王。

　　这是11月万科、联美投资之前，今年在虹桥商务区核心区一期土地盛宴中已经上演的情节，高潮迭起，令上海其他区域和国内其他城市极为羡慕。

　　大虹桥开建的喜与忧

　　至今，香港、台湾、中国内地粤、京、渝、湘等各个开发流派的知名企业进驻大虹桥，而一期地块悉数成功出让的同时，近日虹桥绿谷广场正式启动被赋予了标志性意义——虹桥商务区核心区从规划期正式进入开发建设期。该项目总规划建筑面积逾50万平方米，是一个以总部办公物业为主的集各项城市功能的大型综合体。

　　本报记者注意到，从第一幅土地到第一个项目，上海本土企业扮演了一贯的先锋角色。上海众合地产开发有限公司董事长孔忠良告诉记者，虹桥绿谷也就是虹桥商务区核心区域一期08地块，是由上海本地三家联合投资开发的首发项目之一。

　　薛全荣分析，虹桥商务区独有优势明显。虹桥商务区是长三角地区的一个重要的节点；第二个优势，是交通优势；国家级的会展中心要在虹桥商务区的核心区建设，初定12月下旬开工，建成以后建筑总量将达到180万左右；今年财政部和商务部201174号文件在政策层面的支持。

　　“这几个优势是没有办法复制的。对虹桥商务区的未来，我曾经说过，聪明的人能看懂问题，精明的人能看中问题，高明的人能看远问题。”薛全荣信心十足。

　　不过，也有分析人士意识到，对于虹桥商务核心区及整个大虹桥辐射范围内的庞大开发体量所涉及项目而言，最大的不确定性和竞争也来自整个区域的庞大体量，后续开发资金问题、市场消化容量问题、各功能板块定位冲突问题等等，都不容忽视。

　　据此前已经披露的消息显示，上海主要的地方融资平台之一、上海大虹桥开发的融资核心——上海申虹投资发展有限公司，有近10亿元流动资金到期，部分出现逾期。

　　尽管今年一期地块已悉数出让并回收超过200亿元资金，但有一点同样不容忽略，相应地块并未出现价格步步提升、房企争夺激烈的情景。事实上，底价成交、低溢价率、均价走低等当前土地市场的整体特点在大虹桥土地身上也同样存在。

　　但是，土地一级开发的成本却并没有出现下降趋势，甚至还在稳步上升，这直接意味着，包括申虹投资这个平台在内，运作开发商大虹桥的盈利空间正在被压缩，客观上困难也在逐步增加。