万科销售额连降四月 房地产业寒气逼人

　　黄树辉

　　一直以产品适销对路而实现快速周转的万科(000002.SZ)，连续四个月出现销售金额同比下滑，这让越来越多的开发商感到寒气逼人。

　　万科昨晚发布的销售公告显示，今年 11月公司实现销售面积73.8万平方米，销售金额82.9亿元。由此可以推算，万科11月销售面积环比下降27%，同比下降24%；销售金额环比下降20%，同比下降36%。

　　在一系列调控措施影响下，万科销售额自8月份开始出现同比下降，8至10月份销售额分别同比下滑12.6%、12%和33%，销售面积在9至10月分别同比萎缩4.9%和23%，9月份以来出现成交面积和成交金额双降局面。

　　万科董秘谭华杰对此表示，这一方面是因为公司11月的新推盘面积相比10月份有所减少，另一方面是认购与签约的不同步，公司11月末已认购待签约的金额较10月末增加了近10个亿。如果考虑这一因素，11月份认购金额的环比下降幅度要小于签约金额降幅。

　　据万科提供的数据，11月份主要城市市场的成交速度持续放缓，北京、上海、广州、深圳等14个城市11月的新增供应面积环比、同比均变化不大，但成交面积环比10月份下降18%，和去年同期相比则下降47%。

　　由于新房供应量持续大于成交量，上述城市近3个月的移动平均成交批售比(即平均成交面积/平均批准预售面积)进一步下降至0.52，不仅跌至今年最低点，而且已经低于2008年同期水平。

　　万科集团执行副总裁、北京万科(微博)总经理毛大庆(微博)近日表示，受调控影响，万科的销售速度减慢。谭华杰表示，调控成效显著，房屋正在回归其基本的居住属性，主要城市的库存量上升会进一步促进楼市向买方市场转变。

　　此外，近期商业银行由于信贷额度不足，普遍提高了首次置业的首付成数，并逐渐将首次购房贷款利率上调至基准贷款利率的1.05~1.1倍，部分城市的一些银行甚至停止发放购房商业贷款。类似万科这种面向普通购房家庭、以满足基本自住需求为主的企业受影响较大。

　　分析人士认为，贷款额度不足和信贷成本的上升，会对首次自住购房家庭的支付能力产生不利影响，并在一定程度上削弱房价回调的效果。

　　万科总裁郁亮近期表示，万科将采取多种策略积极应对行业的调整，包括现金为王、积极销售、谨慎买地、控制支出和提升运营能力等。

　　尽管销售增长在放缓，但万科总体销售情况仍出现不小的增长。根据此前公告推算，今年前11个月，万科已经累计实现销售面积1015.3万平方米，销售金额1157.2亿元，正式超过去年的1081.6亿销售规模，同比分别上升22.5%和15.9%。