鄂尔多斯多个楼盘遭遇零成交 政府谋划百亿救市

　　本报记者 明鹏 发自鄂尔多斯

　　多个楼盘遭遇零成交，地方政府谋划百亿救市

　　严冬的寒意渐浓，火热的抢购场面瞬间消逝得无影无踪。

　　市民排队抢购楼盘的场面，已经成为了鄂尔多斯开发商脑海中的记忆。如今，这里的售楼部可谓“门庭冷落”。

　　当地一位从事房地产的开发商告诉时代周报记者，购房者不再来看楼，甚至一天都接不到一个咨询电话。“现在鄂尔多斯楼市行情极其不好，1个月卖不出1套楼的楼盘比比皆是。”

　　对于伊泰集团、亿利资源集团、蒙能国际能源开发有限公司等旗下房地产企业，因为背靠具备能源背景的大集团，家底丰厚，成交冷清并不致命。然而鄂尔多斯其他400多家房地产企业中，有大量是私人老板通过民间借贷融资而参与房地产开发的，若成交持续冷清、资金无法回笼，背负高利贷利息的他们将面临资金链断裂的危机。

　　在此背景下，鄂尔多斯市东胜区政府正在谋划一个75亿-100亿元的楼市救助计划，这能帮助当地楼市度过寒冬吗？

　　楼市陷零成交尴尬

　　楼市调控进入持久战，全国楼市成交量持续低迷，多个城市成交量深陷谷底。

　　11月28日，中国指数研究院发布最新数据显示，上周被监测的35个城市中，30个城市楼市成交量同比下降，7个城市成交量降幅在50%以上。其中，长沙同比降幅最大，达79.46%。其次是汕头，同比降幅达58.69%。此外，天津、杭州的跌幅均超过50%。

　　然而，上述城市成交量虽跌幅巨大，尚有成交可言。然而，时代周报记者在鄂尔多斯走访过程中发现，这里的楼市几乎没有成交。

　　伊泰华府世家是当地知名楼盘，是当地“能源大亨”伊泰集团打造的高端楼盘。2011年5月首次开盘，当天的销售额就高达10亿元，9月再推出3栋叠层大面积户型。目前，高层价格在1.5万元/平方米，低层的大面积户型价格在2万多元/平方米，最小户型为190平方米，最大户型有3000平方米。

　　2011年8月，时代周报记者鄂尔多斯之行，就发现鄂尔多斯机场、大街上到处都是该楼盘的宣传广告，售楼部也有不少客户看楼。时隔100多天，时代周报记者再度来到鄂尔多斯，发现伊泰华府位于机场大厅内的楼盘沙盘，旁边不仅无售楼人员提供咨询，沙盘模型出现损坏也无人修复。时代周报记者到访伊泰华府世家售楼部之时，仅有记者一人前往看楼。该楼盘一位售楼小姐向时代周报记者坦言，目前成交情况惨淡，9月份之后仅成交20-30套(包括之前订购，此后来办手续的)。

　　与伊泰华府世家一条马路之隔，时代周报记者来到亿利·滨河湾的售楼部。售楼部内空荡荡的，除了工作人员和时代周报记者，仅有一名顾客在咨询商铺情况。数分钟后，该顾客并没有购买，离开了售楼部。

　　随后时代周报记者还走访了东胜区好佳明苑、昊远国际等几个楼盘，多数楼盘没有看房者的身影，有的售楼部连售楼小姐都没有，有些进入尾盘的楼盘，干脆“封盘”。

　　值得思考的是，全国遭遇同样的调控政策，为何唯独鄂尔多斯楼市陷入“零成交”尴尬。

　　“近几年，鄂尔多斯楼市的成交量、价格都在上涨。鄂尔多斯市(包括下面的旗县)人口不到200万，去年就成交了1000万平方米，堪比上海成交量的一半。这样的楼市怎么会没有泡沫？”上述业内人士向时代周报记者透露，之前都是本地投资客在买楼，楼市调控之后，投资需求几乎消失，刚性需求在市场观望之时也无释放。实际上，早在八九月，鄂尔多斯的楼盘就卖不动了。

