存款准备金率下调无碍楼市调整大局

　　记者 李文龙

　　

　　央行近日决定，从12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点。在楼市成交量“入冬”之际，三年来存准率首次下调会对楼市产生多大影响引来了热议。业界的普遍观点认为，此举可能会对市场主体的心理产生一定影响，但是不会给房地产市场带来实质性利好，不会明显影响楼市深幅调整的格局和趋势。

　　业界人士分析，存准率下调对楼市产生明显影响，前提在于信贷资金会流入房地产企业和楼市。但是如今的市场环境已不能与过去几年同日而语，成交持续走低正给开发商造成前所未有的回款困难。即使“银根”出现松动，也不可能再有大量资金流入楼市，不能再按照过去几年的逻辑来判断货币政策预调微调与房地产市场的关系。

　　随着楼市调整风险逐步显现，许多开发商的资金链状况令人堪忧，房贷在银行信贷结构中作为优质资产的优势地位正在弱化。国家统计局数据显示，今年1月至10月，房地产开发企业资金来源中，国内贷款仅同比增长1%。房贷增速的快速下降反映出银行提前布防风险，防止楼市调整对贷款质量造成较大影响的预期。

　　过去近十年内，整个房地产业快速发展的时期较长，对经济的贡献度和边际效益也在逐渐降低。而随着战略性新兴产业、文化产业等新的经济增长点崛起，贷款在房地产业的行业集中度随之降低。而且，此前楼市泡沫快速积累，只是把市场调整风险掩盖和延后，目前已到了显现的时刻。因此，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松判断，货币政策的放松是结构性的，重点是针对融资压力比较大的小企业等，但是对整个房地产的融资政策并没有根本性的转变。

　　也有专家指出，11月份中国制造业采购经理指数回落至临界点以下，在通胀压力开始缓解的背景下下调存准率，有利于在当前国内外复杂形势下保持经济平稳较快增长。而在我国经济结构调整过程中，经济增长对房地产的依赖度弱化，释放的资金将更多地投向中小企业、保障房、文化产业等新的增长点，所以存准率下调不能解读为房地产融资政策转折的信号。

　　据了解，当前多数银行对房地产企业贷款实行严格的名单制管理，比如建行在三季报中表示，密切关注房地产调控政策传导情况与市场走势，控制房地产贷款增速，持续优化客户结构。在开发商大浪淘沙时代来临时，即使可贷资金增多，银行对客户的选择也只会优中择优，而且当前开发商的巨大资金缺口来自销售“冰封”，并非少量贷款所能填补。

　　另外，就住房按揭贷款而言，存准率的下调只意味着购房者获得贷款更容易些，并不能直接减低购房成本，因此对消费预期并不会产生明显影响。同时随着越来越多的城市房价开始回调，住房不再是投资者的超配资产，成交量也不会出现明显反弹。

　　近期一线城市部分楼盘出现了大幅跳水以及业主维权，透露出投资泡沫行将被戳破的端倪。事实上，这些信息对房价走势预期的影响更大，销售信息越来越透明，使得购房者对市场走势有了较为理性的判断，只要把限购、限贷等调控政策落实到位，房价回调预期不会因为货币政策微调而出现逆转。

　　我们看到，当前大型房企资金腾挪游刃有余，但是小型开发商的资金链不容乐观。过去几年投资过度膨胀透支了部分购买力，收入水平较高的刚性需求基本上得到满足，支撑未来楼市发展的购房者购买力又不足。开发商以往依靠贷款、预售款高资金杠杆开发的模式难以为继，投资者退场使得楼市泡沫失去了支撑。除非调控政策彻底转向，否则楼市的周期性调整趋势很难改变。

　　虽然下调存准率并不会给楼市带来实质性影响，但是仍有人借机鼓噪调控放松论和房价反弹论。事实上，这只是部分利益群体的一厢情愿，如果市场出现一定程度的反弹，投资人在这一节点上会更多地选择抛售，带来供给迅速增大，而不是继续入市。中国指数研究院公布的数据显示，11月21日至27日监测的35个城市中，30个城市楼市成交量同比下降，7个城市成交量降幅在50%以上，降价风潮已经开始向二三线城市蔓延。记者在青岛采访时了解到，有的投资者一抛房就是十几套，远郊的房价已开始下降。

　　近期多位政府高层表示，房价已开始松动，调控绝不可有丝毫动摇，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施。业界专家提醒，在楼市调整趋势确立、博弈格局已经发生明显变化的情况下，不管是开发商还是购房者都应理性看待政策层面的微调，避免对楼市走势造成盲目性判断。