二手房危机开启：不动产“缩水通道”隐现

　　田新杰

　　 2011年之后，谁还敢说投资不动产稳赚不赔？

　　 “存量危机”，可能是今年中国楼市面临的重要问题。截至记者发稿，上海官方系统“网上房地产”显示，一手房存量总面积951.90万平方米，65921套，二手房存量总面积则高达1839.10万平方米，171443套。二手房存量均远远超过一手房存量的两倍。这种情况，在目前全国大部分城市普遍存在。

　　 二手房的处境可能比一手房更为惊险。一手房掀起大幅降价，一二手房价格倒挂日趋明显，而相比一手房开发商的降价推手，二手房房东分散，短时的市场反应跟不上节奏，有限的二手市场需求也出现被一手市场分流的情况。

　　 “被夺走”的二手房成交量

　　 一手房降价冲击波，已对二手供求产生了明显影响。

　　 汉宇地产的多位门店经理反馈：二手房的成交量在外部因素压力包围之下被无情“夺走”。“一般情况下，二手房的价格优势是不少买家选择的原因，而如那些新房项目较集中的外围区域降价，二手房的竞争压力则会出现前所未有的局面，价格优势不断削弱，客源不断流失。”上海汉宇地产松江新城分行置业顾问透露说。

　　 据记者了解，上海近期部分一手项目降价幅度明显，如“米兰诺贵都”与周边二手房的价差几乎达到每平方米2000-3000元，吸引了不少购房者。松江新城的购房者，是目前上海外围地区市场情况的一个缩影。部分从二手房市场流向一手房市场的购房者，普遍为资金实力有限的刚需客，价格成为他们购房抉择的绝对主导因素。

　　 连锁反应是，购房客源的流失令二手房市场很受伤，在需求低迷的引导下，房东们的出售热情也每况愈下，挂牌出售量也呈递减趋势。

　　 同策咨询与研究发展中心提供的数据显示，继9月上海二手房成交面积同比大降55%以后，10月份再跌53%，成交均价下浮4.3%。同策咨询与研究发展中心分析师李见林指出，上海的大户型房源降价幅度高达15%左右，二手房与新房成交面积比值也由8月份的1.37一路下滑到10月份的1.19，且未见好转。

　　 此外，心理层面的降价预期持续走低。随着一手房部分项目低至6-7折的降价，部分二手房东心态开始放低，议价空间达到3%-5%，但买家的降价预期已增大至10%-15%，二手房市场陷入僵持状态。

　　 二手房降价调整速度显然落后于一手房，前者的市场困境则随着后者降价持续和各自存量的不断攀升，正在进一步加剧。

　　 新周期开启：不动产持续缩水？

　　 到目前为止，二手房市场庞大的房东们的反应和对策，较一手房市场不少开发商当机立断，显得迟缓、犹豫而存在更多幻想。来自汉宇地产多位门店负责人反馈，不少二手房房东选择死扛价格，出售房源变为出租房源。

　　 “其中一些没有迫切资金压力的卖家，面对当下低迷的行情便产生惜售心态，可以理解。”有中介资深人士表示，问题在于，这部分卖家为极少数，大多数卖家出于对限购令的顾虑因此也不急于卖房筹钱再购置新房，将房源出租以获得长期的稳定收入。

　　 个体的理性越来越表现为整体的不理性。在需求冷淡的背景下，供应的不济无疑会让二手房市场更受伤，迫使需求进一步离开市场，进而演变为需求、供应互不扶持的恶性循环。

　　 记者调查获悉，仅在上海，就在包括嘉定新城，松江新城、周康等三个板块，一手楼盘价格跳水，但对二手住宅价格下调的带动作用依然有限，大多数房东普遍表现出较强的抗跌心理。尽管二手房房东依然紧咬价格，暂未出现如一手房那样的大幅降价销售，但一二手房价格倒挂的显示情况，大量二手房房源已陷入价格不断缩水的泥潭。

　　 这种情况，在过去的超过10年多时间里，几乎从未出现过。即使如其中经验丰富的炒房老手，也有些应对不及。毕竟，过去的那一套市场策略，更适用于市场上行价格不断上涨的行情。

　　 以目前的调控进展和市场趋势判断，这样的市场环境还将持续，对于二手房市场大量的持有状态不动产而言，资产价值缩水的新周期或许已经开启。

　　 中房信分析师朱一鸣直言，今年的房地产调控已经取得了较好的效果，市场对宏观调控可能放松的预期也越来越强，但就此谈政策放松可能为时尚早，从高层最近的讲话来看，政策放松短期内恐难以成行。