北京税费新规：暗喻调控长期化？

　　祁三连

　　 近期北京同时出台的两税费新政很可能是为后续房产税的出台“投石问路”，调控长期化立场在政府相关部门逐渐深化。

　　 11月25日，北京市住建委联合北京市地税局发布了《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》，同时，联合北京财政局等相关部门出台了《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》。

　　 首佳地产顾问机构房地产个评综合事业部总经理张宇飞认为，税费调控仅是为长期调控所作的铺垫。他预计，在住建部正着手建设的全国40个城市个人信息系统完善后，房产税就会出台，这才是长期化调控的目标。

　　 两项政策对冲平衡

　　 北京盛传已久的存量房最低计税标准上调，意味着二手房久遭诟病的阴阳合同可能被堵死。但新政策出台后，并未引发过多反应。

　　 最低计税价格是指，由于二手房交易属于买卖双方私下交易，可能会过分隐匿实际签约价格，为了避免税费流失，政府制定执行最低交易价格，用以约束买卖双方执行纳税义务。21世纪中国不动产副董事长兼总裁卢航说，“税费调整问题已经拖了很长时间，关系到二手房交易过户里面的阴阳合同被堵死的问题，大家对此早有预期。”因此，对政策本身并没有感到意外。

　　 参与二手房最低计税标准政策制定的一位知情人士透露，他去年就参与过有关部门的二手房最低计税标准政策讨论，该政策今年也酝酿了整整一年。该人士称，两项政策同时出台或许是调控下政府有关部门协商的结果。

　　 我爱我家副总裁胡景晖就此分析称，两新政同时出台的背景可能是，第一，普通住宅的划定标准重新确定是减税行为，但二手房最低计税标准上提则是加税行为，两项政策冲抵则对市场的冲击不会明显，可对房地产市场起到一个平衡的作用；第二，加税可能是相关部门出于调控下税收、财政方面的压力，在房地产交易清淡时期出台，不会引起购房者过激反应。

　　 不过，21世纪中国不动产首席分析师常智表示，如果政策得以严格执行，从单套房的征税额来看，因二手房计税标准调整而增加的税额，理论上要高于普通住宅标准调整所减少的税额。

　　 调控长期化的准备

　　 上述知情人士表示，北京此时出台两项新规，是加强调控的表示。

　　 “如果简单的看其中一项，可能会误读为收紧或者放宽调控，两项政策叠加来看，收紧的意味更强。”北京中原三级市场研究部研究总监张大伟称。

　　 以购房者林伟（化名）算的一笔账为例。他于2010年年底在霍营一带购置了一套总价140万、单价20000元/平方米、面积为70平方米的二手商品房。按照规定，五环外高于120万的房屋不属于普通住宅，应按2%收取契税2 .8万元。但林伟当时与业主私下协议，做了一份阴阳合同，其中给税务部门的这份合同，交易价是参考区域的最低指导价，表面总价为30万，按照1%的契税标准收取，林伟只需缴纳3000元契税。但若按照12月10日起实施的新政，虽然林伟的房屋被界定为普通住宅，但林伟需要缴纳1.4万元的契税。

　　 令胡景晖困惑的是，此时增加交易环节的税收并不利于长期调控，若着眼于长期调控，应增加多套持有房产的税收，尽快出台房产税。

　　 有知情人士透露，目前北京市建委关于房产税的各项准备工作，将于今年年底前准备完毕。他预计，明年房产税很可能顺势出台。

　　 中原地产华北区域董事总经理李文杰称，在现在的市场时机，调整北京二手房过户指导价格，额外增加的税费成本将不可能再转嫁给买家，势必引起业主的进一步降价。对于急于出售的小业主来讲，尽快降价售出是为上策。