　　除了上述理由，鄂尔多斯中富地产二股东自杀、大股东躲债外逃的消息，进一步加深了民众对楼市的观望。鄂尔多斯几位市民异口同声地对时代周报记者说：“现在谁买楼啊？开发商跳楼了、跑路了，鄂尔多斯楼价肯定要往下跌。”

　　房价下跌7成是假消息

　　鄂尔多斯民众预期楼价要往下跌，然而时代周报记者走访了伊泰华府世家、银泰国际、亿利·滨河湾等楼盘，上述楼盘价格却并无松动。

　　“市场整体行情不好，降价也卖不动。”亿利·滨河湾一位售楼员如此向时代周报记者表示。伊泰华府世家的工作人员则告诉时代周报记者，年底之前肯定不会出现价格浮动。好佳名苑的工作人员则表示，已接近尾盘，不着急，慢慢卖。

　　“目前消费者都在观望，降价也不一定能获得成交。开发商正在咬牙挺着，等调控周期一过，说不定市场就回暖了。”上述业内人士如是向时代周报记者表示。当开发商正处于观望阶段之时，网上一则劲爆消息吸引了全国人民的目光—“鄂尔多斯楼市崩盘，房价下跌7成”。该消息称，鄂尔多斯康巴什新区金信翰林苑小区，之前楼价1万元/平方米，现在二手房价格只有3750元/平方米。

　　然而，经过时代周报记者了解，金信翰林苑小区不少房子系鄂尔多斯烟草局的职工楼，2007年左右销售，当时价格为6000元/平方米左右，鲜有二手楼出手。时代周报记者采访了小区内多位居民，均表示未听说3000多元/平方米的房源。该小区物业的杨先生更是向时代周报记者表示：“网上消息出来之后，很多人都专门跑过来问：有没有3000多元/平方米的房子。这纯粹是假消息，如果有，我自己都先买了。”

　　在小区门口的信息张贴栏，时代周报记者看到不少出租房屋的信息，此外，还有两条房屋出售的信息，而这两套房源就来自金信翰林苑。时代周报记者随后联系上两位业主，其中一位郭先生的房子有210平方米，售价要7000元/平方米，而另一位王先生的房子只有90平方米，因赠送阁楼，故要8000元/平方米。

　　“鄂尔多斯楼价三折一说”系空穴来风，但也有少数楼盘出现价格松动。市场人士曾预计绿城在鄂尔多斯的诚园价格在8000元/平方米左右，但最近诚园已在大街小巷贴出广告，起价为6900元/平方米，并计划12月初开盘。此外，另一在售楼盘天誉·国宝更是推出66折的房源。

　　时代周报记者了解到，天誉·国宝位于东胜区，之前售价为1.5万元/平方米，现在部分楼盘一次性付款6.6折，按揭贷款7.5折。开发商如此降价，是否面临资金压力？该项目营销总监曾江向时代周报记者表示：该项目几乎已是现楼，开发商用自有资金建设的该项目，并无拖欠银行贷款或民间借贷，“鉴于目前楼市行情低迷，降价就是为了换取市场成交量。”

　　天誉·国宝的公告显示：2011年6月20日—2011年11月9日，凡在鄂尔多斯天誉·国宝购房的179组认购和签约客户，按新折扣标准执行优惠，并根据折扣后总价进行差额补偿。如在2012年5月1日前项目出现降价调整，天誉·国宝将全额补偿差价金额。据曾江介绍，该楼盘目前平均下调了接近4000元/平方米，并坦言降价后，每天能成交一两套。对于此成绩，上述鄂尔多斯业内人士惊呼已是天数。

