楼市调控明年不转向 11月资金加速逃离楼市

　　史进峰

　　时至2011年年关，全国土地市场的低迷仍在持续。

　　12月6日，公开市场出让的数据信息显示，2011年前11月，全国130个主要热点城市的土地出让金较去年同期的1.7万亿元减少5200亿，降幅达30%。

　　一方面，是陷入冰点达一年之久的土地市场和已然松动的房价，另一方面是全国近十个城市限购政策年底到期留下的政策想象空间。

　　“楼市调控明年不转向”

　　11月26日，在由国务院发展研究中心牵头组织的《2012中国经济形势解析高层报告会》上，国家发改委副秘书长李朴民谈及当前宏观调控重点时直言，“当前和今后一段时间，我国经济运行仍处在变化的敏感期，‘两难’或‘多难’问题在增多。”

　　李朴民提出的四大“两难”问题中，房地产问题是其中之一——“既要遏制房价的过快上涨，又要保持房地产市场长期稳定发展，因为房地产市场的长期稳定发展对整个经济稳定发展起到重要的作用。”

　　“两难”之下，房地产调控何去何从，可能将是2011年中央经济工作会议的一大重要议题。

　　“我没有看出(房地产政策到了)转向的时候，所以我不知道什么叫转向。”在国研中心牵头的上述会议上，中国城乡建设经济研究所所长陈准说。

　　在他看来，2012年，中国经济恐怕仍将面对比较严峻的反通胀形势，因此影响房地产市场的货币政策转向的可能性是不具备的。

　　不过，资产价格下跌带来的信贷风险已然引起监管层的警觉。在11月份举行的银监会年内第四次经济金融形势通报会上，新任银监会主席尚福林向商业银行发出警示，“房地产市场的持续低迷，将加剧开发企业的还贷压力。”

　　资金加速逃离楼市

　　12月2日，央行调查统计司最新的两份报告——《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》引发市场广泛关注。报告认为，当前的一系列经济、金融数据的变化显示，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。

　　这是官方为数不多的明确判断房价拐点显现的论述；而在银监会主席尚福林最新讲话中也提到，进入三季度之后，房地产观望气氛浓厚，量价齐跌现象开始蔓延。

　　监管机构文件显示，“据估计，目前一线城市住房库存量足以销售一年。土地市场也出现明显萎缩，前三季度全国土地成交总体楼面价格下跌15%，第三季度住宅用地成交面积同比下跌29%，底价成交或土地流拍屡见不鲜。”

　　房价拐点初见，随之引发的资产价格风险和信贷风险，已在商业银行和监管机构拉响警报。

　　“随着住房去库存化时间拉长，开发商资金链已经普遍趋紧。”尚福林在银监会内部讲话上指出，“少数高风险开发企业前期过度扩张、负债率偏高、高价购地、跨业经营，经营困难的会首先暴露。”

　　楼市拐点的出现，也导致大量资金加速逃离房地产行业。据北京中原地产统计，11月当月，全国楼市股权交易达到9宗，总成交金额达到67.5亿元，而公开披露的保护股权及资产变动的房地产企业变动则达到43起，仅披露的变动金额就达到了213.3亿元人民币。

　　今年前11月，楼市股权变动频繁，规模股权交易已经达到102宗，为有史以来首次突破百宗，披露的交易值也历史首次达到368.3亿元，年内将首次突破400亿元。

　　下跌50%怕不怕？

　　在此背景之下，如何平衡房价下跌与资产价格风险，将有望成为2012年房地产调控的主旋律；对于商业银行而言，自2008年起，银监会就已着手房地产压力测试。

　　11月11日，银监会前主席刘明康向外界透露，由于60%以上的房地产相关贷款是在2009年6月前发放，而当时房价处于阶段性低谷，因此银行业的风险承受能力比较大。

　　他说，此前银监会房地产政策测试结果显示，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%；而最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。

