“限购令”延续有利于巩固楼市调控成果

　　李文龙

　　从楼市的可持续发展来讲，限购不应是短期的应急行为，应是一项长期的政策取向。投资泛滥是制造泡沫导致楼市出现结构性扭曲的始作俑者，当前大多数二三线城市泡沫不大，得益于限购及时阻断了泡沫的积聚蔓延。如想彻底治愈积重难返的楼市，需要把行之有效的措施坚定不移地延续下去。

　　记者李文龙临近年底，在房价下行趋势基本确立之际，青岛、福州等11个城市传来“限购令”即将到期的消息。明年“限购令”是否延续成为公众关注的焦点，也成为左右楼市未来走势的重要政策信号。

　　有报道称，住建部日前知会地方政府，对于限购政策将要于今年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。而一年多来的调控效果表明，限购是抑制不合理需求的一个有效举措，是房价调控的一剂良方。此轮调控的效果不仅仅在于许多城市房价开始下降，房价单边上涨的态势得以扭转，还在于公众的预期有了彻底转变，从房价只涨不跌的非理性亢奋向对楼市理性判断回归，在诸多调控举措中，处于核心地位的限购无疑居功至伟。

　　而且，这轮调控向公众传达出一个理念，住房被重新定位于居住，是一种满足老百姓基本居住需求的稀缺资源，而不是投资品，国家拿出大量资金和土地建设保障性安居工程也是为了这个目的。

　　然而，人多地少、人多房少是我国的基本国情，只有把住房分配到最需要的刚性需求人群手里，楼市才能最大限度地发挥合理配置资源的功能，前提是阻断投资者的入市渠道。目前尽管政府在调控政策选择上已多元化，但是唯有限购能够确保这一方向。事实上房产税能够承接限购的这一功能，政府高层也明确表态要扩大房产税试点，但目前还没有新的政策跟进。

　　从以往调控的经验看，每年的年底都会成为楼市的阶段性分水岭，各方博弈的平衡状态会被打破，也是公众对明年房价走势预期形成之时。这既是因为许多政策即将到期，会否有新政策对接或者调整备受关注，又是因为到了年底，开发商在销售淡季中迎来还款高峰。如果开发商认为明年调控会放松，势必会千方百计熬过年关，“死扛”到明年的传统旺季三四月份再做打算，如果预期继续收紧，眼下就会降价促销以回笼资金。

　　我们看到，楼市正酝酿着新一轮降价潮，一线城市房价回调预期已经形成，这为进一步调控、把楼市拉回理性轨道提供了有力条件。据统计，11月份北京市二手住宅成交均价为22018元／平方米，创下15个月以来的新低。实际上，许多城市房价仍有较大的下跌空间。以北京为例，此前涨价最快的通州成为了降价最早的区域，京贸国际城、东亚逸品阁等楼盘大幅跳水，继之大兴地区出现了降价潮，不但入市新盘价位低，老项目也推出了清仓特惠。

　　业界普遍认为，在调控已经发挥成效但仍未稳固之时，贸然放松势必会带来预期的逆转，地方政府需主动发挥预期管理的关键作用，对限购进行延期以彰显调控决心，巩固调控成果。

　　一直以来，楼市里的暴利空间被广为诟病，而能够获得巨额收益的不仅仅是开发商，还有那些食房价上涨之利的投资者，他们的收益来自自住型购房者的买房资金。过去几年，不断膨胀的投资性需求撑起了楼市的表面繁荣，在房价大涨的预期下，投资者依靠高资金杠杆入市，所以许多楼盘得以在高位成交，但是目前购房的刚性需求多是收入水平有限的工薪阶层，购买力显然难以与投资者匹敌。

　　在这种形势下，如果不对投资性需求继续实行限购，他们入市后势必又将以强大的购买力不断挤占刚性需求的入市空间，从而出现新的夹心层，加大保障房建设压力。虽然今明两年各地保障房大量入市，但是不可能覆盖到所有的工薪阶层，占据市场主体的居住需求还得靠商品房市场来满足。

　　投资炒房带来的房价泡沫给了我们深刻的教训，集中表现在房价畸高，回调难度大，住房资源分配严重失衡。而要挤出楼市泡沫，必须从需求端进行抑制，因为过多的投资性、投机性需求充斥楼市，需求会无限放大，限于土地有限的刚性约束，供需失衡的症结始终难以破解。

　　不少地方政府出于土地财政、地方GDP增长的考虑，有着放松限购的冲动。但是，在大量投机资金东冲西突找不到投资出路时，如果有的城市放松了限购，势必会立刻带来大量资金涌入，迅速吹大泡沫。这可能会给地方政府带来短期利益，但是却留下了严重的房价泡沫后遗症。

　　从楼市的可持续发展来讲，限购不应是短期的应急行为，应是一项长期的政策取向。投资泛滥是制造泡沫导致楼市出现结构性扭曲的始作俑者，当前大多数二三线城市泡沫不大，得益于限购及时阻断了泡沫的积聚蔓延。如想彻底治愈积重难返的楼市，需要把行之有效的措施坚定不移地延续下去。