地方政府面临年关土地财政大考

　　“后土地财政”时代将以地方债务发行为主要手段

　　本报记者 武文静报道

　　最近，地方政府的钱袋子也有点瘪了。

　　近期不断传出大房企“弃购”、土地流标、低价出让和中止出让的消息，各地土地市场的遇冷冻结了土地财政，而地方财政也因此捉襟见肘。

　　与往年相比，岁末本应是土地出让的高峰，今年却大不相同。11月，全国主要35个热点城市的土地出让陷入低谷，流标地块达到了117宗，环比10月份的22宗上涨了432%。

　　“土地市场之所以冷清，一是新房销售受阻，库存大涨，已经出让的土地频频延迟开工；二是开发商资金压力大；三是土地价格并未明显降低，部分土地的起价过高；四是政策预期依然收紧。”北京中原地产市场研究部总监张大伟在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

　　伴随土地市场遇冷的是，地方政府土地收入的锐减。截止到11月中旬，全国15个主要一二线城市的土地出让金约6897亿元，同比去年减少1034亿元。

　　重压之下，市场对土地出让条件松绑的预期也不断增强。

　　的确，地方政府也有松绑房地产政策的意愿，从部分重点城市的财政收入来看，限购令已经令地方政府财政收入大幅减缩。“但是中央政策至少在3个月内（宏观经济政策微调下的保守推测）不会有改变，地方政府在短期内违背中央政策精神的可能性较小。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉对《中国产经新闻》记者说。

　　张大伟则建议，各地若要按期完成本年度供地计划，唯有采取更积极和灵活的土地出让策略，更为理性地评估地块起拍价，才能减缓土地流标率日趋严重的现象。

　　然而，政策松绑治标不治本，土地财政正在面临转型大考。

　　“土地出让金收入的低成本高效率，是导致地方政府依赖土地财政的根本原因。”韩长吉说。目前，地方政府的融资渠道有3个，债务融资，中央代发地方债、地方政府自行发债；BOT融资与隶属投资平台融资；土地出让转让收入。这其中，房地产涉及的税收和土地出让金占比达40%—50%。

　　地方政府将出让土地作为主要财源有何利弊呢？韩长吉认为，在前期，土地财政可以有效地改变政府的财政能力，能够强化政府在城市化、基建、教育、公共设施等方面的能力，提升政府的经济能力；但是从弊端上来看，由于政府的财政收入受到土地限制，容易造成楼市价格虚高、政府收入结构比例不安全等问题，等同于将政府财政安全与房地产行业捆绑，是非常危险的信号。

　　不可否认，卖地换钱最终还是存量透支行为，土地财政模式并非长久之计。

　　近日，上海、广东、浙江先后发行总值超过200亿元的地方债以缓解财政压力。那么，当以出让土地为主要融资渠道的方式不再一番风顺时，地方债能否解决土地财政问题呢?

　　“地方自行发行债务能够缓解当地的财政压力，从规模上看，200亿只是初步缓解财政债务问题。结合当前地方债务的总数量来看，地方债务也不会处于无限制的发行阶段。”韩长吉说。

　　此外，韩长吉表示，“后土地财政”时代将以地方债务发行为主要手段，辅之以中央财政支持，另外为了防止地方债务问题的无限扩大，中央可能会对地方债务水平进行评级，以此有针对性地解决地方融资问题。虽然拓展地方融资平台的主要方法是地方自行发债，但是为了保证地方债务危机可控，此方法不会在短时间内全面推广。