　　此言一出，市场的争议声一片。其中，华远地产股份有限公司董事长任志强(微博)放言：“不会出现房价50%以上的下跌，绝对不可能，30%都不可能。”

　　在上述国研中心内部会议上，来自人民银行的官员也表示，“明年北京房价不要说下降50%，即便30%都有可能引发信用风险；风险会向银行体系蔓延或者迅速放大，会导致信心的危机。”

　　在上述央行官员看来，房地产价格压力测试是静态测试，而非动态测试，“如果房价进入快速下行通道的时候，没有人能挡得住。”在他看来，房地产价格下跌，最着急的可能是地方政府。正如土地出让金快速下滑所显示的，很多地方财政可能会出现问题，由此引发的将是地方政府债务危机。

　　在央行组织的会议上，部分商业银行代表也认为，银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但是下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售、抛售现象出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应，是银行和企业更加关心的问题。

　　即便在银监会内部，对房价下跌多少，也有不同声音。一位银监会中层在上述国研中心会议上说，“中国银行(微博)体系有一个不同于国外的特点，即基本上没有信用放款，所有的放款都是抵押放款，最多的抵押品是房子和土地。”

　　“如果房价降30%，所有贷款的抵押品要补30%的价格，从哪儿找这30%呢？”上述银监会人士坦言，如果抵押品补充不到位，有可能引发银行挤兑企业，企业资金链就有可能发生断裂。

　　实际上，2011年以来，银监会一度频繁预警房地产开发企业的融资和信贷风险，针对房地产信托等融资方式加强了监管。上述会议上，尚福林再度剑指房地产信托，“一些开发企业私自将已在银行融资的项目采取权益信托等方式重复融资，不规范的融资行为将很有可能引发信贷风险。”

　　“如果社会不断释放信号，认为跌20%-30%，我们不怕，结果是解决不了实际问题的，反而会把市场可能产生的衍生流动性搞没了。”上述银监会官员表示，中国经济已经走上一条新道路，数字化的管理和就问题解决问题的经济政策有效性，在市场挑战面前越来越弱。

　　“楼市调控明年不转向”

　　调控不会转向

　　“两难”境地由此显现。在上述高层智囊会议上，国务院发展研究中心副主任侯云春认为，“房地产行业关系到60多个关联产业，调控房地产又会使得投资需求受到影响；但是不调整房地产，继续听任房地产泡沫，继续膨胀，这就会给我们带来很大的隐患。”

　　目前，全国将近10个城市的限购政策将于今年年底到期，包括厦门、福州、海口、青岛、石家庄、合肥、中山、苏州等城市在颁布限购令时都曾明确，今年12月31日之前为限购政策执行的“有效期限”。

　　那么，进入2012年，房地产调控政策会否因为货币政策微调、预调所释放的宽松信号而转向吗？

　　“我看不出要停止或缓解限购(的迹象)。”在上述国研中心召集的内部会议上，中国城乡建设经济研究所所长陈准说，“有人说地方政府过不下去了，地方政府过不下去和过得下去不是限购与否的决策依据，不会说因为有些地方政府的土地财政收入减收，就去鼓励过度占用资源的需求。”

　　陈准认为，对中国来说，抑制过多占用资源的需求，以及少数沿海特大城市人口过度引入带来的土地过度承载问题，这些都是长期面对的问题。

　　陈准补充道，限购这个政策有两条值得说明，一是，不一定长期限购，但，“限”是长期的。二是，沿海的北京、上海、广州等特大城市人口过度承载，不是短期内可以解决的，

　　针对2010年以来推出的保障房建设，陈准也坚定认为，保障房建设不存在放松和转向的迹象，这是历史性的任务。

　　在陈准看来，影响房地产调控的货币政策，目前也并不具备转向的条件。“目前，利率仍然是过去25年以来的最低点，未来10-20年，可以断定平均利率水平一定会大大地高于现在的利率水平。”