　　百亿救市计划不被看好

　　鄂尔多斯楼市6.6折的所谓“底价”出售，并没有打动鄂尔多斯富豪的心，这些富豪反而组团抄底北京楼市。

　　据媒体报道，近日，京城万科大都会、盘古大观、霄云路8号等项目惊现过亿买单。在北京一掷千金者为鄂尔多斯富豪。

　　宁愿抄底京城楼市，却对本地楼盘的“底价”出售反应平淡，看来鄂尔多斯富豪看淡本地楼市。未来，鄂尔多斯楼市将走向何处？若真的出现崩盘，政府会见死不救吗？

　　事实上，鄂尔多斯的经济经历了10年的快速发展期，房地产价格也急速上涨，其中不乏泡沫的诞生。据当地人介绍，2005年时鄂尔多斯房地产的均价在1000元/平方米左右；2006年时大约在1500元/平方米；到2007年时均价达到了5000多元/平方米，平均涨幅约3倍；而2009年时，房价再次大幅度上涨，达到7000-8000元/平方米；2010年房价小幅上涨，普遍涨幅为600-700元/平方米，当时，一些高档住宅或商业地产售价已达到2万-3万元/平方米。

　　价格上涨背后，是天量的存量房及开工量。据一家地产调查机构的调查，鄂尔多斯平均每人拥有房屋2.7套。一个三口之家，多数拥有房屋达到七八套。2010年，鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米，但鄂尔多斯各旗镇总人口才160万，市区人口逾65万。如果按照65万人口计算，仅2010年施工的房产就够为鄂尔多斯市每个人提供41平方米的住房。

　　据鄂尔多斯当地媒体报道，全市共有房地产企业442家，几乎每一个能源企业均有房地产开发业务。若真的出现崩盘，它们的命运会是一样的吗？

　　“当然不一样！”上述业内人士向时代周报记者表示，伊泰集团、亿利集团、蒙能集团、鄂尔多斯集团等旗下具备资源背景的房地产开发企业，资金雄厚，若房地产板块资金流动性出现一定问题，可以通过其他业务板块来输血房地产业务。

　　然而，上述有雄厚资金背景的企业仅十余家，鄂尔多斯更多的房地产企业是私人老板的，而他们建房子，钱都不是来自银行。根据住建部政策研究中心参与完成的鄂尔多斯《中国民间资本投资研究报告》，截至今年2月底，鄂尔多斯银行系统房地产开发贷款余额为59.7亿元。在360.7亿元的投资规模中，仅占不到16.55%。

　　私人老板建房子，通常是自己拿出几千万元，再通过民间借贷筹集上亿元资本来开发房地产，对他们而言，资金回笼非常重要，他们急着支付年利息在20%、甚至50%以上的贷款。

　　倘若这些房企房子卖不动，资金链断裂，意味着从民间借贷的钱将无力偿还，更多的“中富公司”的故事将在鄂尔多斯上演，其中最受伤的还是千万个鄂尔多斯普通家庭，他们把家中很大比例的资金都投入民间借贷机构，而民间借贷机构的钱都流入房地产，房地产公司资金链断裂，这些家庭或将血本无归。

　　或许怕房企资金链断裂给鄂尔多斯经济、社会带来的负面影响，鄂尔多斯东胜区政府正在筹划一个75亿-100亿元的救市计划。鄂尔多斯一位官员向时代周报记者透露，这个计划拟定三个方向：一、鼓励大型房企兼并中小房企；二、政府中间搭桥，希望银行积极对房企借贷；三、政府回购一些房地产项目做保障房。

　　然而业内人士并不看好东胜区政府的救助计划，上述业内人士向时代周报记者分析：如果中小房企的项目不具备市场价值，大的房企根本没有动力去收购，政府也无力促进兼并重组；此外，银行的贷款不是地方政府可以促进的；再次，鄂尔多斯楼市的户型基本上都在100平方米以上，如果政府回购做保障房之用，合适吗？

　　如此看来，鄂尔多斯楼市要面临“冷清”的局面，着实还要熬一阵子。有业内人士预测，鄂尔多斯楼市回暖至少需要一年时间，如此一来，中小房企的资金链还能熬得住吗？